Решение № 2-6052/2017 2-6052/2017 ~ М-6270/2017 М-6270/2017 от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-6052/2017

К делу № 2-6052/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Краснодар 14 сентября 2017 г.

Советский районный суд г.Краснодара в составе:

председательствующего судьи: Арзумановой И.С.,

при секретаре Джаримок З.З.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора № 13/В189/2016 купли-продажи земельного участка площадью 932 кв.м, расположенного по адресу: г.Краснодар, КВО, х.Ленина, <адрес>, с кадастровым номером №. Взыскании с ответчика стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> Аннулировании записи о праве собственности на указанный земельный участок на имя ФИО1 и внесении записи о праве собственности на земельный участок на имя ФИО2 Взыскании с ответчика судебных расходов в виде оплаченной госпошлины в размере <данные изъяты>

В обоснование иска указано, между истцом и ответчиком в лице его представителя ФИО3, 27.02.2017г. заключен договор № 13/В189/2016 купли-продажи земельного участка площадью 932 кв.м, расположенного по адресу: г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, х.Ленина, <адрес>, с кадастровым номером №. Категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования указан как индивидуальные жилые дома.

В пункте 1.1 данного договора указано, что обременений земельного участка и ограничений его использования, не имеется.

Переход права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован 14.03.2017г.

Данный участок приобретался истцом с целью строительства на нем жилого дома.

Несмотря на то, что документально никаких обременений и арестов не зарегистрировано, пользоваться данным земельным участком по назначению, в том числе для строительства индивидуального жилого дома, истец не имеет возможности.

При подготовке документов для получения разрешения на строительство, был подготовлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Приказом департамента архитектуры и градостроительства от 14.04.2017г. №» 1053-ГП. Согласно п.7 данного плана в соответствии с картой функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012г. № 25 п.15, данный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения с территорией регулирования застройки, в границах с особыми условиями использования территории.

В случае, если в градостроительном регламенте, применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные размеры земельных участков, в том числе их площадь и предусмотренные пунктами 2-4 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

Участок расположен в зоне разворота воздушного транспорта аэропорта (боковая плоскость).

При этом ввиду отсутствия места допустимого размещения объекта капитального строительства подключение к сетям инженерно-технического обеспечения не предоставляется возможным.

Кроме того Администрацией Карасунского округа г.Краснодара 29.05.2017г. истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Таким образом, данный земельный участок имеет ограничения в связи с его особым порядком использования.

Вместе с тем, в договоре купли-продажи земельного участка от 27.02.2017г. информация об этом отсутствует, что по мнению истца, является существенным нарушением договора купли-продажи, поскольку продавец умолчал об особом порядке использования земельного участка. Ответчик приобрел данный земельный участок 14.10.2014г., и на тот момент уже был утвержден новый генеральный план муниципального образования город Краснодар (решение городской Думы Краснодара от 26.01.2012г. № 25 п.15). Данный генеральный план действует и на сегодняшний день.

Согласно Правил землепользования и застройки на территории МО г.Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007г № 19 п.6, среди видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне рекреационного назначения отсутствует строительство индивидуальных жилых домов.

Указанные обстоятельства являются для истца существенными, поскольку земельный участок приобретался ею с целью строительства индивидуального жилого дома.

В связи с чем ответчику была направлена претензия, с требованием расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, однако в своем ответе от 19.06.2017г. ответчик отказался расторгать договор, ссылаясь на Правила землепользования и застройки.

Считает, что поскольку Генеральный план был утвержден для приобретения земельного участка ответчиком, он не мог об этом не знать, и его ссылка на Правила землепользования и застройки на территории МО г.Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара 30.01.2007г. № 19 п.6, по её мнению, попытка уклониться от расторжения договора купли-продажи.

Просит суд, расторгнуть договор № 13/В189/2016 купли-продажи земельного участка площадью 932 кв.м, расположенного по адресу: г.Краснодар, КВО, х.Ленина, <адрес>, участок №, с кадастровым номером №. Взыскать с ответчика стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> Аннулировать запись о праве собственности на указанный земельный участок на имя ФИО1 и внести запись о праве собственности на земельный участок на имя ФИО2 Взыскать с ответчика судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в размере <данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца по доверенности Неб Е.Ю. исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, по основаниям изложенным в письменном отзыве, и приобщенном к материалам дела.

Представитель 3-го лица Администрации МО г.Краснодар по доверенности ФИО5 в судебном заседании при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Данный договор должен быть заключен в письменной форме и пройти государственную регистрацию (ст.ст.550, 551 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, 27.02.2017г. заключен договор № 13/В189/2016 купли-продажи земельного участка площадью 932 кв.м, расположенного по адресу: г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, х.Ленина, <адрес>, участок №, с кадастровым номером №. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования указан как индивидуальные жилые дома.

Переход права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован 14.03.2017г., запись регистрации №.

Данный договор отвечает всем требованиям вышеизложенного законодательства.

Спорный участок приобретался истцом с целью строительства на нем жилого дома.

Несмотря на то, что документально никаких обременений и арестов не зарегистрировано, пользоваться данным земельным участком по назначению, в том числе для строительства индивидуального жилого дома, истец не имеет возможности.

При подготовке документов для получения разрешения на строительство, был подготовлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Приказом департамента архитектуры и градостроительства от 14.04.2017г. №» 1053-ГП. Согласно п.7 данного плана в соответствии с картой функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012г. № 25 п.15, данный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения с территорией регулирования застройки, в границах с особыми условиями использования территории.

Участок расположен в зоне разворота воздушного транспорта аэропорта (боковая плоскость).

При этом ввиду отсутствия места допустимого размещения объекта капитального строительства подключение к сетям инженерно-технического обеспечения не предоставляется возможным.

Кроме того Администрацией Карасунского округа г.Краснодара 29.05.2017г. истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Таким образом, данный земельный участок имеет ограничения в связи с его особым порядком использования.

Согласно пункта 1.1 данного договора указано, что обременений земельного участка и ограничений его использования, не имеется.

В соответствии с ч.2 ст.85 Земельного кодекса РФ Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Частью 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно п.7 ст.1 Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с п.9 ст.1 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Таким образом, документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты являются Правила застройки и землепользования.

Согласно, имеющегося в материалах дела, кадастрового паспорта от 30.10.2014г. №, земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0431001: 875, площадью 82937 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальные жилые дома в результате его раздела в соответствии с Решением о перераспределении образованных земельных участков между собственниками участков от 26.01.2015г.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 82 937 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – индивидуальные жилые дома, принадлежал ответчику ФИО2 на праве общей долевой собственности (15/100) на основании Договора купли-продажи № 04/14 от 17.10.2014г., заключенного между ответчиком и ООО «Приморское».

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, при заключении указанного Договора купли-продажи № 04/14 от 17.10.2014г., ФИО2 была произведена тщательная проверка правоустанавливающих и иных документов продавца – ООО «Приморское» на указанный земельный участок. Ему был предоставлен пакет документов, в том числе свидетельство от 14.10.2014г. серии 23-№, в котором в качестве вида разрешенного использования земельного участка указано: индивидуальные жилые дома.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар от 11.06.2014г. № 23/3-7795, выданные Муниципальным казенным учреждением муниципального образования город Краснодар «Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар», согласно которым на основании решения Городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № 19 п.6 (в редакции от 22.10.2013г. № 54 п.8) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0431001:875, площадью 82 937 кв.м, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара- Ж1.2.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденными Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № 19 п.6 установлено, что одним из основных видов разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара – зона Ж.1.2 является - индивидуальные жилые дома.

Данный факт также подтверждается Градостроительным планом земельного участка № RU 23306№ от 14.04.2017г., утвержденным Приказом от 14.04.2017г., утвержденным Приказом от 14.04.2017г. № 1053-ГП Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, приложенным к материалам дела.

Таким образом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденными Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № 19 п.6- земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара – зона Ж.1.2, одним из видов его разрешенного использования является – индивидуальные жилые дома.

В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 06.06.2016г. № 400/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка), действовавший на дату выдачи градостроительного плана истцу, на чертеже градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе границы зон с особыми условиями использования территории (зон охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные, водоохранные зоны и иные зоны), а также графическая информация об иных ограничениях в использовании земельного участка (при наличии).

Однако на чертеже Градостроительного плана земельного участка № RU23306№ от 14.04.2017г., утвержденного Приказом от 14.04.2017г. № 1053-ГП Департамента архитектуры и градостроительства Администрации МО г.Краснодар, имеющего в материалах дела, какая-либо информация, в том числе графическая, о границах зон с особыми условиями использования территории отсутствует.

Указанное обстоятельство также свидетельствует о том, что какие-либо данные об особых условиях использования территории и границах указанных зон в отношении Земельного участка Истца в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар, отсутствуют.

Ссылка истца на карту функционального зонирования Генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012г. № 25 п.15, при этом указывает, что поскольку данный генеральный план был утвержден до приобретения земельного участка ФИО2, и, по мнению истца, Ответчик не мог не знать об этом.

В соответствии с п.3 ст.23 Градостроительного кодекса РФ генеральный план содержит:

1. положение о территориальном планировании;

2. карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;

3. карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;

4. карту функциональных зон поселения или городского округа.

Пункт 4 указанной статьи – положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя:

1. сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, их основные характеристики, их местоположение (для объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, указываются функциональные зоны), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов;

2. параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения, за исключением линейных объектов.

Согласно пункт 5, на указанных в п.п.2-4 части 3 настоящей статьи, картах соответственно отображаются:

1. планируемые для размещения объекты местного значения поселения, городского округа, относящиеся к следующим областям:

а. электро-, тепло-, газо и водоснабжение населения, водоотведение;

б. автомобильные дороги местного значения;

в. физическая культура и массовый спорт, образование, здравоохранение, обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов в случае подготовки генерального плана городского округа;

г. иные области в связи с решением вопросов местного значения поселения, городского округа;

2.границы населенных пунктов (в том числе границы образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;

3.границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположение линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения.

Из положений указанной статьи следует, что в генплане определены планируемые показатели развития объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, жилищного строительства, природных и озелененных территории города. Генплан учитывает совокупность социальных, экономических, экологических факторов и природных особенностей города.

Суд, учитывает, что на дату утверждения Генерального плана муниципального образования город Краснодар, ФИО2 не был правообладателем земельного участка, не являлся заинтересованным лицом, не принимал участия в публичных слушаниях по проекту генерального плана, в связи с чем, не располагал данными, содержащимися в утвержденном Генеральном плане муниципального образования город Краснодар.

Кроме того, как пояснила представитель ответчика, за период владения земельным участком, у ответчика отсутствовала как обязанность, так и необходимость получения информации, содержащейся в Генеральном плане муниципального образования город Краснодар в отношении принадлежащего ФИО2 земельного участка.

Таким образом, судом установлено, что на дату заключения договора у ответчика отсутствовала информация о расположении земельного участка в зоне рекреационного назначения с территорией регулирования застройки, в границах с особыми условиями использования территории в соответствии с картой (схемой) функционального зонирования генерального плана МО город Краснодар, также ответчик не обращался в администрацию МО город Краснодар с целью получения градостроительного плана и разрешения на строительство.

При заключении Договора купли-продажи № 13/В189/2016 земельного участка от 27.02.2017г. Продавец предоставил Покупателю достоверную информацию о земельном участке, которая была известна Продавцу, в том числе об отсутствии обременений Земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом, обстоятельств дела, суд не усматривает какие-либо нарушения Договора купли-продажи № 13/В189/2016 земельного участка от 27.02.2017г. со стороны Продавца, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Судья: