Решение № 2-2526/2017 2-2526/2017~М-2418/2017 М-2418/2017 от 31 мая 2017 г. по делу № 2-2526/2017

Дело № 2-2526/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд города Омска в составе

председательствующего судьи Терехина А.А.

при секретаре судебного заседания Саблиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 01 июня 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о расторжении договора аренды земельного участка, исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о расторжении договоров аренды земельного участка. В обоснование исковых требований указала, что на основании договора аренды земельного участка №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, и дополнительного соглашения к нему является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, установлено в <адрес> площадью 1794 кв.м, предоставленного для строительства. ДД.ММ.ГГГГ департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска ей выдано разрешение № на строительство на земельном участке объекта «Станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ». ДД.ММ.ГГГГ департаментом строительства Администрации города Омска ей выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка, разрешения на ввод объекта и договора простого товарищества от ДД.ММ.ГГГГ ей зарегистрировано право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве на объект. 1/2 доля в праве общей долевой собственности на объект зарегистрирована за ФИО4, на основании договора аренды земельного участка, разрешения на ввод объекта и договора простого товарищества от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли - продажи она продала 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект ФИО4 В связи с завершением строительства объекта и продажей права на объект ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в департамент имущественных отношений Администрации <адрес> с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ она получила ответ департамента на заявление о расторжении договора аренды, в котором департамент отказывает в расторжении договора аренды земельного участка и просит явиться ее и настоящих собственников объекта ФИО4 и Басра С.Н. в департамент для подписания соглашения, по которому она выбывает из договора аренды земельного участка, а ФИО4 и ФИО5 как собственники объекта вступают в договор аренды земельного участка. Отказ департамент от ДД.ММ.ГГГГ в расторжении договора аренды нарушает ее права и законные интересы, так как она не является собственником объекта недвижимости, и не обязана нести бремя арендатора по договору аренды земельного участка. Кроме того, сложившаяся ситуация не позволяет настоящим собственникам прибрести право собственности на земельный участок, что затрагивает их законные права и интересы как собственников объекта.

На основании изложенного, просит расторгнуть договор аренды земельного участка №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска с ДД.ММ.ГГГГ; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области исключить запись о зарегистрированном за ФИО3 праве аренды на земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с договором аренды земельного участка №, зарегистрированным ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в иске доводам.

Ответчик - департамент имущественных отношений Администрации <адрес> о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил. Представил отзыв на исковое заявление, согласно которому между департаментом и ИП ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №. Участок предоставлен под строительства здания автомагазина с автосервисом. ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок передан по акту приема-передачи. Соглашением сторон права и обязанности арендатора перешли к ИП ФИО2 Соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора перешли к ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в департамент с заявлением о расторжении спорного договора по истечению одного месяца с даты поступления обращения в департамент. В обосновании своего обращения истец указал на наличие ввода построенного объекта в эксплуатацию, а так же передачи прав на построенный объект третьему лицу. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № департамент известил истца о подготовке проекта соглашения о расторжении договора. В дополнении к письму от ДД.ММ.ГГГГ департамент письмом от ДД.ММ.ГГГГ № сообщил заявителю об отсутствии копии заявления собственника объекта недвижимости, находящегося па спорном земельном участке, о предоставлении участка в собственность в рамках п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № № департамент предложил заявителю прибыть собственникам объекта недвижимости для подписания соглашения о вступлении в договор в качестве арендатора. Основания для расторжения спорного договора не имелось, так как права на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке перешли к третьим лицам, следовательно права пользования земельным участком перешли к третьим лицам. На основании изложенного, с требованием о расторжении спорного договора ФИО3 не вправе обращаться, так как фактическим землепользователем в настоящий момент является ФИО6, как следствие заявленные требования незаконные и не подлежат удовлетворению.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, просило рассмотреть дело без участия его представителя. Представило отзыв на исковое заявление, согласно которому Управлением не совершались действия в нарушение закона, что указывает на отсутствие оснований для возложения обязанности на регистрирующий орган.

Третьи лица – ФИО5, ФИО4 в судебном заседании полагали, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 794 кв. м, местоположение которого установлено в 189 м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <адрес>, для строительства здания автомагазина с автосервисом (л.д. 58-66).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 119-121).

В 2013 году права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, переданы от индивидуального предпринимателя ФИО1 индивидуальному предпринимателю ФИО2 на основании соглашения (л.д. 53).

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, переданы от индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 на основании соглашения (л.д. 52).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска ФИО3 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 21).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор простого товарищества, согласно которому товарищи обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица, с целью строительства объекта «Станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ», расположенного по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 86-88).

В соответствии с п. 5.3 указанного договора простого товарищества размер долей товарищей в праве общей долевой собственности на объект произведенный товарищами в результате совместной деятельности равен 1/2 доли каждого товарища в праве общей долевой собственности на объект.

ДД.ММ.ГГГГ департаментом строительства Администрации <адрес> ФИО3 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ», расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 80-85).

Право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 на здание зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 127-128).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность 1/2 долю объекта «Станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ», назначение: нежилое, общей площадью 349,4 кв.м, адрес: <адрес> (л.д. 72-74), в то же день между сторонами подписан передаточный акт объекта (л.д. 75).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавцом) и ФИО5 (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил 1/2 долю в праве собственности на станцию технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ назначение: нежилое, общей площадью 349,4 кв.м, адрес: <адрес> (л.д. 69-71).

Основанием для обращения истца в суд с требованием расторжении спорного договора аренды земельного участка послужило нахождение на арендуемом земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО5 и ФИО4

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из приведенных положений гражданского законодательства и условий договора аренды №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, подписав договор аренды, признала указанный договор, в добровольном порядке приняла на себя как арендатора все вытекающие из него права и обязательства, в том числе право владения и пользования земельным участком, определенной площади, с конкретными адресными ориентирами, обязательства по оплате арендных платежей и т.д.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, такое соглашение сторонами не достигнуто, по обоюдному согласию договор аренды №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, не расторгнут.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что исполнение заключенного между сторонами договора аренды №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, без изменения его условий существенно нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и может повлечь для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указывает истец, на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект, который находится в общей долевой собственности ФИО5 и ФИО4, принадлежащие ФИО3 объекты недвижимого имущества на указанном земельном участке отсутствуют.

Учитывая данное обстоятельство, истец неоднократно обращался к ответчику с предложением о расторжении договора.

Ответчик от расторжения договора отказывается, мотивируя это тем, что осуществляется согласование проекта соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в структурных подразделениях департамента; не предоставлением копии заявления о приобретении земельного участка в собственность без проведения торгов; необходимостью подписания соглашение к договору аренды, по которому ФИО3 выбывает, а ФИО4 и ФИО5 вступают в договор аренды (письма ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ).

Исковое требование предъявлено на основании статьи 451 ГК РФ, согласно пункту 1 которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 450, пунктов 1 и 2 статьи 451 ГК РФ лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

Оценив представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу о том, что они не подтверждают наличия совокупности всех указанных в законе обстоятельств.

В качестве существенно изменившихся обстоятельств ФИО3 указала на то, что право собственности на объект недвижимости, под который предоставлялся земельный участок, принадлежит другим лицам.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что были и у прежнего собственника.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 ГК РФ, пункта 13 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 года покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 года № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, законодатель, наделяя покупателей правом для обращения к собственнику с целью формирования его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, указывает не на прекращение арендных отношений, как то расторжение договора аренды, а на внесение в действующий договор необходимых изменений.

Таким образом, прежний собственник объекта недвижимости при продаже объекта в силу закона автоматически теряет право на использование земельного участка на праве аренды в указанной части, в связи с чем принудительного расторжения договора аренды в таком случае не требуется.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка отказано, суд также не находит оснований для удовлетворения требований об исключении записи о зарегистрированном за ФИО3 праве аренды на земельный участок.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о расторжении договора аренды земельного участка, исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) А.А. Терехин

Мотивированный текст решения изготовлен 06.06.2017 г.