Решение № 2-241/2026 2-241/2026(2-4651/2025;)~М-3533/2025 2-4651/2025 М-3533/2025 от 12 февраля 2026 г. по делу № 2-241/2026

УИД: 50RS0010-01-2025-004364-18

Дело № 2-241/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2026 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Мининой В.А., при секретаре Маммаевой С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, компенсации морального вреда, штрафа, неустойки, стоимости разницы в фактической площади и площади, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что 18.03.2023 года между ней и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать ему как участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а он обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. Объект долевого строительства – квартира по адресу: <адрес>, <адрес> был передан истцу 04.12.2024 года. Во время эксплуатации квартиры истцом были выявлены строительные недостатки отделочных работ, с целью определения характера и стоимости устранения которых, истец обратилась в Бюро независимой оценки и экспертизы. Согласно заключению, стоимость устранения строительных недостатков составила 908 395,40 рублей. 04.12.2024 года истец обратился к ответчику с претензией о возмещении расходов на устранение недостатков. Указанная претензия была получена ответчиком, однако до настоящего времени не исполнена.

Просит суд, взыскать с ответчика в свою пользу стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов в размере 908 395 рублей 40 копеек, взыскать с Ответчика компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы, издержки на проведение строительно-технической экспертизы в размере 11 000 рублей, стоимость разницы в фактической площади и площади оплаченной по договору в размере 150 390 рублей, почтовые расходы 782 рубля 03 копейки, неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков, начиная с момента вынесения решения суда до даты фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств возмещения расходов на устранения недостатков объекта долевого строительства из расчета 1% на каждый день просрочки.

В судебное заседание истец не явилась, извещена судом о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание также не явился, представил письменные возражения, в которых указал, что ответчик освобождается от уплаты штрафа и неустойки в связи с введением моратория Постановлением Правительства, просит учесть изменения в ФЗ №214 в части расчета неустойки за неудовлетворение требования потребителя, а также в части общей суммы, подлежащей взысканию с застройщика, а именно, что сумма недостатков не может превышать 3% от цены договора. Если суд придет к выводу об удовлетворении требований, просил применить положения ст. 333 ГК РФ к неустойке и штрафу, и снизить их размер. Оснований для взыскания разницы в фактической площади не имеется, поскольку в соответствии с договором площадь объекта долевого строительства, включая площадь лоджий, веранд, балконов, террас с применением понижающих коэффициентов составляет 61,27 кв.м. В соответствии с Актом приема-передачи площадь составила 61,60 кв.м., что на 0,33 кв.м. больше заявленной в договоре площади. Также просил снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 4, 7, 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Судом установлено, что 18.03.2023 года между ООО «Главстрой-Столичный» - специализированный застройщик» с одной стороны и ФИО1 с другой стороны был заключен Договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого, застройщик обязался по окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства в виде квартиры, имеющей характеристики, отвечающие его требованиям, а Участник обязался уплатить цену договора и принять Объект по акту приема - передачи.

Согласно п. 3.1 договора, цена договора составляет 6 825 478 рублей.

04.12.2024 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>

В ходе эксплуатации квартиры истцом были выявлены недостатки строительно-отделочных работ, с целью определения объема и характера которых, а также стоимости их устранения, истцы обратились в Бюро независимой оценки и экспертизы. Согласно составленному исследованию, стоимость устранения выявленных недостатков составила 908 395,40 рублей.

Определением суда от 14 октября 2025 года, в связи с несогласием ответчика с результатами досудебного исследования, предоставленного истцами, по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО Экспертная организация «Аксиома». Согласно экспертному заключению квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> выполненные в ней отделочные работы не соответствуют обязательным строительным и техническим нормам и правилам. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков без учета Приложения №2 составляет 242 184 руб. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков с учетом Приложения №2 составляет 242 184 руб.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, поскольку экспертиза была проведена по определению суда, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в отличие от сторон, не заинтересованы в исходе рассмотрения дела, экспертами даны ответы на все поставленные перед ними вопросы. Допустимыми и относимыми доказательствами, экспертное заключение сторонами по делу не опровергнуто.

С учетом всех вышеназванных доказательств суд приходит к выводу, что в нарушение ч. 1,2,5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, ответчик передал истцу объект долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора, и у последнего возникло право требования взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

Согласно ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ в редакции Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», (далее - Федеральный закон № 482-ФЗ) данная норма вступила в силу с 1 января 2025 г.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Указанная часть 4 статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ связывает определение, как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Принимая во внимание вышеуказанное, суд находит подлежащим, взыскать с ООО «Главстрой-Столичный» - специализированный застройщик» в пользу истца стоимость устранения строительных недостатков в размере 204 764 рублей 34 копеек (6 825 478 * 3%).

Рассматривая требования истца о взыскании стоимость разницы в фактической площади и площади оплаченной по договору в размере 150 390 рублей суд приходит к следующему.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, указанная позиция нашла свое отражение в определении Верховного Суда РФ от 09 марта 2021 года № 48-КГ20-21-К7.

Пунктом 3.9 договора № № предусмотрено, что если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16) более чем на 1 (Один) кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 3.10 договора расчетной цены 1 (одного) кв.м на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной п. 2.2 договора (строка 16).

Согласно п. 2.2 договора № № участия в долевом строительстве с выполнением отделочных работ, участнику долевого строительства передаче подлежал объект долевого строительства – квартира, имеющая следующие характеристики: №, две комнаты, общая приведенная площадь 61,27 кв.м, этаж 1, секция 5.

В соответствии с актом приема-передачи квартиры, ФИО1 передана квартира площадью 61,60 кв.м.

Согласно Экспертному заключению Бюро независимой оценки и экспертизы, общая площадь жилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес>

Таким образом, по экспертному заключению, представленному истцом, разница площади составляет 1,35 кв.м.

Экспертное заключение Бюро независимой оценки и экспертизы, представленный стороной истца, в соответствии с которым площадь спорного объекта долевого строительства составляет 59,92 кв.м, суд не может признать допустимым доказательством, поскольку эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, в материалы дела не представлены доказательства, что истцу был передан объект с отступлением от условий договора. В соответствии с актом приема-передачи квартиры, ФИО1 передана квартира площадью 61,60 кв.м.

Также согласно выписки из ЕГРН площадь квартиры указана 61,60 кв.м.

Таким образом, требования в данной части подлежат отклонению в полном объеме.

В силу ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд, в соответствии с требованиями ст. 151 Гражданского кодекса РФ, учитывает степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

При этом, согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, истцу был причинен моральный вред, компенсацию которого суд также находит подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца. При этом, учитывая характер и степень нравственных страданий истцов, время их претерпевания, характер нарушения со стороны ответчика, суд находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.

Поскольку общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать трех процентов от цены договора по всем требованиям - о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, оснований для взыскания неустойки по дату исполнения обязательств и штрафа не имеется.

В соответствии со ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из содержания п. п. 2, 21, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из материалов дела следует, что истцом понесены расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 11 000 рублей, почтовые расходы 782 рубля 03 копейки.

Учитывая то, что иск подлежит удовлетворению частично, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в полном объеме, а именно расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 11 000 рублей, почтовые расходы 782 рубля 03 копейки.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к ООО «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, компенсации морального вреда, штрафа, неустойки, стоимости разницы в фактической площади, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Главстрой-Столичный- специализированный застройщик» (ИНН №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № №) стоимость расходов, необходимых для устранения строительно-отделочных недостатков в размере 204 764 рублей 34 копеек; компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей; расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 11 000 рублей, почтовые расходы 782 рубля 03 копейки.

Иск ФИО1 к ООО «Главстрой-Столичный - специализированный застройщик» о взыскании неустойки, штрафа, стоимости разницы в фактической площади, а также компенсации морального вреда в большем размере - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья: В.А. Минина

Решение в окончательной форме

изготовлено 13 февраля 2026 года.