Решение № 2-1367/2024 2-50/2025 2-50/2025(2-1367/2024;)~М-1071/2024 М-1071/2024 от 26 февраля 2025 г. по делу № 2-1367/2024

Дело № 2-50/2025

50RS0040-01-2024-001592-35


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2025 года г. Реутов

Реутовский городской суд Московской области в составе: председательствующего – судьи Никифоровой Е.И., при ведении протокола помощником судьи Ри К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просит перевести на ФИО3 права и обязанности ФИО2, как приобретателя долевой собственности на 3/4 доли в общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <данные изъяты>, площадью 39,5 кв. м, зарегистрированную в ЕГРН <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что собственником ? доли в спорной квартире является ФИО2 Переход права был осуществлен на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от <данные изъяты> и договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от <данные изъяты>. Считая, что указанные договоры заключены в условиях нарушения преимущественного права покупки ? доли в общей долевой собственности, ввиду ненадлежащего извещения истца о предстоящей продаже, ФИО3 обратился с настоящим иском в суд.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя, которая исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третьи лица ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены о дне и месте слушания дела надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ решение суда постановлено при данной явке.

Суд, выслушав истца, изучив представленные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от дата №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником ? в праве общей долевой собственности в однокомнатной квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>

Другими участниками долевой собственности являлись ФИО4, которой принадлежала ? доля в праве собственности; ФИО5, которой принадлежала ? доля в праве собственности.

<данные изъяты> истец заказал в МФЦ выписку по квартире, из которой ему стало известно, что в ЕГРН внесены сведения о возникновении права собственности у ФИО2, <данные изъяты>, на ? доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Переход права был осуществлен на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от <данные изъяты> и договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от <данные изъяты>

Из договора купли-продажи от <данные изъяты> следует, что ФИО4, продала ФИО2 принадлежащую ей ? долю в праве общей собственности на однокомнатную квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, вид объекта недвижимости: помещение, назначение: жилое, местоположение: <данные изъяты>

В соответствии с п. 2.1 договора кадастровая стоимость квартиры составляет 5 902 780,46 руб.

Стороны оценили указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру в 4 400 000 руб. (п. 2.2 договора).

Из п. 2.4 договора следует, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежные средства в размере 2 200 000 руб. переданы покупателем продавцу в качестве аванса до заключения настоящею договора вне помещения нотариальной конторы. ФИО4 заверяет, что указанные денежные средства ею получены, что подтверждается распиской о получении сто указанной суммы в размере 2 200 000 руб. в счет платежа по настоящему договору, выданной ФИО2 <данные изъяты>. Денежные средства в размере 2 200 000 руб. будут перечислены в течение трех рабочих дней после внесения записи в Единый государственной реестр недвижимости о регистрации перехода права собственности по настоящему договору посредством покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива.

Согласно ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса.

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Исходя из ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По смыслу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В материалы дела представлено нотариально удостоверенное заявление в адрес истца о намерении продать, принадлежащую ФИО4, ? доли в спорной квартире, а также свидетельство о направлении документов. Однако данное заявление стороной истца проигнорирована, доказательств обратного суду не предоставлено.

Из договора купли-продажи от <данные изъяты>, что ФИО5 продала ФИО2 принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся: <данные изъяты>

В соответствии с п. 3 договора кадастровая стоимость квартиры составляет 5 902 780,46 руб.

Стороны оценили указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру в 1 800 000 руб.

Из п. 4.3 договора следует, что стороны договорились, что окончательный расчет между ними оформляется распиской ФИО5 о получении суммы в размере 1 800 000 руб. в счет платежа по настоящему договору.

В материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие наличие у ответчика денежных средств для выкупа доли, а также их снятие с банковского счета.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о переводе на истца прав и обязанностей по договорам купли-продажи, не имеется, доказательств, с достаточной достоверностью свидетельствующих о том, что договор купли-продажи доли квартиры был заключен на иных условиях, истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, равно как не представлено доказательств нарушения преимущественного права истца при продаже ответчику долей в квартире.

Разрешая требования истца, суд также учитывает, что ФИО3 в процессе рассмотрения настоящего дела не совершено конкретных действий, направленных на приобретение продаваемых долей.

Так, истец обратился с настоящим иском в суд 28.05.2024, судебные заседания неоднократно откладывались.

Из ст.10 ГК РФ следует, что не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Из разъяснений, содержащиеся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6.02.2007 №6 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14), следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Доказательств, подтверждающих платёжеспособность истца для приобретения спорных долей жилого помещения, суду представлено не было, как и не предоставлено сведений о нахождении денежных средств на счете Судебного Департамента в указанном размере, несмотря на неоднократные разъяснения и предложения суда.

Напротив, в ходе судебного разбирательства истец пояснил, что не имеет возможности и не планирует выкупать указанные доли.

Принимая во внимание, что предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может считаться нарушенным лишь тогда, когда участник долевой собственности имеет не только намерение приобрести проданную другим участником общей собственности третьему лицу без соответствующего извещения долю, но и материальную возможность такой покупки, однако обязанность по внесению денежных средств на счет Управления Судебного департамента в Московской области не исполнена, что исключает возможность уплаты истцом покупной цены непосредственно после принятия судом решения об удовлетворении иска, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

По смыслу закона удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, поскольку требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже заключенной сделки.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи доли квартиры не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.И. Никифорова

В окончательной форме решение составлено 10.03.2025 года.

Судья: Е.И. Никифорова