Решение № 2-389/2021 2-389/2021~М-75/2021 М-75/2021 от 18 июля 2021 г. по делу № 2-389/2021

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

Шадринский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи Шестаковой Н.А.

при секретаре Бажутиной Ю.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Шадринске Курганской области 19 июля 2021 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли - продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что

19 мая 2020 года приобрела у ответчика ФИО2 по договору купли-продажи 1/3 доли дома, общей площадью 65,5 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок площадью 148 кв. м. с разрешенным использованием для эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером № по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., № Стоимость жилого дома - 900000 рублей, стоимость земельного участка - 50000 рублей. Данная доля дома состоит из двух комнат, кухни, совмещенного санузла, имеет природный газ, воду. Денежные средства в сумме 950000 рублей переданы продавцу полностью. Договор купли-продажи удостоверен временной исполняющей обязанности нотариуса Шадринского нотариального округа ФИО3 - ФИО4 Права собственности истца на указанные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 20 мая 2020 года. По условиям договора купли - продажи продавец заверяет, что объекты свободны от прав третьих лиц и несет ответственность за сокрытие таких прав, не названных в данном договоре купли - продажи (п.3.4 договора). С момента приобретения данных объектов недвижимости и по настоящее время никаких действий с ними не осуществляла, пристроев не возводила, навесов не устанавливала, ремонт не делала, выгребных ям не выкапывала. В декабре 2020 года из искового заявления третьего лица, являющегося сособственником другой части данного дома - ФИО5, об устранении нарушения прав собственника, не связанного с лишением владения, истцу стало известно о возведении на территории принадлежащей ей 1/3 части жилого дома в 2014-2015 г.г. пристроя из бруса больших размеров с навесом взамен старого холодного, собственником данной доли на тот период являлся ответчик, который по вопросу узаконения пристроя в отдел архитектуры и градостроительства Администрации города Шадринска не обращался. Согласно заключению специалиста ФИО6 по результатам строительно - технического экспертного исследования ООО «Независимая экспертиза», представленного ФИО5, пристрой возведен в период с 2014 по 2015 год с нарушением прав других собственников, как и расположенная на земельном участке истца выгребная яма, создают угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей и животных, проживающих в 2/3 доли дома по вышеуказанному адресу, для устранения угрозы необходимо полностью демонтировать навес и перенести стену пристроя в положение, зафиксированное в техническом паспорте на дом, а также согласовать тип и место расположения выгребной ямы с Центром гигиены и эпидемиологии и МП «Водоканал», о чем при заключении договора купли - продажи ответчик не поставил истца в известность, указанные существенные недостатки данного объекта недвижимости не были оговорены ответчиком в договоре купли - продажи. Если бы истец располагала такими сведениями до заключения договора, то данный договор не был бы заключен, поскольку для устранения указанных нарушений необходимо нести расходы, а также осуществлять согласование работ с компетентными органами, на что требуется время. На предложение, направленное ответчику 2 декабря 2020 года, о заключении в нотариальной форме соглашения о расторжении договора купли - продажи в срок до 13 января 2021 года, ответчик не отреагировал. С учетом уточнения требований, просила расторгнуть договор купли-продажи 1/3 доли здания, назначение: жилое, наименование: жилой дом, общей площадью 65,5 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка площадью 148 кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером №, находящихся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., д. №, от 19 мая 2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, удостоверенный 19 мая 2020 года ФИО4, временно исполняющей обязанности нотариуса Шадринского нотариального округа Курганской области ФИО3, зарегистрированный в реестре № прекратить право собственности ФИО7 на 1/3 доли указанного здания и земельного участка восстановить право собственности ФИО2 на 1/3 доли указанного здания и земельного участка взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 950000 рублей после возврата ФИО2 ФИО1 денежной суммы 950000 рублей в полном объеме ФИО1 обязана передать ФИО2 те объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Курганской область, г. Шадринск, ул. ..., д. № которые были переданы ей ФИО2

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании поясняла, что на исковых требованиях настаивает в полном объеме, дала пояснения по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что перед заключением договора при осмотре дома ее все устроило. После произошедшего конфликта с сособственником ФИО5 по поводу натянутой на пристрой истца пленки и получения 18 декабря 2020 года искового заявления ей стало известно о том, что ответчик произвел реконструкцию дома и пристрой к данному дому не узаконен. Она полагала, что, приобретает дом вместе с пристроем, поскольку в нем находилось газовое, сан - техническое и электрическое оборудование, отопление проходит по всему периметру, включая пристрой, поскольку не обладает юридическими познаниями, впервые приобретала в собственность недвижимость. При осмотре дома в присутствии сожителя, риелтора, ответчика и его жены о неузаконенном пристрое ответчик не говорил, документы на дом в момент осмотра дома ей не предоставляли. Ответчик заверил, что все документы в порядке. При заключении договора нотариус прочитала договор, в котором указано, что истец приобретает 1/3 доли дома и земельный участок, о наличии пристроя в договоре указано не было. Полагает, что ей продан некачественный товар. Из письменных дополнений следует, что согласно результатам технического обследования, проведенного по поручению суда ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», и выданного технического паспорта на дом, расположенный по адресу: г. Шадринск, ул. ..., №, общая площадь здания составляет 121,6 кв.м. Изменение у такого объекта площади с 65,5 кв.м. на 121,6 кв.м. позволяет сделать вывод, что жилой дом был реконструирован. Такую реконструкцию ни истец, ни сособственник не осуществляли. О том, что данный дом самовольно реконструирован истец на момент заключение договора купли - продажи не знала, узнала только после регистрации прав собственности. Реконструкция была проведена в период, когда собственником объекта являлся ответчик, что следует из пояснений третьего лица -ФИО5 и ответчика в ходе судебного разбирательства. Разрешительных документов на реконструкцию указанного здания не выдавалось, что подтверждается пояснениями ответчика при рассмотрении дела и ответом КСиА Администрации г. Шадринска. Самовольно возведенный ответчиком пристрой нарушает права другого сособственника, что подтверждается пояснениями третьего лица ФИО5 и экспертным заключением. Таким образом, истцу фактически был передан объект, обладающий признаками самовольной постройки, то есть не соответствующий условиям данного договора купли - продажи, нарушающий права другого сособственника, на что истец не рассчитывала при заключении договора купли - продажи, что свидетельствует о существенных нарушениях ответчиком условий данного договора купли - продажи, в связи с чем, имеются основания для его расторжения.

В судебное заседание представитель истца ФИО8 не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях поясняла, что исковые требования поддерживает в полном объеме, просила их удовлетворить, дала пояснения по доводам, изложенным в иске, дополнительно поясняла, что истец по объявлению в газете «Ваша выгода» от 8 мая 2020 года о продаже половины дома площадью 40 кв.м. по ул. Победы, состоящего из двух комнат, кухни, совмещенного санузла, газа, воды и земельного участка за 950 ООО рублей, связалась с риелтором из агентства «Квадратные метры», осмотрела дом, внешне ее все устроило. При этом, специалисты агентства пояснили, что документы на объект в порядке, сделка будет удостоверяться нотариально и нотариус все проверит. Истец является дееспособной, но никогда не приобретала жилые объекты, юридическими познаниями в области заключения договоров купли - продажи недвижимости не обладает, полагалась на добросовестность продавца и доверилась нотариусу, который удостоверял данную сделку. Заключив 19 мая 2020 года договор купли - продажи с ответчиком, истец полагала, что приобрела часть дома, в которую входит: две комнаты, кухня, совмещенный санузел, сантехническое, электро и газовое оборудование, предала ответчику денежные средства в размере 950000 рублей. Качество объектов стороны в договоре не указали, за исключением, того, что объект продается с имеющимся сантехническим, электро и газовым оборудованием. По всей части дома проходят трубы отопления, которые представляют собой единую систему, электропровод, проданная часть дома обустроена под единой крышей, вход в дом осуществляется через неузаконенный пристрой. После конфликта с соседкой ФИО5 истцу из телефонного разговора с ответчиком стало известно о том, что пристрой не узаконен. После получения от ФИО5 искового заявления об устранении нарушений прав собственника истец узнала, что ответчик в 2014-2015 году самовольно реконструировал данный дом путем возведения пристроя, который согласно экспертному исследованию, создает угрозу жизни и здоровья других сособственников, как и возведенная на земельном участке выгребная яма. Ответчик при заключении данной сделки повел себя не добросовестно, скрыл от истца недостатки жилого дома. Реконструированный жилой дом обладает признаками самовольной постройки и в соответствии с ч.2 ст.222 ГК РФ ответчик не вправе был распоряжаться данной постройкой. Узаконить данный пристрой не представляется возможным, поскольку имеется заключение о том, что он создает угрозу жизни и здоровья других сособственников. Для приведения данного пристроя в соответствии с требованиями строительных норм и санитарных правил, требований пожарной безопасности истцу необходимо проводить различные согласования, нести дополнительные расходы, на что она рассчитывала при заключении договора. Кроме того, согласно п.1 данного договора купли - продажи ответчик продал 1/3 доли дома, общей площадью 65,5 кв.м., по результатам обследования, проведенного по поручению суда ГБУ «Курганской области «Государственный центр кадастра оценки учета недвижимости» на земельном участке расположен жилой дом площадью 121,6 кв.м., то есть другой объект. При этом, объекта площадью 65,5 кв.м. на данном участке не обнаружено, что подтверждается техническим паспортом, от 16 апреля 2021 года. Согласно уведомлению в ЕГРН сведения об объекте недвижимости с площадью 121,6 кв.м. отсутствуют. Таким образом, ответчик вместо 1/3 доли жилого дома общей площадью 65,5 кв.м., который стоит на государственном кадастровом учете, фактически передал истцу часть здания общей площадью 121.6 кв.м., которая не стоит на государственном кадастровом учете, у которого отсутствует наименование, кадастровый номер, который обладает признаками самовольной постройки, так как реконструирован без соответствующих разрешительных документов, и без согласия другого сособственника, о чем истец на момент заключения договора не знала, так как ни продавец, ни сособственник дома, ни временно исполняющий обязанности нотариуса, удостоверяющая данную сделку, ни поставили ее в известность. Передача истцу самовольно реконструированного здания не свидетельствует об исполнении данного договора купли - продажи. Таким образом, истец лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора купли - продажи, истец вправе в соответствии с п.2 ст.475 ГК РФ отказаться от такого договора и потребовать возврата уплаченных за товар 950 ООО рублей. Кроме того, земельный участок находится в зоне подтопления, что подтверждается градостроительным планом, о чем ответчик также не поставил истца в известность до заключения договора. В марте 2021 года произошло затопление ее земельного участка в результате таяния снега, в связи с чем, она обращалась за помощью в Администрацию города Шадринска. В соответствии с п.1 ч.б ст.67.1 Водного кодекса РФ в границах зон подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты от подтоплений, на данном земельном участке инженерной защиты от подтоплений нет. Также из выписки из ЕГРН от 15 мая 2021 года следует, что в разделе 4.1. указано о наличии обременения на данный земельный участок, которое в настоящее время снято, но при заключении договора купли - продажи о наличии обременения истец также не знала. Ответчиком были нарушены существенные условия договора купли-продажи, то есть передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора, в том числе площадь не соответствует, техническому плану, которая составляет - 121,6 кв.м., а передан объект площадью 65,5 кв.м. На ее письменное предложение о расторжении договора ответ не был получен.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснял, что исковые требования не признает. Спорный объект был приобретен им в 2010 году в аварийном состоянии, пристрой к дому был построен из бруса взамен аварийных сеней, впоследствии, все было согласовано с соседями, но письменно согласие сособственника на реконструкцию дома не оформлялось. До момента возведения пристроя в сенях дома была оборудована и утеплена скважина, которая эксплуатировалась и в холодное и в теплое время года. Позднее было заведено отопление из дома, которое можно демонтировать. Раньше отопление в доме было только в комнате, на кухне, в пристрое присоединено добавочное отопление, возможно поставить перемычку и отопление будет только в комнате и на кухне. Водонагреватель находится под полом пристроя, но его возможно перенести в любое другое место. Электричество в пристрое проведено, установлена распределительная коробка, в случае отсоединения необходимо отсоединить два провода, демонтаж не требуется. Ранее он намеревался продать дом, в связи с чем, у риелтора и имелись его координаты. При осмотре дома истцу в присутствии ее сожителя, риелтора ответчик пояснял, что пристрой не оформлен. Затем истец с сожителем приходили повторно, у них было много вопросов, в том числе по газовому котлу и воде. На момент проведения сделки купли - продажи руководствовались регистрационными документами, выданными Управлением Росреестра, про ограничения на земельный участок не знал, никакую информацию от истца не скрывал. Нотариусу он не пояснял о проведенной реконструкции дома, поскольку данный вопрос не задавался. Необходимости производить замеры площади у другого сособственника не возникало, сени находились в границах дома. Согласие ФИО9 было получено на отчуждение объекта площадью 65,5 кв.м., соседка ФИО5 также давала согласие. Если бы пристрой был оформлен надлежащим образом, то дом имел бы другую стоимость, поскольку он продан по цене частично благоустроенного жилья, продавалась комната и кухня, пристрой находился в границах дома и в стоимость не входил. Эксплуатация 1/3 доли спорного дома возможна и без оборудования, которое находится в пристрое. В период проживания в данном доме на протяжении 10 лет споров с соседями Е-выми не было, все действия они всегда предварительно согласовывали с соседями. За территорией двора спорного дома им была сделана водоотводная канава, перед участком глиняный замок, отсыпка глиной, насыпан грунт с щебнем, вдоль всей улицы у соседей закопаны трубы, прокопаны канавы и талые воды уходили. За 10 лет проживания подтопления земельного участка не происходило. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО10 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснял, что никаких существенных нарушений договора не имеется, поскольку в договоре четко прописано, что новый собственник приобретает 1/3 доли дома площадью 65,5 кв.м., согласно сведениям из ЕГРН и земельный участок, о пристрое речи не было. Как следует из пояснений истца, нотариусом было зачитано содержание договора, из которого усматривается, что она приобрела.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании поясняла, что собственником доли дома № по ул. ... являются ее несовершеннолетние дети. Претензии к истцу возникли после того, как она закрыла навес пленкой, поставила дверь и окно Ермаковой оказалось на веранде истца, до этого никаких претензий к истцу не было. При этом, ФИО2 пояснял истцу, что веранду закрывать нельзя. После подачи искового заявления об устранении нарушения прав собственника, истец подала настоящий иск. О том, что спорный пристрой не узаконен она знала, поскольку согласия ФИО2 на его возведение не давала, он был построен ответчиком в 2015-2016 г.г. по согласованию с ней. Данный спор она намеревалась решить с истцом в добровольном порядке, но та ответила отказом. В настоящее время после произошедшего конфликта с истцом она согласна с наличием пристроя, при условии, если будет убран навес от окна и смещена входная группа ближе к улице Ломоносова, в противном случае она возражает против наличия пристроя.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила отзыв, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, рассмотрение требований оставила на усмотрение суда.

Третье лицо нотариус Шадринского нотариального округа Курганской области ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила отзыв, из которого следует, что 19 мая 2020 года договор купли - продажи земельного участка площадью 148 кв.м. и 1/3 доли жилого дома общей площадью 65,5 кв.м. был лично подписан ФИО1 и ФИО2, удостоверен ФИО4, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО3 Шадринского нотариального округа Курганской области. Согласно ст.9 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденных Верховным Советом РФ 11.02.1993 №4462-1 - Нотариальное делопроизводство осуществляется нотариусом в соответствии с правилами, утвержденными федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой. Требования к объему информации, необходимой для удостоверения договоров, и порядок ее фиксирования закреплены в Разделе VII Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования (далее - «Регламент»), утвержденного решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 28 августа 2017 N 10/17 г. и приказом Министерства юстиции РФ от 30 августа 2017 г. N 156. Объем информации, необходимой для удостоверения нотариусом договора купли-продажи, указанный в Разделе VII указанного Регламента является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Для удостоверения договора купли-продажи ФИО1 и ФИО2 были представлены следующие документы: 1)оригинал свидетельства о государственной регистрации права собственности от 12.04.2010г. серия № на земельный участок с кадастровым (или условным) номером №) оригинал свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности от 12.04.2010г. серия № на 1/3 долю жилого дома с кадастровым (или условным номером) номером №)оригинал договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2010г. зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 12.04.2010г. номер регистрации №) оригинал домовой книги для прописки граждан, проживающих в доме № по ул.... г.Шадринска, выданной Шадринским отделением милиции. Начата 17 апреля 1969г. 5) оригинал согласия супруга, выданного ФИО9 ФИО2, удостоверенного 19.05.2020г. ФИО4, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО3 Шадринского нотариального округа Курганской области, и зарегистрированного в реестре: №) оригинал свидетельства о расторжении брака "ЗИВ". и ФИО1 от ... года., 1-БС №) оригинал паспорта ФИО1 с отметкой в графе «Семейное положение» о расторжении брака с "ЗИВ". Кроме того, в материалах дела по удостоверению договора купли-продажи нотариуса ФИО3 Шадринского нотариального округа Курганской области хранятся: 1) оригинал заявления ФИО5 от 13 мая 2020г. об отказе от преимущественного права покупки 1/3 доли в праве общей собственности на здание и земельный участок 2) электронные документы: уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 13 мая 2020г. №-№ в отношении ФИО2 уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 13 мая 2020г. № в отношении ФИО1 выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 18 мая 2020г. № на Здание находящееся по адресу: Россия, Курганская область, г.Шадринск, ул...., дом № выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 18 мая 2020г. № на Земельный участок находящийся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир часть жилого дома. Почтовый адрес ориентира: обл. Курганская, г.Шадринск, ул...., № выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 мая 2020г. на Здание находящееся по адресу: Россия, Курганская область, г.Шадринск, ул...., дом № выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 мая 2020г. на Земельный участок, находящийся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир часть жилого дома. Почтовый адрес ориентира: обл. Курганская, г.Шадринск, ул...., №. На момент удостоверения (19 мая 2020года) договора купли-продажи документы, предъявленные сторонами сделки, а также истребованная из ЕГРН и имеющаяся в распоряжении нотариуса информация не содержала сведений об ограничении прав, обременении имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этого договора. Таким образом, удостоверенный 19 мая 2020 года ФИО4, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО3 Шадринского нотариального округа Курганской области договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в полной мере отвечал всем требованиям, предъявляемым при удостоверении сделок. Принятие решения по существу оставила на усмотрение суда.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству сторон были допрошены свидетели.

Свидетель "ЧАМ". суду пояснил, что являлся сожителем истца до августа 2020 года. В начале мая 2020 года по объявлению в газете «Ваша выгода» о продаже дома по ул. ..., № площадью 40 кв.м., состоящего из двух комнат и кухни по цене 950000 рублей, в котором о пристрое речи не было, они обратились к риелтору, осмотрели данный дом в присутствии риелтора, ФИО11, его жены и истца. В доме расположен пристрой из бруса, в котором находится санузел, ванная, проведена вода, кухня, комната, отопление в пристрое проходит по всему периметру. В подполе пристроя располагается скважина, водонагреватель. О том, что пристрой не узаконен никто не говорил, техническую документацию на дом в его присутствии не показывали. ФИО2 говорил о том, что не нужно застеклять сенки дома, чтобы не загораживать соседям свет. Он присутствовал при заключении сделки купли - продажи у нотариуса. Нотариус не разъясняла истцу о наличии неузаконенного пристроя, зачитала договор и стороны его подписали, о пристрое в договоре не говорилось. Заключая договор, он понимал, что истец приобретает две комнаты, кухню, санузел и все техническое оборудование. В период его проживания со ФИО1 соседи никаких претензий относительно спорного пристроя не высказывали. Разрешения у третьего лица и ее супруга на закрытие веранды он не спрашивал.

Свидетель "ГАО" пояснил, что работает специалистом по недвижимости в агентстве недвижимости «Квадратные метры». Истец обратилась в агентство с просьбой показать один из объектов, расположенных по ул. ..., № в г. Шадринске. Поскольку ранее они общался с Колпаковым по поводу продажи его дома, ему было предложено продать его половину дома, поскольку она соответствует потребностям покупателя. В ходе осмотра объекта были указаны все его технические характеристики, произведен осмотр внутри и снаружи, осмотрен подпол. Ответчик в ходе осмотра, в присутствии истца и ее супруга, рассказал, как проходит электро и водоснабжение, туалет, ванная расположены в пристрое, а также о том, что пристрой к дому не узаконен. Техническую документацию никто не просил, поэтому ее не показывали. Без оборудования, находящегося в пристрое, возможна эксплуатация спорного дома, поскольку ввод электричества, газа, воды выполнен к старому дому и присоединен к пристрою. Согласно техническому плану, вход в дом, как и ранее, осуществляется через пристрой. Изначально это был холодный пристрой, который был утеплен и выполнен из бруса. В объявлениях, опубликованных в газете, никогда не указывается конкретный адрес объекта. Истцу при осмотре дома разъяснялось, что пристрой не узаконен и о возможности его узаконения. В том случае, если бы пристрой был узаконен, стоимость дома была бы выше. Истец поясняла, что смотрела много объектов, и данный дом был лучшим по стоимости.

Свидетель "КСН" суду пояснила, что работает в агентстве «Квадратные метры». При показе объекта недвижимости они всегда предупреждают граждан о произведенной перепланировке, переустройстве, либо о неузаконенном пристрое. Со слов "ГАО" известно, что он предупреждал истца о наличии в доме неузаконенного пристроя, а также о том, что продавец может узаконить данный пристрой, но покупатель не была готова ждать и он разъяснил ей порядок его узаконения. В объявлении в газете, на Авито, на сайте никогда не указывается конкретный адрес объекта, может указываться только улица. Читая объявление в газете, покупатель не видит конкретный продаваемый объект. Поскольку продавалась доля дома, договор удостоверялся нотариально и нотариус в ее присутствии зачитывала договор купли -продажи доли дома, с учетом представленных документов, где была указан площадь, у покупателя не возникло никаких вопросов, замечаний. Истец знала о том, что пристрой не узаконен, он входил в стоимость 950000 рублей. Техническую документацию истцу не показывали, поскольку вопросов не возникало.

Суд, заслушав явившихся лиц, свидетелей, исследовав доказательства по делу, пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что 19 мая 2020 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает покупателю принадлежащие ему по праву собственности земельный участок площадью 148 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир часть жилого дома. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, город Шадринск, улица ..., дом № категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома и 1/3 долю в праве общей собственности на здание, назначение: жилое, наименование: жилой дом, находящееся на указанном земельном участке по адресу: Курганская область, город Шадринск, улица ..., дом ..., общей площадью 65,5 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер объекта -№. В соответствии с пунктом 2 указанного договора стороны оценивают указанный земельный участок в 50000 рублей, долю в праве общей собственности на жилой дом - в 900000 рублей, общая сумма оценки составляет 950000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью (л.д.... том №).

Данный договор купли-продажи удостоверен нотариусом (л.д..... том №), зарегистрирован в Управлении Росреестра 20 мая 2020 года.

Согласно договору купли-продажи от 29 марта 2010 года, спорное имущество: земельный участок площадью 148 кв.м. и 1/3 жилого дома площадью 65.5 кв.м. принадлежало ответчику на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке (л.д.... том №).

Согласно выписке из ЕГРН (л.д.... том №), площадь земельного участка 148 кв.м., площадь дома - 65,5 кв.м.

ФИО9 дано согласие своему супругу ФИО2 на продажу на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение, нажитого в браке имущества, состоящего из: земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир часть жилого дома. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, город Шадринск, улица ..., № и 1/3 доли в праве общей собственности на здание, назначение: жилое, наименование: жилой дом, находящийся на указанном земельном участке по адресу: Курганской область, город Шадринск, улица ..., дом, № (л.д.... том №).

Из заявления ФИО5 следует, что ей известно о предстоящей продаже ФИО2 принадлежащих ему земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир часть жилого дома. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, город Шадринск, улица ..., № за 50000 рублей и 1/3 доли в праве общей собственности на здание, назначение: жилое, наименование: жилой дом, находящийся на указанном земельном участке по адресу: Курганской область, город Шадринск, улица ..., дом, № за 900000 рублей. От преимущественного права покупки согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывается (л.д... том №).

Согласно информации Комитета по строительству и архитектуре Администрации города Шадринска в период с 29 марта 2010 года по 19 мая 2020 года документов на реконструкцию жилого дома путем возведения пристроя, расположенного по адресу: г. Шадринск, ул. ..., № на имя ФИО2 в архиве отдела архитектуры и градостроительства не имеется (л.д.... том №).

Из заключения специалиста по соблюдению требований пожарной безопасности следует, что в ходе обследования жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: Курганской область, г. Шадринск, ул. ..., № нарушения требований пожарной безопасности не выявлены (л.д.... том №).

24 декабря 2020 года истец посредством почтовой связи направила в адрес ответчика требование о заключении в нотариальной форме соглашения о расторжении договора купли - продажи, заключенного 19 мая 2020 года и возврате 950000 рублей (л.д.... л.д....).

Поскольку предложение оставлено без удовлетворения, истец обратилась в суд.

В обоснование исковых требований истец ссылается, что ответчиком были нарушены существенные условия договора купли-продажи, при заключении договора она была введена в заблуждение продавцом относительно предмета сделки, в частности таких его качеств, как подверженность земельного участка подтоплению, отсутствие разрешения на проведенную реконструкцию - наличие неузаконенного пристроя, несоответствие фактически переданной площади части здания, наличие ограничений, указанных в выписке из ЕГРН, что препятствует проживанию истца в купленном ею жилом доме.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 475 ГК РФ, основанием для расторжения (отказа от исполнения) договора купли-продажи и предъявления требования о возврате уплаченной за товар денежной суммы является существенное нарушение требований к качеству товара.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 Гражданского кодекса РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 Гражданского кодекса РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).

Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены статьей 37 Земельного кодекса РФ, пунктом 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием о разрешении на застройку данного земельного участка об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, в случаях, предусмотренных статьей 37 Земельного кодекса РФ, нет оснований говорить о совершении сделки под влиянием заблуждения, поскольку из самого смысла этой конструкции следует, что передача земельного участка ненадлежащего качества рассматривается как нарушение договорных условий. Это означает, что покупатель, заключая договор, имел представление о тех свойствах, которыми должен обладать земельный участок (будь то свойства, специально оговоренные сторонами при совершении сделки, или же требования пригодности для упомянутых в пункте 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ целей, для которых товар такого рода обычно используется), имел все основания полагать, что приобретаемый земельный участок будет этим условиям и требованиям соответствовать, и в этом смысле его воля была правильно сформирована и соответствовала ее изъявлению.

В соответствии с положением ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ. закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По информации начальника межмуниципального отдела по городу Шадринску и Шадринскому району Управления Росреестра по Курганской области от 1 июня 2021 года относительно наложенных обременении на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., №, сообщается, что зарегистрированные ограничения (обременения) на указанный земельный участок в реестре прав на недвижимость отсутствуют. В кадастре недвижимости содержались сведения об ограничениях прав на земельный участок - учетный номер части 1, площадь 42 кв.м., занята жилым домом. Указанные сведения об ограничении внесены в государственный кадастр недвижимости, являющийся частью ЕГРН, в соответствии с федеральным законодательством, действовавшим на дату их внесения. В связи с обращением ФИО1 указанные сведения решением государственного регистратора Управления исключены из раздела ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № (л.д.№ том №

Согласно выписке из ЕГРН от 4 июня 2021 года зарегистрированные ограничения (обременения) на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., № в реестре прав на недвижимость отсутствуют (л.д.... том №).

Из ответа врио заместителя главы города Шадринска, руководителя КСиА Администрации города Шадринска на обращение ФИО1 о разъяснении возможности реконструкции спорного жилого дома следует, что согласно санитарных правил и норм СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» в 3 поясе санитарной охраны источников водоснабжения и охранной зоне водемов реконструкция существующего индивидуального дома возможна. В соответствии с п.63 ст.67.1 Водного кодекса РФ, в зоне подтопления в реконструкции существующего жилого дома ограничений нет (л.д... том №).

По информации начальника МКУ «Управление ГО ЧС города Шадринска» в единой дежурно - диспетчерской службе города Шадринска в журнале учета заявок (обращений) граждан зарегистрированы два обращения ФИО1 с просьбой уборки снега с перекрестка улиц Победы и Ломоносова: 25 марта 2021 года и 26 марта 2021 года (л.д.... том №).

По информации заместителя руководителя КСиА Администрации города

Шадринска по обращению ФИО1, поступившему 26 марта 2021 года в ЕДДС при Администрации города Шадринска, об уборке снега, который тает и талая вода поступает в ограду жилого дома по ул. ..., № был осуществлен выезд на место и по результатам выезда установлено, что снежный отвал был высотой не более 1 метра, обзорность не ограничивается, обращение об откачке воды не поступало, решение о вывозе снега по данному адресу не поступало (л.д... том №).

По информации начальника межмуниципального отдела по городу Шадринску и Шадринскому району Управления Росреестра по Курганской области от 1 июня 2021 года в федеральной государственной информационной системе ведения единого государственного реестра недвижимости отсутствуют сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., № в границах каких - либо зон с особыми условиями использования территории, в том числе в границах зон затопления (л.д.... том №).

В ЕГРН сведения об основной характеристике жилого дома площадью 121,6 кв.м. отсутствуют (л.д. ... том №).

Истец, обращаясь в суд, просила расторгнуть договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка от 19 мая 2020 года, ссылаясь на то, что ответчиком были нарушены существенные условия договора купли-продажи, передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора, при заключении договора она была введена в заблуждение продавцом относительно предмета сделки, в частности таких его качеств, как нахождение участка в зоне подтопления, проведенной реконструкции -неузаконенного в установленном законом порядке пристроя, несоответствие фактически переданной площади части здания, наличие ограничений, указанных в выписке из ЕГРН, что препятствует проживанию истца в купленном ею жилом доме.

Между тем, нет оснований полагать, что при подписании договора истцу была предоставлена ответчиком заведомо ложная информация и, что истец была введена в заблуждение относительно проведенной реконструкции - неузаконенного в установленном законом порядке пристроя, а также о фактической площади доли дома, находящегося во владении и пользовании продавца ФИО2, наличии ограничений и нахождения земельного участка в зоне подтопления.

При заключении договора купли-продажи от 19 мая 2020 года стороны достигли согласия по всем существенным условиям, при этом истица, была осведомлена о наличии неузаконенного пристроя в приобретаемой ею доли жилого дома, что следует из показаний свидетелей ФИО12, ФИО13

Доказательств обратному ФИО1 в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Согласно п.3.11 договора купли - продажи от 19 мая 2020 года договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора.

Согласно п.3.13 указанного договора купли - продажи участники сделки понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют их действительным намерениям, о чем истец и ответчик поставили свои подписи.

Указание в выписке из ЕГРН в разделе особые отметки о наличии прочих ограничений прав и обременения на земельный участок с кадастровым номером № не являлось препятствием для удостоверения данной сделки, поскольку в разделе 3 указанной выписки «ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. что также подтверждается информацией начальника межмуниципального отдела по городу Шадринску и Шадринскому району Управления Росреестра по Курганской области от 1 июня 2021 года об отсутствии зарегистрированных ограничений (обременении) на указанный земельный участок в реестре прав на недвижимость, указанные сведения в были внесены в соответствии с федеральным законодательством, действовавшим на дату их внесения, и решением государственного регистратора Управления исключены из раздела ЕГРН на спорный земельный участок.

Как следует из материалов дела, договор купли - продажи доли жилого дома и земельного участка от 19 мая 2020 года совершен в требуемой форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом для сделки купли - продажи недвижимости, соответствует требованиям статей 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ. Расчет между сторонами произведен, денежные средства переданы, переход права собственности от продавца к покупателю в установленном порядке зарегистрирован.

В договоре купли-продажи указана площадь продаваемой доли жилого дома -65,5 кв. м, земельного участка - 148 кв.м., в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также указано, что в гражданский оборот по адресу: Курганской область, г. Шадринск, ул. ..., № введен жилой дом площадью 65,5 кв. м., земельный участок - 148 кв.м. Сособственник ФИО5, отказываясь от преимущественного права согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации покупки принадлежащих ФИО2 доли дома и земельного участка, возражений относительно площади доли жилого дома не высказала. Объект площадью 121,6 кв.м., в соответствии с техническим паспортом от 16 апреля 2021 года, не зарегистрирован в установленном законом порядке. Возведенный ответчиком пристрой в гражданский оборот не введен и таким образом не выступал предметом сделки, что подтвердил ответчик и его представитель в судебном заседании, поясняя, что пристрой в стоимость не входил. Данных о том, что земельный участок был передан ненадлежащего качества, а истцу при продаже предоставлялась заведомо ложная информация, повлиявшая на ее решение о покупке доли жилого дома и земельного участка не имеется. В выписке из ЕГРН отсутствует какая - либо информация об ограничения и обременениях спорного земельного участка. Доказательств наличия у ответчика информации о расположении земельного участка в зоне подтопления до подписания договора истцом, в силу положений ст.56 ГПК РФ в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что продавцу были достоверно известны и у него имелась информация о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка. На момент заключения сделки каких-либо претензий по качеству ФИО1 к ФИО2 не предъявлялось, истец была удовлетворена качеством передаваемого объекта недвижимости и согласилась приобрести его в том состоянии, в котором он находился на тот момент. В судебном заседании истец подтвердила, что перед подписанием договора дом был ею осмотрен. При этом, претензий к качеству дома и земельного участка не имелось до момента конфликта с сособственником ФИО5

Договор был удостоверен нотариально. На момент удостоверения договора купли-продажи документы, предъявленные сторонами сделки, а также истребованная из ЕГРН и имеющаяся в распоряжении нотариуса информация не содержала сведений об ограничении прав, обременении имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этого договора. В связи с чем, доводы истца и ее представителя о том, что истец юридически не грамотна, ей была предоставлена ответчиком заведомо ложная информация, она была введена в заблуждение относительно проведенной реконструкции -неузаконенного в установленном законом порядке пристроя, а также о фактической площади продаваемой доли дома, наличии ограничений и нахождения земельного участка в зоне подтопления, при заключении данной сделки ответчик повел себя не добросовестно, скрыл от истца недостатки жилого дома, а также о том, что нотариус не разъяснил, что пристрой не узаконен, являются несостоятельными.

Суд учитывает добровольное заключение истцом договора с ответчиком, факт личного осмотра истцом жилого дома и земельного участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных сведений о каких - либо обременениях и

ограничениях, а также отсутствие информации о нахождении земельного участка в зоне подтопления, что препятствует заключению договора купли - продажи, предоставление продавцом сведений, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.

При заключении договора покупатель должен был проявить разумную заботу и необходимую осмотрительность и мог получить сведения о месте расположения земельного участка, ознакомиться с планом кадастрового квартала, в котором находится спорный земельный участок.

Проявляя разумную осмотрительность и осторожность, истец имела возможность и должна была предпринять меры, направленные на проверку характеристик приобретаемого земельного участка, доли жилого дома (в том числе и его площади), однако это сделано не было.

При заключении сделки продавец ФИО2 сообщил покупателю ФИО1 необходимые и имеющиеся у него для приобретения доли дома и земельного участка сведения, в настоящее время препятствий для использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования не имеется.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом не представлено суду доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации о продаваемых истцу объектах и ограничениях в их использовании, право на объект недвижимости (жилой дом) было зарегистрировано в установленном законом порядке, доказательств наличия препятствий либо иной невозможности истца осмотреть жилой дом и земельный участок более детально, суду не представлено, земельный участок имеет разрешенное использование - для эксплуатации жилого дома, о чем истцу было известно при заключении договора, прописано в его содержании, отсутствие доказательств невозможности использования участка по назначению, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме с подачей жалобы через Шадринский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 26 июля 2021 года.

Судья Н.А. Шестакова