Решение № 3А-33/2026 3А-33/2026(3А-629/2025;)~М-227/2025 3А-629/2025 М-227/2025 от 22 января 2026 г. по делу № 3А-33/2026

дело № 3а-33/2026 (3а-629/2025)

16OS0000-01-2025-000569-04

учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 14 января 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чистопольская переработка» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Чистопольская переработка» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого назначения с наименованием «нежилое строение (административное)» площадью 2 109,6 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – объект недвижимости с кадастровым номером ....). Ссылаясь на нарушение своих прав оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости, административный истец просил определить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 16 709 167 рублей.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Чистопольская переработка» ФИО1 поддержал административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям, уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, просил установить ее в размере 18 088 051 рубль.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, также представляющий интересы Кабинета Министров Республики Татарстан, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 названного Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» установлено, что налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1 000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 этой же статьи перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год. В пункте 2 214 данного перечня значится объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>. Этот же объект указан в пункте 2 700 аналогичного Перечня на 2026 год, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2025 года № 4603-р

Таким образом, налоговая база в отношении спорного объекта недвижимости определяется как кадастровая стоимость, следовательно, оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как собственника объекта недвижимости (т. 1 л.д. 182-185) и налогоплательщика налога на имущество организаций.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 36 953 791 рубль 25 копеек (т. 1 л.д. 165, 167-171), применяемая с 1 января 2024 года.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 39 600 588 рублей 25 копеек определена по состоянию на 1 января 2023 года государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (акт определения кадастровой стоимости от 29 февраля 2024 года № АОКС-16/2024/000094, т. 1 л.д. 180) в результате пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением площади объекта недвижимости с кадастровым номером .... с 1 968,6 квадратного метра до 2 109,6 квадратного метра.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 6 июня 2025 года № 050575-Р-25, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «СВ-оценка» ФИО4 Согласно отчету рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила 16 709 167 рублей без учета налога на добавленную стоимость, 20 051 000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость (т. 1 л.д. 16-138).

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 8 декабря 2025 года № 2802/07-4 (т. 2 л.д. 107-135), рыночная стоимость объекта недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в ином размере, который составил 18 088 051 рублей.

Административный истец в лице своего представителя согласился с выводами эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, уточнил административные исковые требования в соответствии с заключением эксперта.

Государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» представлены возражения, в которых указано на неполный анализ рынка; необоснованное принятие экспертом к рассмотрению в качестве итогового результата рыночной стоимости в размере 16 709 167 рублей без учета налога на добавленную стоимость; недостоверность вывода эксперта о техническом состоянии объекта недвижимости, имеющего на дату оценки стандартную отделку; использование в доходном подходе нерыночных данных по арендуемой площади; необоснованную величину корректировки на эффективность в размере 55 процентов.

На возражения представлены письменные пояснения эксперта, в которых дополнительно разъяснены критерии и факторы, положенные в основу анализа рынка, применения корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете об оценке, эксперт выявил неточности, способные привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости. В частности, в сравнительном подходе оценщиком неверно применена корректировка на этажность к объекту оценки, который представляет собой отдельно стоящее здание,

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применены сравнительный и доходный подходы, затратный подход не применялся как малодостоверный и отражающий стоимость объекта оценки только со стороны собственника имущества. Экспертом произведено согласование итоговой рыночной стоимости объекта оценки методом средневзвешенной, согласно которому результату, полученному в рамках каждого из подходов, присваивается соответствующий весовой коэффициент.

В заключении эксперта отражены результаты выбора аналогов, в наибольшей степени сопоставимых с исследуемым объектом, с максимальным приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что соответствует Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, которыми не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж предложений, что опровергает доводы административных ответчиков о неполном анализе рынка.

Рыночная стоимость, определенная экспертом, не содержит указания на наличие или отсутствие в ее составе налога на добавленную стоимость, а выделение данного налога в итоговой стоимости, определенной оценщиком в отчете, на правильность выводов эксперта не влияет. Вывод о техническом состоянии конструктивных элементов и отделки объекта исследования сделан на основании данных визуального осмотра исходя из профессиональных навыков и опыта эксперта. Использование экспертом в доходном подходе сведений по арендуемой площади, полученных непосредственно от собственника объекта, отражает фактические данные с учетом особенностей объекта оценки, в то время как рыночные – только возможные варианты. Корректировка на эффективность также рассчитана исходя из фактических данных о площади, сдаваемой в аренду, которая составляет 55 процентов общей площади здания.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, каких-либо возражений, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Таким образом, требование административного истца об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, заявленное к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», определенной в заключении эксперта, подлежит удовлетворению.

Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 3), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 10 июля 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии с положениями пункта 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом положений части 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем требование об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и не должны отвечать по требованиям административного истца. Следовательно, оснований для удовлетворения административного иска в этой части не имеется.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

В силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными составляет для юридических лиц составляет 15 000 рублей. Факт уплаты административным истцом государственной пошлины подтверждается платежным поручением от 2 июля 2025 года № 91 (т.1 л.д. 8).

Стоимость работ по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость которого оспаривалась в рамках настоящего административного дела составила 187 397 рублей (т. 2 л.д. 136), оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В то же время, как отмечается в пункте 24 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости (39 600 588 рублей 25 копеек) превышающая установленную судом рыночную стоимость (18 088 051 рубль) более чем в 2 раза, не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца как налогоплательщика.

Следовательно, судебные расходы по уплате государственной пошлины в установленном размере 15 000 рублей, а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 187 397 рублей подлежат взысканию с государственного бюджетного учреждения «Центр государственный кадастровой оценки» как с органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Чистопольская переработка» удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости «нежилое строение (административное)» площадью 2 109, 6 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 18 088 051 рубль.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 июля 2025 года.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки»:

в пользу общества с ограниченной ответственностью «Чистопольская переработка» 15 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины;

в пользу федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации 187 397 рублей в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством экспертизы.

В удовлетворении административного искового заявления в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 23 января 2026 года.

Судья Сафина М.М.