Определение № 33-45236/2025 от 14 декабря 2025 г.

Судья: Курчевская В.Д. Дело <данные изъяты>

УИД 50RS0<данные изъяты>-32

АПЕЛЛЯЦИННОЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 15 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Бессудновой Л.Н., Мироновой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаровой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело<данные изъяты> по иску ФИО1 к ООО «Смайнэкс Управление Активами» о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, взыскании неустойки, расходов, штрафа,

по апелляционной жалобе ООО «Смайнэкс Управление Активами» на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,

объяснения представителя ООО «Смайнэкс Управление Активами» ФИО2,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, уточнив требования, обратился в суд с иском к ООО «Смайнэкс Управление Активами» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимость устранения выявленных недостатков объекта недвижимости в размере 1 282 707,40 руб., неустойки за невыполнение требования о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 1795,79 руб. (1%) за каждый день просрочки от невыплаченной денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора, начиная с <данные изъяты> и до даты выплаты взысканной суммы в полном объеме, но не более 100% стоимости расходов, штрафа в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу истца, компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., расходов на проведение экспертизы в размере 65 000 руб., расходов на оформление доверенности в размере 2 300 руб., почтовых расходов в размере 884,58 руб., расходов на оплату госпошлины в размере 23422,14 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <данные изъяты> между ФИО1 и ООО «Смайнэкс Управление Активами» был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>.

Предметом договора является постройка объекта недвижимости в виде четырехкомнатной квартиры с условным номером 066, (проектной площадью 91.43 кв. м, расположенной на 8 этаже жилого дома по строительному адресу: <данные изъяты>

Стоимость объекта недвижимости по договору составляет 45 015 743,36 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме.

<данные изъяты> между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Переданное истцу жилое помещение имеет многочисленные недостатки строительно-монтажных работ, допущенные застройщиком при строительстве, для установления которых ООО «ТехСтройЭксперт» составлено экспертное заключение от <данные изъяты> о стоимости восстановительного ремонта объекта - квартиры, по адресу: <данные изъяты>

По результатам данной экспертизы стоимость затрат на восстановительный ремонт объекта оценена в сумму 1 921 106,90 руб.

Истец <данные изъяты> направил в адрес ответчика претензию, предлагал в добровольном порядке перечислить на банковский счет стоимость затрат на восстановительный ремонт объекта в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также в соответствии с Законом РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О защите прав потребителей».

Претензия была получена ответчиком и оставлена без удовлетворения.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск ФИО1 удовлетворен частично.

Взыскано с ООО «Смайнэкс Управление Активами» в пользу ФИО1 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 1273140,59 руб., компенсация морального вреда в размере 15 000 руб., расходы на досудебное заключение в размере 65000 руб., расходы на составление доверенности в размере 2300 руб., почтовые расходы в размере 564,11 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 23 422 руб.

Взыскана с ООО «Смайнэкс Управление Активами» в пользу ФИО1 неустойка с <данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 от ставки ЦБ РФ от суммы расходов на устранение недостатков (1 273 140,59 руб.) за каждый день просрочки, но не более 1 273 140,59 руб.

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Смайнэкс Управление Активами» в остальной части отказано.

Взыскана с ООО «Смайнэкс Управление Активами» в доход бюджета Одинцовского городского округа госпошлина 4 309 руб.

Судом предоставлена отсрочка ООО «Смайнэкс Управление Активами» исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков по <данные изъяты> включительно.

В апелляционной жалобе ООО «Смайнэкс Управление Активами» просит решение суда отменить в части взыскания неустойки.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представления и возражения относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц. обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между ФИО1 и АО ИНТЕКО» был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>. Предметом договора является постройка (создание) объекта недвижимости в виде четырехкомнатной квартиры с условным номером 066 (проектной площадью 91.43 кв.м), расположенной на 8 этаже жилого дома по строительному адресу: <данные изъяты>, ЗАО, район Раменки, пересечение <данные изъяты> направлением МЖД в пойме <данные изъяты>.

Стоимость объекта недвижимости согласно договору составляет 45015743,36 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением <данные изъяты> от <данные изъяты>, актом приема-передачи объекта от <данные изъяты>.

ООО «Смайнэкс Управление Активами» является правопреемником АО ИНТЕКО» в связи с реорганизацией последнего в форме присоединения.

<данные изъяты> между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцу передана <данные изъяты>, объект передан истцу с дефектами, указанными в акте осмотра от <данные изъяты> № WG-<данные изъяты>.

Согласно акту приема-передачи окончательная цена договора участия в долевом строительстве составила 44 902 502,40 руб.

Для установления стоимости выявленных недостатков объект адолевого строительства ООО «ТехСтройЭксперт» было составлено экспертное заключение от <данные изъяты>, согласно которому стоимость затрат на восстановительный ремонт объекта оценена в сумму 1 921 106,90 руб.

08.10.2024г. истец направил в адрес ответчика претензию за ШПИ 14392201002253 с требованием уплатить стоимость в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере 1 921 106,90 руб., которая получена ответчиком <данные изъяты>, однако оставлена без удовлетворения.

Определением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение поручено ООО «Центр Независимых Судебно-Экспертных Исследований».

Согласно экспертному заключению <данные изъяты>-СТЭ, выполненному ООО «Центр Независимых Судебно-Экспертных Исследований», объект долевого строительства, переданный истцу, действующим нормам и правилам, проектной документации, техническим регламентам, национальным стандартам, а также условиям договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты>, не соответствует. В <данные изъяты>М, расположенной по адресу: <данные изъяты>, имеются недостатки, в том числе отраженные в акте осмотра и заключении специалиста ООО «ТехСтройЭксперт» от <данные изъяты>, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (их частей), в объеме, указанном в заключении. Недостатки, отраженные в досудебном заключении, не указанные в настоящем заключении, экспертами не выявлены. Выявленные недостатки, отмеченные как «эксплуатационные», в том числе указанные в заключении специалиста, могли возникнуть в ходе эксплуатации жилого помещения лицом, принявшим квартиру в период со дня принятия квартиры по акту приема-передачи и по день проведения независимой экспертизы.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных строительных недостатков, составляет 1 282 707,40 руб.

Согласно письменным пояснениям ООО «Центр Независимых Судебно-Экспертных Исследований» к экспертному заключению <данные изъяты>-СТЭ, замена оконных блоков необходима по ряду причин: на основании проведенной экспертизы и анализа предоставленных документов, включая акт осмотра помещения № WG-<данные изъяты> от <данные изъяты>, подписанный обеими сторонами, а также натурного осмотра объекта исследования установлено следующее: в акте осмотра зафиксированы механические недостатки оконных конструкций, что подтверждает согласие сторон о наличии дефектов и осведомленность застройщика о несоответствии качества. Проведение частичного ремонта отдельных элементов нецелесообразно ввиду технических причин, таких как неизбежное изменение внешнего вида оконных блоков (различия в цвете, фактуре, степени износа между отремонтированными и нетронутыми участками), снижения эстетических и потребительских свойств объекта недвижимости, что противоречит условиям договора о передаче квартиры в надлежащем состоянии, отсутствия гарантий долговечности конструкции после частичного ремонта, а также экономического фактора (затраты на качественный ремонт сопоставимы с заменой). Несмотря на то, что недостатки механического характера классифицируются как малозначительные, не влияют на эксплуатационные характеристики и подлежат устранению без значительных затрат, фактически они приводят к нарушению эстетической целостности конструкции, снижению потребительской ценности объекта. Таким образом, учитывая положения ст. 469 ГК РФ и условия договора участия в долевом строительстве, выявленные дефекты требуют полной замены оконных блоков, так как частичный ремонт не может считаться надлежащим способом устранения недостатков, требование о замене соответствует положениям договора и нормам законодательства.

При расчете стоимости работ и материалов НДС не вынесен в отдельную строчку, так как на основании проведенного строительно-технического анализа и рыночных расчетов подтверждается, что при определении стоимости восстановительного ремонта НДС не подлежит отдельному учету.

В судебном заседании судом был допрошен Э. ООО «Центр Независимых Судебно-Экспертных Исследований» ФИО3, которая выводы экспертного заключения поддержала, пояснила суду, что экспертиза была проведена с выездом на объект долевого строительства, все стороны разбирательства были извещены о дате осмотра. Также Э. пояснил, что новая инженерная доска не требуется, она установлена плавающим образом, ее можно использовать повторно, дефекты были выявлены, касающиеся монтажа. В первую жилую комнату не требуется новый оконный блок, на остальных оконных блоках выявлены механические повреждения. Так как в акте осмотра застройщик и участник подписались под недостатками, этот недостаток является производственным. Стеклопакет является единым элементом с оконным блоком, в акте осмотра при приемке на оконном блоке <данные изъяты> выявлены царапины, замена только стеклопакета экономически нецелесообразна, так как невозможно гарантировать, что при замене стеклопакета оконная рама не пострадает. Стоимость бралась средняя по рынку. Кроме того, так как застройщик и истец подписали акт осмотра, указанные в нем недостатки должны были быть устранены, Э. обязаны их посчитать. Также Э. пояснил, что при проведении экспертизы проектная документация не изучалась. Экономический анализ и выводы про экономическую целесообразность в заключении не указаны, поскольку данный вопрос не был поставлен судом перед экспертами.

Поскольку данные в судебном заседании Э. ФИО3 устные пояснения и приобщенные к материалам дела письменные пояснения в полной мере неясности заключения Э. не устранили, представителем ответчика ООО «Смайнэкс Управление Активами» заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.

Определением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение поручено ООО «Центр Независимых Судебно-Экспертных Исследований».

Согласно экспертному заключению <данные изъяты>-СТЭ, выполненному ООО «Центр Независимых Судебно-Экспертных Исследований», на основании проведенного анализа рынка соответствующих работ, указанного в экспертном заключении <данные изъяты>-СТЭ от <данные изъяты>, для устранения выявленных недостатков (дефектов) оконных конструкций, расположенных по адресу: <данные изъяты>М, определены два варианта: полная замена алюминиевых конструкций стоимостью 296 340,17 руб. и восстановительный ремонт стоимостью 337 342,57 руб.; при этом экономический анализ показал, что проведение восстановительного ремонта не является рациональным, и экономически целесообразно выполнить полную замену оконных конструкций.

Стоимость устранения недостатков <данные изъяты>, с учетом применения наиболее экономически рациональных способов составляет 1 273 140,59 руб.

Суд первой инстанции, руководствуясь ч. 4 ст. 10 Закона <данные изъяты>ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>ФЗ пришел к выводу о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1273140,59 руб., что не превышает три процента от цены договора.

В этой части решение суда не обжалуется.

При рассмотрении требований о компенсации морального вреда, суд учел, что по вине ответчика квартира была передана истцу с недостатками, допущенными при строительстве, которые не были устранены, чем нарушены права истца, причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях и взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., исходя из обстоятельств дела, степени нравственных страданий истца, продолжительности нарушения прав

Суд взыскал расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 65 000 руб., расходы на составление доверенности 2300 руб., почтовые расходы в размере 564,11 руб., расходы по оплате госпошлины 23422 руб.

В данной части решение суда также не обжалуется.

Судом первой инстанции взыскана с ООО «Смайнэкс Управление Активами» в пользу ФИО1 неустойка с <данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 от ставки ЦБ РФ от суммы расходов на устранение недостатков (1 273 140,59 руб.) за каждый день просрочки, но не более 1 273 140,59 руб.

При этом суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно ч. 4 ст. 10 Закона <данные изъяты>ФЗ в редакции Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>ФЗ, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», (далее – Федеральный закон <данные изъяты>ФЗ) данная норма вступила в силу с <данные изъяты>

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона <данные изъяты>ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после <данные изъяты>

Указанная часть 4 статьи 10 Федерального закона <данные изъяты>ФЗ связывает определение, как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона <данные изъяты>ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона <данные изъяты>ФЗ, при разрешении судами дел после <данные изъяты>, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Таким образом, сумма расходов на устранение недостатков, неустойка, штраф взыскиваются не более 3 % от цены объекта, что в данном случае составляет 1 347 075,07 руб. ( 3% от цены объекта по акту приема-передачи 44902 502,40 руб.).

Поскольку судом взысканы расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1 273 140,59 руб., неустойка за нарушение сроков устранения недостатков не может превышать 73934,41 руб. (1 347 075,07 - 1 273 140,59 ).

В связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в части взыскания неустойки и взыскать с ООО «Смайнэкс Управление Активами» в пользу ФИО1 неустойку с <данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 от ставки ЦБ РФ от суммы расходов на устранение недостатков (1 273 140,59 руб.) за каждый день просрочки, но не более 73934,41 руб.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о необходимости отказа в исковых требований о взыскании неустойки за период с <данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства являются несостоятельными.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ООО «Смайнэкс Управление Активами» - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> изменить в части взыскания неустойки, взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «Смайнэкс Управление Активами» в пользу ФИО1 неустойку с <данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 от ставки ЦБ РФ от суммы расходов на устранение недостатков (1 273 140,59 руб.) за каждый день просрочки, но не более 73934,41 руб.

В остальной части решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Смайнэкс Управление Активами» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>