Апелляционное определение № 33-635/2026 от 10 марта 2026 г.

07RS0004-01-2025-002312-98

Судья Дорохин А.В. Дело №33-635/2026

№2-1393/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 марта 2026 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З.

Судей: Тогузаева М.М. и Шашева А.Х.

при секретаре Кишевой А.В.

с участием представителя истца - прокурора Абдул-Кадырова А.Б.

по докладу судьи Бейтуганова А.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО1 И.А.А. и ФИО1 Н,А. на решение Чегемского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18 ноября 2025 года по гражданскому делу по иску прокурора Чегемского района к местной администрации Чегемского муниципального района, ФИО2 А.А. и ФИО1 Н,А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, договора дарения земельного участка, истребовании земельного участка,

установила:

Прокурор Чегемского района Кабардино-Балкарской Республики обратился в суд с иском к местной администрации Чегемского муниципального района, ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенного между местной администрацией Чегемского муниципального района и ФИО2, признании недействительным договора дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО2 и ФИО3 и истребовании земельного участка с кадастровым № в пользу Чегемского муниципального района КБР.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой Чегемского района проведена проверка соблюдения органами местного самоуправления Чегемского муниципального района требований земельного законодательства, при распоряжении земельными участками.

Установлено, что между местной администрацией Чегемского муниципального района через Муниципальное казенное учреждение «Управление сельского хозяйства, имущественных и земельных отношений» местной администрации Чегемского муниципального района и Жарашуевым И.А.А. ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи № земельного участка с видом разрешенного использования «животноводство» с кадастровым №, общей площадью 10 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на котором расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №.

Площадь земельного участка, проданного ФИО2А-А. составляет 10 000 кв.м, площадь объектов недвижимости - 181 кв.м. Таким образом, площадь объектов занимает 1,81 % площади земельного участка, что в 55 раз меньше площади земельного участка.

Вместе с тем проведенной прокуратурой Чегемского района проверкой выявлены нарушения действующего законодательства, влекущие ничтожность указанной сделки.

Местной администрацией Чегемского муниципального района, вопреки требованиям п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов реализован (продан) земельный участок, многократно превышающий площадь расположенных на нем объектов недвижимости и необходимого для их эксплуатации, вследствие чего из публичной собственности выбыла часть земельных участков, которые не могут быть проданы собственнику объекта.

Сведений о фактическом использовании объектов недвижимости по назначению не установлено. Численность работников, количество скота для указанных в договоре нужд не заявлена.

Указанное подтверждается тем фактом, что после приобретения ДД.ММ.ГГГГ., земельный участок с кадастровым № договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ. передан ФИО3 путем заключения договора дарения с последней.

Решением Чегемского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18 ноября 2025 года исковые требования прокурора Чегемского района Кабардино-Балкарской Республики удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, считая его незаконным и необоснованным, ФИО2 и ФИО3 поданы на него апелляционные жалобы, в которых просят, отменив его, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме, поскольку, на практике соразмерность или несоразмерность приватизируемого земельного участка обычно определяется путем обращения к специалисту, который готовит соответствующее заключение, или посредством проведения судебной экспертизы, в рамках которой с учетом различных факторов определяется площадь, необходимая для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов заявителя.

Согласно заключению эксперта по расчету (обоснованию) № от ДД.ММ.ГГГГ. минимальная площадь и конфигурация земельного участка необходимого для эксплуатации в соответствии с целевым назначением Животноводческого комплекса на 10 голов КРС со складским помещением по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым №, в соответствии с нормативными требованиями, состоящими из основных и вспомогательных зданий и сооружений, по расчетам с соблюдением санитарно-защитной зоны 50 м, составляет 10 000 кв.м общей площади земельного участка.

Полагают, что исходя из вида разрешенного использования «Животноводство», сформирование в меньшем размере земельного участка приведет к невозможности использования его и находящихся на нем объектов недвижимости по назначению.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и это следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ. между местной администрацией Чегемского муниципального района через Муниципальное казенное учреждение «Управление сельского хозяйства, имущественных и земельных отношений» местной администрации Чегемского муниципального района и ФИО2 заключен договор купли-продажи № земельного участка с видом разрешенного использования «животноводство» с кадастровым №, общей площадью 10 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположены объекты недвижимости с кадастровыми №№, №. Площадь земельного участка, проданного ФИО2 А-А. составляет 10 000 кв.м, площадь объектов недвижимости - 181 кв.м. Таким образом, площадь объекта занимает 1,81% площади земельного участка, что в 55 раз меньше площади земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ. указанный земельный участок был отчужден ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО2

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 27, пунктом 6 части 2 статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10 и от 03.06.2014 №1152/14, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, от 26.04.2046 №64-КГ16-2, исходил из того, что земельный участок был реализован администрацией с нарушением требований земельного законодательства, без проведения торгов, при том, что его площадь многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости и необходимого для их эксплуатации земельного участка, вследствие чего из публичной собственности выбыла часть земельных участков, которые не могут быть проданы собственнику объекта.

Судебная коллегия с данными выводами соглашается.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

К таким исключениям, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, относится продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 №935-О, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Данный принцип земельного законодательства, реализуемый при продаже находящихся в публичной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование, расположенного на этом участке объекта.

Исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

Соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

В ходе рассмотрения дела установлено, что местной администрацией Чегемского муниципального района вопреки требованиям п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов реализован (продан) земельный участок, многократно превышающий площадь расположенных на нем объектов недвижимости и необходимого для их эксплуатации, вследствие чего из публичной собственности выбыла часть земельных участков, которые не могут быть проданы собственнику объекта.

Как правильно указано в обжалуемом судебном акте, выявленные нарушения действующего законодательства влекут ничтожность вышеуказанных сделок, в связи с чем, поскольку истцом заявлены требования о применении последствий ничтожности названной сделки, суд правомерно признал недействительными указанный договор купли-продажи и дарения и истребовал у ответчиков земельный участок.

Поскольку в настоящее время титульным собственником земельного участка является ФИО3 выводы суда об истребовании земельного участка из их незаконного владения также следует признать обоснованными.

Доводы апелляционных жалоб о том, что суд не учел в полном объеме все представленные доказательства, имеющиеся в материалах дела, по мнению судебной коллегии, являются несостоятельными и не основаны на законе.

Доводы жалоб на соразмерность площади спорного земельного участка площади расположенных на нем объектов капитального строительства с учетом их целевого назначения не подтверждена какими-либо доказательствами и опровергается вышеприведенным соотношением названных площадей.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных ранее упомянутой статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к его отмене или изменению по доводам апелляционных жалоб не усматривается.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чегемского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 И.А.А. и ФИО1 Н,А. – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 марта 2026 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи М.М. Тогузаев

А.Х. Шашев