Решение № 2-5035/2025 2-5035/2025~М-2109/2025 М-2109/2025 от 1 октября 2025 г. по делу № 2-5035/2025

54RS0№...-33

Дело №...


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2025 г. г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой М.В. при секретаре Акимовой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Транскапиталбанк» о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «Транскапиталбанк», в котором просила прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении прав требования из договора участия в долевом строительстве №..., заключенного в отношении объекта долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная квартира, строительный номер №..., строительная площадь (оплачиваемая участником по договору площадь квартиры, которая складывается из общей площади квартиры и площади балконов, лоджий веранд и террас, в случае, если их наличие предусмотрено утвержденным проектом, при этом рассчитываемая площадь лоджии определяется с коэффициентом 0,5, а площадь балкона, террасы с коэффициентом 0,3) - 43, 4 кв,м.. общая площадь 41, 2 кв.м., расположенная в секции № на 5 этаже многоквартирного жилого дома с административными помещениями по адресу: <адрес> находящийся на земельном участке с кадастровым номером №...; указать, что решение по данному делу будет являться основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации ипотеки в силу закона №... от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (участником долевого строительства) и ООО « Монтаж СПВ» был заключен договор об участии в долевом строительстве №.../ЮЭ, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный жилой дом с административными помещениями по адресу: р.<адрес>, <адрес> области, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства: однокомнатная квартира, строительный №..., общей площадью 41,2 кв.м. расположенная в секции № на 5 этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.

Размер денежных средств, подлежащих внесению участником для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет 3 031 000 рублей ( п.2.1).

Сумма в размере 2 121 700 рублей уплачивается в порядке, установленном за счет кредитных денежных средств, предоставленных кредитной организацией ПАО «Транскапиталбанк».

С момента государственной регистрации договора право требования на получение в собственность квартиры считается находящимися в залоге ( ипотеке) у Банка на основании п.5 ст. 5, п.2ст. 11 и ст. 77 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру она считается находящийся в залоге ( ипотеке) у Банка на основании раздела 3 части 1 ГК РФ и ст. 77 ФЗ « Об ипотеке». При регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру одновременно подлежит государственной регистрации его залог (ипотека), возникающий на сновании закона.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Транскапиталбанк» и ФИО1 был заключен кредитный договор № №..., согласно которому Банк предоставил заемщику денежные средства в размере 2 121 700,0 рублей, на срок 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Согласно п.1.3 кредитного договора, кредит предоставлялся для целевого использования – приобретение предмета залога на стадии строительства в собственность заемщика путем приобретения прав на строящееся жилое помещение/квартиру по договору приобретения и строительства, заключенного между заемщиком и застройщиком.

Согласно п.1.4 обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: залог прав требования из договора приобретения и строительства, возникающий в силу закона в соответствии с п.5 ст. 5, п.1ст. 11 и ст. 77 « ФЗ « Об ипотеке» на этапе строительства и ипотека предмета залога в силу закона – после окончания строительства и государственной регистрации права собственности заемщика на предмет залога.

На основании п.4.4.4 кредитного договора, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога при неисполнении требований кредитора о возврату задолженности в досрочном порядке.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ застройщик признан банкротом в рамках дела №А45-9151/2018.

В связи с тем, что застройщиком не были исполнены, взятые на себя обязательства, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Октябрьский районный суд г.Новосибирска с иском к ООО « Монтаж СПВ» о расторжении вышеуказанного договора долевого участия, взыскании денежных средств, иск был удовлетворен.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Транскапиталбанк» обратился в Кировский районный суд г. Новосибирска с иском к истцу о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога. Судом было отказано в обращении взыскания на заложенное имущество, учитывая, что ФИО1 на момент рассмотрения спора не является правообладателем спорных прав требования, в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве, заключенного между ней и ООО « Монтаж СПВ», то она не является надлежащим ответчиком по указанным требованиям, и, поскольку права на заложенное имущество перешли к ООО « Монтаж СПВ».

Таким образом, залог прекратился с прекращением обеспеченного залогом обязательства, наличие обременения в виде зарегистрированной в ЕГРН записи об ипотеки в силу закона является незаконной.

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ответчик о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Представителем ответчика направлен отзыв на иск, в котором указано, что ответчик иск не признает, поскольку основания для прекращения залога отсутствуют.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, третье лицо о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Как разъяснено в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 35 "О последствиях расторжения договора", судам надлежит иметь ввиду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ).

Из указанных разъяснений следует, что обременение объекта недвижимости, возникшее в период принадлежности права собственности покупателю, сохраняется в случае обратного перехода права собственности продавцу при расторжении договора купли-продажи, поскольку в данном случае происходит именно переход права собственности со всеми существующими обременениями, а не возникновение права собственности у продавца вновь, что следует из системного толкования п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке.

Указанная позиция, согласно которой переход права собственности в связи с расторжением договора является производным способом приобретения права собственности, отражена в п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ N 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 13 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ также указано, что преимущественное перед другими кредиторами должника право банка на получение удовлетворения за счет денежных средств, причитающихся должнику в связи с прекращением (расторжением) договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, следует из п. 2 ст. 334 ГК РФ.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (участником долевого строительства) и ООО « Монтаж СПВ» был заключен договор об участии в долевом строительстве №.../ЮЭ, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный жилой дом с административными помещениями по адресу: р.<адрес>, Новосибирского района Новосибирской области, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства: однокомнатная квартира, строительный №..., общей площадью 41,2 кв.м. расположенная в секции № на 5 этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.

Размер денежных средств, подлежащих внесению участником для строи-тельства ( создания) объекта долевого строительства составляет 3 031 000 рублей ( п.2.1).

Сумма в размере 2 121 700 рублей уплачивается в порядке, установленном за счет кредитных денежных средств, предоставленных кредитной организацией ПАО «Транскапиталбанк».

С момента государственной регистрации договора право требования на получение в собственность квартиры считается находящимися в залоге ( ипотеке) у Банка на основании п.5 ст. 5, п.2ст. 11 и ст. 77 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру она считается находящийся в залоге ( ипотеке) у Банка на основании раздела 3 части 1 ГК РФ и ст. 77 ФЗ « Об ипотеке». При регистрации права собственности участника доле-вого строительства на квартиру одновременно подлежит государственной регистрации его залог ( ипотека), возникающий на сновании закона.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Транскапиталбанк» и ФИО1 был заключен кредитный договор <***>, согласно которому Банк предоставил заемщику денежные средства в размере 2 121 700,0 рублей, на срок 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Согласно п.1.3 кредитного договора, кредит предоставлялся для целевого использования – приобретение предмета залога на стадии строительства в собственность заемщика путем приобретения прав на строящееся жилое помещение/квартиру по договору приобретения и строительства, заключенного между заемщиком и застройщиком.

Согласно п.1.4 обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: залог прав требования из договора приобретения и строительства, возникающий в силу закона в соответствии с п.5 ст. 5, п.1ст. 11 и ст. 77 « ФЗ « Об ипотеке» на этапе строительства и ипотека предмета залога в си-лу закона – после окончания строительства и государственной регистрации права собственности заемщика на предмет залога.

На основании п.4.4.4 кредитного договора, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога при неисполнении требований кредитора по возврату задолженности в досрочном порядке.

В связи с тем, что застройщиком не были исполнены, взятые на себя обязательства, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Октябрьский районный суд г.Новосибирска с иском к ООО « Монтаж СПВ» о расторжении вышеуказанного договора долевого участия, взыскании денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска договор долевого участия в строительстве №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Монтаж СПВ» расторгнут.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ застройщик признан банкротом в рамках дела №А45-9151/2018.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Транскапиталбанк» обратился в Кировский районный суд г. Новосибирска с иском к истцу о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога.

Решением Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ПАО «Транскапиталбанк» удовлетворены частично, расторгнуть кредитный договор № №..., заключенный между ПАО « ТРАНСКАПИТАЛБАНК» и ФИО1, взыскано с ФИО1 в пользу ПАО « Транскапиталбанк» сумму задолженности по кредитному договору в сумме 3 160 198, 82 рублей, из них: 2 081 624,50 рублей – просроченный основной долг; 578 574,32 рубля – просроченные проценты; 500 000 рублей – неустойка. В удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказано, поскольку ФИО1 на момент рассмотрения спора не является правообладателем спорных прав требования, в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве, заключенного между ней и ООО « Монтаж СПВ», суд пришел к выводу, что она не является надлежащим ответчиком по указанным требованиям.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство, либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо вытекает из существа обязательства.

Из разъяснений п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ "О применении судами правил о залоге вещей" следует, что после расторжения договора, из которого возникло обязательство, обеспеченное залогом, залог продолжает обеспечивать исполнение тех обязанностей, которые не прекратились или возникли в связи с расторжением (статья 310, пункт 4 статьи 329, пункты 2, 4 статьи 453 ГК РФ). Например, залог обеспечивает уплату основной суммы долга и процентов по кредитному договору, требование о возврате полученного по договору или о компенсации его стоимости.

Законом не предусмотрено, что возврат имущества в связи с расторжением договора является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки. Напротив, в силу положений ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности в случае отчуждения имущества обременение в виде ипотеки сохраняется.

Из системного толкования ст. ст. 153, 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора по соглашению сторон возврат имущества происходит в связи с его отчуждением на основании сделки (соглашение о расторжении договора). При этом законом не предусмотрено, что последствия расторжения договора различаются в зависимости от основания его расторжения (соглашение сторон или решение суда), то есть и при расторжении договора в судебном порядке продавец приобретает право собственности производным способом с сохранением существующих обременений.

Таким образом, последствием решения Октябрьского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ, на которое ссылался истец в рамках настоящего дела, является возвращение имущества и восстановление записи прежнего собственника в отношении проданного имущества, то есть возвращение имущества осуществляется в данном случае в связи с последующим отпадением правовых оснований для предоставления этого имущества ФИО1

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2031-О, обеспечение интересов залогодержателя при переходе права на заложенное имущество к другому лицу составляет конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять свои функции (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 34-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1247-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 755-О и др.).

Суд учитывает, что вышеуказанное имущество – право требования было возвращено ООО «Монтаж СПВ» не как истребованное по виндикационному иску, а вследствие расторжения договора долевого участия.

В этой связи положения ст. 42 Закона об ипотеке, согласно которым в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается, а залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой, к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Из приведенных положений следует, что само по себе расторжение в судебном порядке договора долевого участия, не является основанием для прекращения ипотеки, возникшей в силу закона (п. 1 ст. 64.1, ст. 77 Закона об ипотеке), по обязательствам покупателя данного имущества ФИО1

Таким образом, залог, возникший в силу закона на вышеуказанное имущество, приобретенное с использованием кредитных средств, не прекратился вследствие расторжения договора долевого участия, в связи с чем отсутствуют основания для прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении прав требования из договора участия в долевом строительстве №..., заключенного в отношении объекта долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная квартира, строительный номер №..., строительная площадь (оплачиваемая участником по договору площадь квар-тиры, которая складывается из общей площади квартиры и площади балконов, лоджий веранд и террас, в случае, если их наличие предусмотрено утвержден-ным проектом, при этом рассчитываемая площадь лоджии определяется с коэффициентом 0,5, а площадь балкона, террасы с коэффициентом 0,3) - 43, 4 кв,м.. общая площадь 41, 2 кв.м., расположенная в секции № на 5 этаже многоквартирного жилого дома с административными помещениями по адресу: р.<адрес>, Новосибирского района Новосибирской области, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №....

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Попова