Решение № 2-278/2025 2-278/2025~М222/2025 М222/2025 от 17 августа 2025 г. по делу № 2-278/2025

Дело №2-278/2025

УИД 69RS0034-01-2025-000407-54


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 августа 2025 года г. Удомля

Удомельский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Мининой С.В.,

при секретаре судебного заседания Максимовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения в виде залога в отношении здания и земельного участка,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения в виде залога в отношении здания и земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований, уточненных в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указано, что 12 июля 2024 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи здания с земельным участком. Согласно договору продавец ФИО1 передает, а покупатель ФИО2 принимает в собственность и оплачивает следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения кафе «Потенза», общей площадью 405 кв.м., уточненная площадь, погрешность 7.0, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>,

- здание, назначение: нежилое, количество этажей - 1, общая площадь 156,6 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

27 октября 2024 года ФИО1 умер. При этом, объекты недвижимости находились в залоге у продавца, который должен был снять залог после того, как договор будет полностью исполнен, в том числе в части оплаты покупателем цены в полном объеме. После смерти ФИО1 наследниками являются его дочери: ФИО3, ФИО6 Остаток денежных средств по договору в размере 800000 руб. был перечислен ФИО2 30 апреля 2025 года на счет, указанный в договоре купли-продажи, где получателем является ФИО1

25 мая 2025 года нотариусом города Москвы ФИО7 были выданы наследникам свидетельства о праве на наследство по закону, в том числе на денежные средства, находящиеся на расчетном счету № в АО «Альфа Банк», на который поступили денежные средства в сумме 800 000 рублей в счет последней оплаты по договору купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2024 года.

Таким образом, обязательства покупателя ФИО2 перед продавцом ФИО1, а после его смерти, перед его наследниками исполнено в полном объеме.

Истец просит суд прекратить обременение в виде залога в отношении земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; признать договор купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2024 года исполненным, с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о снятии обременения прав на указанные объекты недвижимости ввиду полной оплаты.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением суда от 16 июня 2025 года в качестве третьего лица привлечено ПАО «Сбербанк России».

В судебном заседании истец ФИО2 ответчики ФИО3, ФИО4, третье лицо нотариус нотариального округа: город Москва ФИО7, представители третьих лиц Управления Росреестра по Тверской области, ПАО «Сбербанк России» не присутствуют. О дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон ввиду их надлежащего извещения о дате и времени судебного процесса.

Изучив материалы гражданского дела, исследовав обстоятельства по делу, оценив все имеющиеся доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Статьями 11-12 того же Кодекса предусмотрена защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 432 этого же Кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 309 того же Кодекса, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии пункту 1 статьи 334.1 этого же Кодекса залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

На основании пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании статьи 352 того же Кодекса залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании пункта 1 статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решением суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации №219 от 18 февраля 1998 года, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись ЕГРП погашается.

В силу статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон, как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Как установлено судом, 12 июля 2024 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, стоимость которых согласно пункту 2 договора составила 6800000 руб.

Пунктом 5 договора установлен порядок расчетов: сумму денежных средств в размере 1000000 руб. 00 коп. покупатель передал продавцу в качестве задатка, до заключения настоящего договора.

Оплата суммы денежных средств в размере 5000000 руб. 00 коп. производится с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Домклик» (ООО «Домклик»), ИНН <***>, открытого в Операционном управлении ПАО Сбербанк г. Удомля, Тверская обл., кор. счет №, БИК №. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объектов недвижимости осуществляется ООО «Домклик», ИНН <***>, по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, по следующим реквизитам: получатель - ФИО1, р/с № открытый в «АО Альфа-Банк» г. Москва, БИК 044525593, к/с №. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объектов недвижимости осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объекты недвижимости к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним. Оплата подтверждается платёжным документом, подтверждающим перечисление денежных средств согласно настоящему договору в полном размере с номинального счета на счет продавца.

Сумма денежных средств в размере 800000 руб. 00 коп. оплачиваются покупателем не позднее 30 декабря 2024 года.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, право собственности в отношении здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано истцом ФИО5 15 июля 2024 года за номером №, на основании договора купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2024 года. Одновременно с регистрацией права собственности на основании того же договора в отношении указанного здания ФИО1 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости. Государственной регистрации ограничения прав и обременению объекта недвижимости присвоен №. Срок действия обременения установлен с 15 июля 2024 года по 30 декабря 2024 года.

В соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано истцом ФИО2 15 июля 2024 года за номером №, на основании договора купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2024 года. Одновременно с регистрацией права собственности на основании того же договора в отношении указанного земельного участка ФИО1 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости. Государственной регистрации ограничения прав и обременению объекта недвижимости присвоен №. Срок действия обременения установлен с 15 июля 2024 года по 30 декабря 2024 года.

27 октября 2024 года ФИО1 умер, что подтверждается записью акта о смерти №170249775004701513006 от 29 октября 2024 года.

30 апреля 2025 года ФИО2 на расчетный счет ФИО1, указанный в пункте 5 договора купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2025 года, №, открытый в АО «АльфаБанк», перечислены денежные средства в размере 800000 руб., что подтверждается платежным поручением №868937 от 30 апреля 2025 года.

Согласно справке №212 от 27 мая 2025 года, выданной нотариусом нотариального округа город Москва ФИО7 наследниками первой очереди, принявшими наследство, являются ФИО3 и ФИО4

На основании свидетельства о праве на наследство по закону №77 АЕ 0227138 от 20 мая 2025 года у ФИО3 возникло право в 1/2 доле на наследство, состоящее из прав на денежные средства, находящиеся на счетах №, №, №, №, №, № в АО «Альфа Банк».

На основании свидетельства о праве на наследство по закону №77 АЕ 0227144 от 20 мая 2025 года у ФИО4 возникло право в 1/2 доле на наследство, состоящее из прав на денежные средства, находящиеся на счетах №, №, №, №, №, № в АО «Альфа Банк».

Согласно пункту 18 договора купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2024 года, договор будет считаться исполненным при условии наступления следующих обстоятельств:

- государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по настоящему договору и права собственности покупателя на недвижимое имущество;

- оплаты покупателем цены в полном размере;

- передачи недвижимого имущества продавцом покупателю по настоящему договору.

Поскольку исследованными материалами дела подтверждается переход права собственности от продавца ФИО1 к покупателю ФИО2, оплата по договору цены объектов недвижимости, передача недвижимого имущества продавцом покупателю, суд считает возможным признание договора купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2024 года исполненным.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 того же Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 454 этого же Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 223 этого же Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1, 3, 6) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 62 и 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, анализируя фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 в полном объеме, поскольку, ФИО2 на законных основаниях приобрел право собственности на здание с земельным участком на основании договора купли-продажи от 12 июля 2024 года, между истцом как покупателем и ФИО1 выступающим продавцом, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, данная сделка исполнена сторонами в полном объеме и обязательна для сторон, но по независящим от истца причинам обременение объектов недвижимости не снято в установленном порядке, следовательно, исковые требования о признании договора купли-продажи исполненным и прекращения обременения в виде залога в отношении здания и земельного участка обоснованы.

Государственная регистрация прекращения обременения в виде залога объектов недвижимости: здания с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, произведена не была, что послужило основанием к обращению ФИО2 в суд с настоящим иском, поскольку истец не имел другой возможности, кроме как в судебном порядке, восстановить свое право.

ФИО127 октября 2024 года умер, ответчики ФИО3, ФИО4, являясь наследниками умершего, по существу иска доказательств, подтверждающих незаконность сделки купли-продажи, а также того, что сделка была сторонами не исполнена, в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представили.

На основании изложенного выше, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш ИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения в виде залога здания с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, и о признании договора купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2024 года исполненным, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи здания с земельным участком от 12 июля 2024 года в отношении объектов недвижимости: здания с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, между продавцом ФИО1 и ФИО2 исполненным.

Провести государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога в отношении объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за номером № от 15 июля 2024 года.

Провести государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за номером № от 15 июля 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Удомельский городской суд Тверской области.

Мотивированное решение изготовлено 18 августа 2025 года.

Председательствующий С.В. Минина