Решение № 2-536/2018 2-95/2019 2-95/2019(2-536/2018;)~М-569/2018 М-569/2018 от 19 марта 2019 г. по делу № 2-536/2018

№ 2-95-2019 Мотивированное
решение изготовлено 19.03.2019г.

Р ЕШ Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пос. Некрасовское 06 марта 2019 года

Некрасовский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Лазутина С.П.

при секретаре Андриановой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Некрасовского муниципального района к ФИО1, ФИО2 о признании договора передачи (уступки) прав и обязанностей арендатора земельного участка ничтожным,

у с т а н о в и л:

КУМИ администрации Некрасовского муниципального района обратился в Некрасовский районный суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о признании договора передачи (уступки) прав и обязанностей арендатора земельного участка ничтожным.

В судебном заседании представительистца - администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области ФИО5 исковые требования поддержала. При этом пояснила следующее.

ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией сельского поселения Некрасовское Ярославской области и ФИО3, как победителем открытого аукциона на право заключения договора аренды, заключен Договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым в аренду ФИО3 был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды 20 лет.

07.06.2017г. указанный выше договор аренды земельного участка был зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

06.11.2018г. в адрес КУМИ администрации Некрасовского муниципального района поступило уведомление от ФИО3 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № ФИО6

В ответном письме КУМИ настоятельно рекомендовал ФИО7 воздержаться от заключения Договора передачи (уступки) прав и обязанностей арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером №, позиция уполномоченного органа была мотивирована ссылками на действующее законодательство.

Тем не менее договор о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора был заключен и зарегистрирован 09.11.2018г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права.

КУМИ полагает, что договор, заключенный между ФИО3 и ФИО4, является сделкой, противоречащей закону.

В соответствии с п.п.5, 9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

То есть, возможность арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору третьему лицу действует только в случае, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии с п.7 ст.448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, обязательства должны исполняться победителем торгов лично.

Полагает, что гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона.

Указанный выше договор мог быть заключен только посредством проведения торгов, поскольку в соответствии с п.п.2 п.7 ст.39.18 ЗК РФ в случае поступления извещений иных лиц о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Считает, что анализ ст.ст.22, 39.8, 39.11 ЗК РФ показывает, что земельное законодательство в части регламентации правил, касающихся возможности передачи прав и обязанностей арендатора, не содержит иных положений, отличных от п.7 ст.448 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ считает сделку между ФИО3 и Трухиной ничтожной.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО8 исковые требования не признала и пояснила следующее.

Заключенный КУМИ и ФИО3 17.05.2017г. договор аренды земельного участка не содержит условия запрета на уступку прав по договору.

В соответствии с земельным законодательством при аренде земельного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при обязательном письменном уведомлении.

ФИО3 уведомил арендодателя перед предстоящей переуступкой.

09.11.2018г. зарегистрирован договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды ФИО4, договор прошел государственную регистрацию. Считает, что ФИО3 не нарушены никакие нормы законодательства.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО9 в судебном исковые требования не признала и дала пояснения о том, что ни ФИО3, ни ФИО4 никаких норм законодательства не нарушали.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве соответчика - Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Кроме того судом исследованы представленные сторонами письменные доказательства.

Выслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования удовлетворению не подлежащими.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией сельского поселения Некрасовское Ярославской области и ФИО3, как победителем открытого аукциона на право заключения договора аренды, заключен Договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым в аренду ФИО3 был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды 20 лет (л.д.54-63).

Заключенный КУМИ и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. договор аренды земельного участка не содержит условия запрета на уступку прав по договору.

31.10.2018г. между ФИО3 и ФИО4 заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей арендатора земельного участка, согласно которому цедент (ФИО3) передал цессионарию (ФИО4) права и обязанности арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.36-38, 64-66).

06.11.2018г. ФИО3 направил в адрес КУМИ администрации Некрасовского муниципального района уведомление о передаче (уступке) ФИО6 прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № (л.д.22).

09.11.2018г. указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

12.11.2018г. КУМИ администрации Некрасовского муниципального района в адрес ФИО3 направлено письмо с настоятельной рекомендацией воздержаться от заключения договора передачи (уступки) прав и обязанностей арендатора в отношении предоставленного ему по договору аренды земельного участка (л.д.23).

16.11.2018г. КУМИ администрации Некрасовского муниципального района выдано ФИО4 уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке (л.д.39).

На основании этого разрешающего строительство документа Трухиной на этом земельном участке возведен жилой дом.

18.01.2019г. КУМИ администрации Некрасовского муниципального района выдано ФИО4 уведомление о соответствии построенного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.40).

25.02.2019г. постановлением главы сельского поселения Некрасовское № вновь построенному жилому дому присвоен адрес: <адрес> (л.д.88).

В соответствии с п.3 ст.447 ГК РФ в случаях, указанных в указанном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В соответствии с п.7 ст.448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

То есть, по смыслу закона победитель торгов не вправе уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, только в том случае, когда торги являются единственным способом заключения договора и законом вообще не предусматривается возможность заключения договора без проведения торгов.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

В соответствии с п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением предусмотренных законом случаев.

В то же время в соответствии с п.п.15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии со ст.39.18 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства гражданам с применением предварительного согласования без процедуры торгов.

Таким образом, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что в соответствии с земельным законодательством заключение договора аренды земельного участка возможно как путем проведения аукциона, так и без проведения торгов.

В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

С учетом вышеизложенного, суд полагает, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Помимо того, из материалов дела усматривается, что после извещения ФИО3 о заключении договора передачи (уступки) прав на земельный участок истцом 16.11.2018г. ФИО4 выдано уведомление о соответствии параметров планируемого к строительству дома на этом же земельном участке (л.д.39), то есть фактически предоставлено право на застройку, а также 18.01.2019г. выдано уведомление о соответствии построенного жилого дома заявленным параметрам (л.д.40).

По мнению суда, это обстоятельство подразумевает признание истцом КУМИ администрации Некрасовского муниципального района права Трухиной на земельный участок, перешедший ей в аренду.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Некрасовского муниципального района отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ярославского областного суда через Некрасовский районный суд в течение 1 месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Судья С.П. Лазутин