Решение № 2-1101/2017 2-1101/2017~М-333/2017 М-333/2017 от 28 мая 2017 г. по делу № 2-1101/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2017г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего Кудряшова А.В.

при секретаре Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л:

ФИО1, уточнив требования, обратился в суд с иском к ФИО2, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании недействительным заключенного 05.02.2016г. с ФИО2 договора купли-продажи принадлежащего последнему земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 200 кв.м. (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства), расположенного в <адрес>, применении последствий недействительности данной сделки в виде взыскания с ФИО2 уплаченных по договору денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. и возвращения последнему в собственность упомянутого объекта недвижимости, а также возложении на Управление Росреестра по Смоленской области обязанности по исключению из Единого государственного реестра недвижимости записи №<данные изъяты> о регистрации права собственности истца на данный земельный участок, сославшись на то, что в момент заключения договора заблуждался относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможность его использования по прямому назначению - ФИО3 имел намерение приобрести участок земли для строительства на нем жилого дома, тогда как названный участок расположен на территории, на которую действие градостроительных регламентов не распространяется, в связи с чем, на ней запрещено возведение домовладения.

ФИО1 и его представитель ФИО4 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования в полном объеме, отметив, что ФИО2 был осведомлен истцом о желании последнего приобрести участок земли именно для возведения на нем жилого дома. О том, что спорный участок не может использоваться в этих целях, ФИО3 стало известно только после отказа органа местного самоуправления в выдаче ему разрешения на строительство индивидуального жилого дома на данном участке, законность чего подтверждена вступившим в законную силу судебным решением. Поскольку возможность использования приобретаемого земельного участка для строительства дома имела существенное значение для истца, в случае сообщения ему продавцом о нахождении участка в нерегламентируемой зоне ФИО1 не заключил бы оспариваемый договор.

Представитель ответчика ФИО5, возражая против удовлетворения иска, указал на отсутствие правовых оснований для признания сделки от 05.02.2016г. недействительной, отметив, что при заключении договора ФИО2 в заблуждение истца относительно разрешенного использования участка не вводил; сведения о том, в какой территориальной зоне расположен земельный участок, находятся в свободном доступе в сети «Интернет», и ФИО1 имел возможность ознакомиться с этими сведениями до приобретения участка. Сослался также на то, что истец заблуждался относительно мотивов сделки, что не является достаточно существенным для признания договора недействительным.

Представитель Управления Росреестра по Смоленской области ФИО6 в судебном заседании указала на необоснованность предъявленных к Управлению исковых требований, сославшись на то, что представленные ФИО1 на государственную регистрацию документы на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> соответствовали требованиям законодательства и отражали необходимую для внесения в ЕГРН информацию. Отметила, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является стороной оспариваемого договора купли-продажи.

Заслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля ФИО7, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Под качеством товара понимается совокупность свойств, обусловливающих его способность удовлетворять потребности и запросы покупателей, соответствовать своему назначению и предъявляемым к товару требованиям.

На основании ч.ч.1, 2 ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной (ст.ст.178, 434.1 ГК РФ; п.21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В соответствии с п.п.1-3, 6 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст.167 настоящего Кодекса.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По делу установлено, что 05.02.2016г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 200 кв.м. (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства), расположенного в <адрес> (л.д.9, 31).

Согласно п.3 совершенной сделки земельный участок продан ответчиком ФИО3 за <данные изъяты> руб. Однако, в рамках достигнутой сторонами договора устной договоренности ФИО3 передал Коробаному за приобретаемый участок земли дополнительную денежную сумму, равную <данные изъяты> руб., т.е., стоимость спорного участка составила <данные изъяты> руб. (л.д.11).

Из содержания п.п.6, 7 оспариваемого договора следует, что ограничений в пользовании земельным участком не имеется, а покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора.

На основании упомянутой сделки Управлением Росреестра по Смоленской области 10.02.2016г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись №<данные изъяты> о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д.10).

Из объяснений истца следует, что он с супругой ФИО8 имел намерение приобрести в собственность земельный участок для возведения на нем индивидуального жилого дома, на что указали также допрошенные судом свидетели ФИО9 и ФИО8 (л.д.67-68). В процессе осуществления поиска такого участка в пределах г.Смоленска ответчиком ФИО3 был предложен для приобретения земельный участок с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся в собственности ФИО2, которому было сообщено о целях приобретения названными супругами соответствующего участка земли. При этом ФИО2 уверил Д-вых о возможности возведения на отчуждаемом участке жилого дома. Поскольку в силу действующего законодательства земельные участки с названным видом разрешенного использования могут использоваться для строительства на них жилых домов, истец заключил оспариваемый договор, а после регистрации права собственности на данный объект недвижимости предпринял действия, направленные на возведение на указанном земельном участке домовладения.

На основании заключенного 18.05.2016г. ФИО1 с ООО «Альфа-С» договора на выполнение проектных работ данным обществом был подготовлен проект жилого дома, а затем за счет истца была изготовлена схема планировочной организации земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д.20-30, 64).

15.07.2016г. ФИО1 обратился в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на приобретенном участке, в чем ему письмом Главы Администрации Промышленного района г.Смоленска от 21.07.2016г. отказано со ссылкой на то, что согласно Правилам землепользования и застройки г.Смоленска данный участок земли расположен в нерегламентируемой зоне (частично - в зоне скверов, бульваров, а частично - на территории общего пользования (дороги, проезды)), размещение в которой индивидуальных жилых домов не допускается (л.д.12-14).

Исходя из представленных Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска в суд сведений, участок с кадастровым номером <данные изъяты> в соответствии с Генеральным планом г.Смоленска и Правилами землепользования и застройки г.Смоленска действительно расположен на территории, на которую действие градостроительных регламентов не распространяется (частично в рекреационной зоне (зона скверов, бульваров), а частично – в зоне магистральной дороги общегородского значения), и возведение на этом участке жилого дома запрещено (л.д.71-74).

Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 17.11.2016г. ФИО1 отказано в удовлетворении его требований о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в выдаче упомянутого выше разрешения на строительство (л.д.15-19, 56-60).

Таким образом, в судебном порядке установлена невозможность использования истцом приобретенного у ответчика земельного участка для осуществления на нем жилищного строительства.

Анализ имеющихся в деле доказательств позволяет суду придти к выводу о наличии предусмотренных ст.178 ГК РФ оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным, как совершенным истцом под влиянием заблуждения относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможность его использования в соответствии с предусмотренным разрешенным видом использования.

По смыслу Федерального закона от 07.07.2003г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» разрешенное использование земельного участка - «для ведения личного подсобного хозяйства» предполагает возможность использования последнего как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома и приусадебных построек.

По делу видно, что ФИО1, имевший намерение приобрести земельный участок у ФИО2 в целях его последующего использования для строительства дома, добросовестно заблуждался относительно того, что на данном участке разрешено строительство домовладения. Данное обстоятельство подтверждается объяснениями истца, свидетельскими показаниями ФИО9 и ФИО8, а также имеющимися в деле письменными доказательствами, согласно которым после приобретения участка ФИО1 совершил действия направленные на осуществление на этом участке строительства жилого дома (разработка проекта домовладения, схемы планировочной организации земельного участка, получение градостроительного плана участка, обращение в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство).

Факт того, что истец на момент совершения сделки и до принятия Промышленным районным судом г.Смоленска решения от 17.11.2016г. был убежден в таком качестве приобретенного земельного участка как возможность его использования на основании ч.2 ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для строительства жилого дома подтверждается также оспариванием им в судебном порядке отказа органа местного самоуправления от 21.07.2016г. в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. В поданном в Промышленный районный суд г.Смоленска соответствующем административном исковом заявлении ФИО1 ссылался на то, что принадлежащий ему участок с кадастровым номером 67:27:0021061:63 относится к категории земель населенных пунктов и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, что предполагает возможность осуществления на нем индивидуального жилищного строительства; каких-либо ограничений и обременений права на этот участок в установленном законом порядке не зарегистрировано, а возведение на участке жилого дома не нанесет ущерб окружающей среде и не нарушит прав и законных интересов других лиц; отнесение указанного земельного участка Правилами землепользования и застройки г.Смоленска к территории, на которую действие градостроительных регламентов не распространяется, осуществлено без учета существующего фактического землепользования.

Поскольку использование земельного участка, отнесенного к землям населенного пункта и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства по целевому назначению, т.е. в том числе и для возведения на этом участке жилого дома (ч.2 ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»), является существенным качеством (характеристикой) данного земельного участка, заблуждение истца относительно этого качества предмета сделки, с учетом того, что ограничения в использовании спорного участка земли имелись на момент его продажи и обусловлены обстоятельствами, которые Демьянов не может преодолеть, является достаточным для признания оспариваемого договора недействительным и применения последствий его недействительности.

При таком положении, исходя из того, что право истца на использование приобретенного у ФИО2 земельного участка существенно ограничено (вид разрешенного использования участка противоречит Генеральному плану г.Смоленска и Правилам землепользования и застройки г.Смоленска), т.е. ФИО1 как собственник спорного участка лишен права пользоваться им в полном объеме по тому назначению, для которого земельный участок приобретался, а волеизъявление истца, направленное на приобретение участка с возможностью возведения на нем жилого дома, при заключении договора было искажено (если бы ФИО1 знал о существующих ограничениях в использовании участка (действительном положении дел), он, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы упомянутую сделку), суд признает оспариваемый договор купли-продажи от 05.02.2016г. недействительным и в порядке применения последствий его недействительности взыскивает с ответчика в пользу ФИО1 уплаченные по данной сделке денежные средства в сумме 800 000 руб. и возлагает на истца обязанность возвратить указанное недвижимое имущество в собственность ФИО2 Одновременно с этим суд принимает решение об исключении из Единого государственного реестра недвижимости произведенной 10.02.2016г. Управлением Росреестра по Смоленской области записи №<данные изъяты> о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Ссылки представителя ФИО2 на то, что фактически истец заблуждался относительно мотивов сделки, что не является достаточно существенным для признания договора недействительным, признаются судом несостоятельными. Возможность возведения жилого дома на земельном участке, разрешенным видом использования которого является «ведение личного подсобного хозяйства», в данном случае следует рассматривать как качество (свойство) такого участка, а не как мотив сделки.

К показаниям свидетеля ФИО7 о том, что ФИО1 при покупке земельного участка не сообщал продавцу о том, для каких целей он приобретает данный объект недвижимости, суд относится критически, поскольку данные показания противоречат иным имеющимся в деле доказательствам. К тому же, приведенные Гнездовым сведения не опровергают сам факт существенного заблуждения истца в момент совершения сделки относительно ее предмета, как не опровергают это обстоятельство и утверждения представителя ответчика о том, что сведения о зонировании спорного земельного участка, находятся в свободном доступе в сети «Интернет» (размещены на сайте Администрации г.Смоленска) и ФИО1 имел возможность ознакомиться с этими сведениями до приобретения участка. Сам факт получения истцом сведений о виде разрешенного использования спорного земельного участка («для ведения личного подсобного хозяйства»), а также факт расположения этого участка в непосредственной близости от жилой застройки, являются достаточными для вывода о том, что ФИО3 при заключении договора проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок, т.е. принятую в гражданском обороте осмотрительность, не требующую применения специальных профессиональных навыков и приемов.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Смоленской области надлежит отказать, поскольку данный регистрирующий орган является ненадлежащим ответчиком по делу (не сторона договора) и каких-либо прав истца не нарушал. Необходимость возложения на Управление обязанности по исключению из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о праве собственности Демьянова на спорный земельный участок отсутствует, поскольку подобное регистрационное действие будет осуществлено названным уполномоченным органом после вступления в законную силу настоящего судебного решения, содержащего соответствующее указание в резолютивной части.

По правилам ст.98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в сумме 11 800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный 05 февраля 2016г. между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенного 05 февраля 2016г. между ФИО1 и ФИО2, взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в сумме 800 000 руб. и обязав ФИО1 возвратить указанное недвижимое имущество в собственность ФИО2.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости произведенную 10 февраля 2016г. Управлением Росреестра по Смоленской области запись №<данные изъяты> о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 11 800 в возврат оплаченной при подаче иска государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.


Председательствующий А.В. Кудряшов