Апелляционное определение № 33-3321/2025 от 2 декабря 2025 г.

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 48RS0008-01-2025-000274-28

Судья Меньшикова О.В. Дело № 2-302/2025

Докладчик Фролова Е.М. 33-3321/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«3» декабря 2025 года г. Липецк

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Фроловой Е.М.,

судей Климко Д.В., Панченко Т.В.,

при секретаре Фроловой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Добринского районного суда Липецкой области от 15 августа 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ООО «Восход» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9 Васильене, ФИО7, к ИП ФИО1, ФИО8 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения удовлетворить.

Перевести на ООО «Восход» (ИНН <***>, ОГРН <***>) права и обязанности арендатора ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) по договору аренды земельного участка, площадью 847200+/-8054 кв.м. с кадастровым №101, расположенного по адресу: <адрес>, заключенному 04 апреля 2025 года между ИП ФИО1 (арендатором) и К.А.В., действующим от имени собственников земельных долей на земельный участок на основании Протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 18.03.2025 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО7, ООО «Восход», ФИО8 (арендодателями).

Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости».

Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия

установила:

ООО «Восход» обратилось с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО7 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка из земель с/х назначения. В обоснование Общество ссылалось на заключение 03.04.2015 между собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в лице уполномоченного представителя Ч.К.К. (арендодателем) и ООО «Грязинский Агрокомплекс» (арендатором) договора аренды земельного участка из земель с/х назначения, площадью 847 200 кв.м., с КН №:101 (далее КН…101), расположенного по адресу: <адрес> Срок аренды с 03.04.2015 по 02.04.2025. 14.09.2017 между ООО «Грязинский Агрокомплекс» и ООО «Восход» заключен договор № ГАК/2017/19 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель с/х назначения № 2 от 03.04.2015. Согласно п. 3.2 договора арендатор обязан своевременно выплачивать плату за земельный участок. ООО «Восход» своевременно и в полном объеме осуществлял арендную плату, что подтверждается ведомостями, платежными поручениями и иными доказательствами. Согласно п. 3.1 договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами; обращаться в суд по вопросам нарушения арендодателями условий и положений настоящего договора. 29.01.2025 в газете «Липецкая газета» № 5 (26874) и 30.01.2025 в газете «Добринские вести» № 4 (12364) объявлено о намерении арендодателей земельного участка (ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО7) площадью 847 200 кв.м., с КН…101 заключить договор аренды данного земельного участка с ИП ФИО1 без предварительных переговоров с действующим арендатором ООО «Восход». Следуя п. 1 ст. 621 ГК РФ, а также п. 3.1 договора земельного участка № 2 от 03.04.2015, 12.03.2025 ООО «Восход» (арендатор) направило ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО9, ФИО4, ФИО6, ФИО2 (арендодателям) уведомления о намерении заключить договор аренды на новый срок. Арендодатели оставили данное предложение без ответа. Кроме того, согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок 18.03.2025 представитель ООО «Восход» Г.Д.С. сообщил, что данный земельный участок важен для ООО «Восход». Общество хочет работать на данном земельном участке, арендовать его на таких же условиях, какие предложил ИП ФИО1 и даже возможно лучше. Тем не менее, согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости 08.04.2025 зарегистрирован договор аренды спорного земельного участка, согласно которому новым арендатором данного земельного участка стал ИП ФИО1 Таким образом, арендодатели ДД.ММ.ГГГГ (в течение года) заключили договор аренды спорного земельного участка с ИП ФИО1, не учитывая намерения ООО «Восход» о продлении договора аренды на новый срок, нарушив тем самым п. 4.2 договора аренды земельного участка № 2 от 03.04.2015. Общество просило перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка площадью 847 200 кв.м. с КН…101, расположенного по вышеуказанному адресу, от 18.03.2025, заключенного между ФИО1 (арендатор) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО7.(арендодателями).

Определением суда от 09.06.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечен арендатор ФИО1 без отражения статуса индивидуального предпринимателя.

Определением суда от 16.07.2025 (протокольно) к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены сособственник земельной доли земельного участка с КН…101 ФИО8 и предыдущий арендатор ООО «Грязинский Агрокомплекс».

Определением суда от 12.08.2025 (протокольно) к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО8

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО7, ФИО1, ФИО8, третье лицо представитель ООО «Грязинский Агрокомплекс» в суд не явились

Ответчик ФИО8 в заявлении и телефонограмме сообщила, что ее земельная доля находилась в аренде в ООО «Восход» и она хотела бы, чтобы земля осталась там же в аренде, но на условиях не ниже, чем у ФИО1

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неверное толкование ст. 621 ГК РФ; суд не дал надлежащей правовой оценки ни форме, ни содержанию, ни своевременности уведомления ООО «Восход» о желании продлить договор, а также последующему поведению истца. Суд проигнорировал представленные доказательства и доводы о том, что статус ООО «Восход» как «надлежащего» арендатора вызывает обоснованные сомнения при наличии вступления в арендные отношения в 2017 г. без получения согласия всех дольщиков (нарушение императивной нормы п. 2 ст. 615 ГК РФ); отсутствия индексации арендной платы на протяжении 7 лет; в уведомлении, направленном 12.03.2025 г. с большим опозданием, отсутствовало конкретное коммерческое предложение (оферта) с указанием существенных условий договора, большинство собственников его либо не получили, либо получили после 18.03.2025 г. Суд проигнорировал принцип «прочих равных условий» - ключевого элемента ст. 621 ГК РФ; оставил без внимания факт злоупотребления правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ), заявившего на собрании 18.03.2025 о намерении собственника ФИО8 выделить свои земельные доли, что свидетельствует об отсутствии у истца намерения арендовать весь земельный участок, а действовать в ущерб единству объекта аренды.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика ФИО1 – адвоката Сысоева А.М., представителя истца ООО «Восход», обсудив доводы жалобы и возражения на них, судебная коллегия не находит, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены судебного решения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Специальные положения п. 3 ст. 9 Федерального закона от 27.04.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулируют аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающие заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 5 ст. 9 названного закона, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В абз. 2 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится разъяснение о том, что преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Из материалов дела следует, что земельный участок с КН…101 имеет общую площадь 847 200 +/- 8 054 кв.м., расположен по адресу: <адрес>; земли с/х назначения, для с/х производства.

Собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок являются истец ООО «Восход» (5 долей) и ответчики: ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО8, ФИО6, ФИО9, ФИО7

Ранее 03.04.2015 между собственниками земельных долей, в лице уполномоченного представителя Ч.К.К., действующего на основании протокола общего собрания собственников земельных долей бывшего колхоза им. Крупской от 26.12.2012 (арендодатели) и ООО «Грязинский Агрокомплекс» (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка № 2. Срок аренды с 03.04.2015 по 02.04.2025 (п. 1.2 договора). В приложении № 1 к данному договору указаны собственниками земельных долей, часть из которых впоследствии продали свою долю ООО «Восход».

Согласно п. 1.3 договора по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды земельного участка на тех же условиях и на тот же срок.

Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами (п. 3.1 договора аренды).

Арендатор обязан своевременно выплачивать плату за земельный участок (п. 3.2 договора).

14.09.2017 между ООО «Грязинский Агрокомплекс» (арендатор) и ООО «Восход» (новый арендатор) заключен договор № ГАК/2017/19 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 2 от 03.04.2015.

12.03.2025 ООО «Восход» (арендатор) направило ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО9, ФИО4, ФИО6, ФИО2 (арендодателям) уведомления о своем желании продлить действующий договор аренды.

Из отчетов об отслеживании почтовых отправлений следует, что ФИО4, ФИО5, ФИО7 получили уведомления 20.03.2025.

Письмо с уведомлениями, направленные ФИО9, ФИО3, ФИО6, ФИО2 возвратились отправителю за истечением срока хранения.

ООО «Восход» не направил уведомление ФИО8, выдавшей доверенность Г.Д.С.., который на общем собрании, действуя в интересах ООО «Восход» и ФИО8, проголосовал против заключения договора аренды земельного участка с ИП ФИО1

Из протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с КН…101 от 18.03.2025 следует, что на собрании поставлен вопрос, в том числе: об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, с ИП ФИО1 После оглашения условий аренды земельного участка, предложенные ИП ФИО1, выступил представитель ООО «Восход» Г.Д.С.., который пояснил о желании Общества и далее работать на данном участке, арендовать его на таких же условиях, какие предложил ИП ФИО1 и возможно лучше. В сведениях о лицах, проголосовавших против принятия решения по данному вопросу и потребовавших внести запись об этом в протокол: ООО «Восход», ФИО8 Представитель ООО «Восход» и ФИО8 - Г.Д.С. уведомил, что ООO «Восход» и ФИО8 намерены выделить принадлежащие им земельные доли. По данному вопросу принято решение о заключении договора аренды земельного участка с КН…101, с ИП ФИО1, на предложенных им условиях. Также на этом собрании избраны уполномоченными от имени участников долевой собственности лицами, имеющими право действовать без доверенности, Г.Н.А., К.А.В.

04.04.2025 заключен договор аренды спорного земельного участка года между ИП ФИО1 (арендатором) и К.А.В., действующим от имени собственников земельных долей на земельный участок на основании Протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 18.03.2025 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО7, ООО «Восход», ФИО8(арендодателями).

Из представленных ведомостей на выдачу арендной платы за земельный участок с КН…101 за 2022-2024 годы, платежных поручений установлено, что арендная плата осуществлялась арендатором ООО «Восход» в рамках условий договора и в оговоренные сроки.

Третье лицо ФИО8 подтвердила, что арендная плата выплачивалась своевременно.

Доказательств обратному не представлено.

Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к верно выводу, что ООО «Восход» на протяжении всего срока аренды (7 лет) надлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, использовал земельные участки с/х назначения по целевому назначению без каких-либо нарушений, претензий относительно деятельности Общества от арендодателей не поступало, до истечения срока аренды арендатор направил уведомление о своем желании продлить действующий договор аренды, которым предусмотрено преимущественное право арендатора перед третьими лицами на заключение договора аренды земельного участка на тех же условиях и на тот же срок.

Кроме того, суд учел, что на общем собрании представитель ООО «Восход» Г.Д.С. после оглашения условий аренды земельного участка, предложенных ИП ФИО1, также сообщил, что ООО «Восход» имеет желание арендовать его на таких же условиях, какие предложил ИП ФИО1

ООО «Восход» не заявляло о намерении отказаться от продолжения арендных отношений. Доказательств нарушения ООО «Восход» договора аренды земельного участка не представлено.

ООО «Восход» является не только арендатором, но и сособственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении ООО «Восход» всех условий, предусмотренных законом для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, которое нарушено арендодателями, заключившими 04.04.2025 договор аренды спорного земельного участка года с ИП ФИО1

Суд обоснованно отверг доводы ответчика о том, что прежний арендатор ООО «Грязинский Агрокомплекс» передал права и обязанности по договору аренды новому арендатору ООО «Восход» без согласия арендодателей, как бездоказательные и учел, что за весь период пользования (7 лет) спорным земельным участком со стороны арендодателей не поступали претензии, с иском о расторжении договора по этим основаниям арендодатели не обращались, наоборот, своими действиями они выразили свое согласие.

Правильно признана несостоятельной ссылка ответчика и на ненаправление Обществом уведомления ФИО8, поскольку она выразила свое мнение, выдав доверенность Г.Д.С.., принимавшему участие на общем собрании до истечения срока действия договора аренды, проголосовавшего, в том числе от ее имени, против заключения договора аренды с ИП ФИО1

Проанализировав представленные доказательства и учитывая установленные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований ООО «Восход» о переводе на Общество прав и обязанностей арендатора ИП ФИО1 по договору аренды спорного земельного участка с КН…101 от 04.04.2025 г. между ИП ФИО1(арендатором) и К.А.В., действующим от имени собственников земельных долей на земельный участок на основании Протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 18.03.2025 г. ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО7, ООО «Восход», ФИО8(арендодателями).

Ссылки ответчика в жалобе на отсутствие со стороны ООО «Восход» индексации арендной платы на протяжении 7 лет, а в уведомлении, направленном ООО «Восход» 12.03.2025, отсутствовало конкретное коммерческое предложение (оферта) с указанием существенных условий договора, являются несостоятельными к отмене обжалуемого решения суда, поскольку в законе не регламентирована обязанность арендатора по индексации арендной платы и формированию конкретного коммерческого предложения, как существенные условия заключения договора аренды на новый срок.

Условия аренды оглашены на общем собрании, представитель Общества согласился на их исполнение, отдельного оформления документа в таком случае не требуется.

Выводы суда соответствуют нормам материального права, регулирующим правоотношения сторон, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Приведенные в жалобе ответчиком ФИО1 доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку в судебном решении. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию ответчика с установленными судом фактическими обстоятельствами дела и оценкой доказательств и не содержат оснований к отмене решения суда.

Существенных нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, повлиявших на исход судебного разбирательства, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Добринского районного суда Липецкой области от 15 августа 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.12.2025 г.