Решение № 2-1208/2017 2-1208/2017~М-1088/2017 М-1088/2017 от 8 августа 2017 г. по делу № 2-1208/2017

Дело № 2-1208/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мелеуз 09 августа 2017 г.

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Барашихиной С.Ф.

с участием истца, в лице уполномоченного от участников долевой собственности ФИО1, его представителя ФИО2,

представителя ответчика - конкурсного управляющего ОАО «Зирганская МТС» ФИО3,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению уполномоченного представителя пайщиков ФИО1 к ОАО «Зирганская машинно-технологическая станция», конкурсному управляющему ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Уполномоченный представитель пайщиков ФИО1 обратился в суд с указанным иском, обосновав его тем, что <дата обезличена> между собственниками земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее истец) и ОАО «Зирганская МТС» на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности (протокол от <дата обезличена> б/н) был заключен договор аренды земельных участков, находящихся в общей долевой собственности граждан при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 10 лет.

<дата обезличена> был заключен договор субаренды земельных участков между ответчиком и ГУСП «Алексеевский» РБ без надлежащего уведомления истца.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <дата обезличена> ответчик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, то есть ответчик не способен оплачивать арендную плату, исполнять договор. Ответчик нарушает сроки выплаты арендной платы, имеет задолженность по арендной плате за 2015-2016 г.г. <дата обезличена> в адрес ответчика была направлена претензия об устранении нарушений договора с требованием погашения задолженности по арендной плате в течении 7 дней. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения. Предложение о расторжении договора также оставлено ответчиком без ответа, добровольно договор не расторгнут.

С учетом сделанных в порядке ст. 39 ГПК РФ изменений, просит уменьшить исковые требования, расторгнуть договор аренды земельных участков от <дата обезличена>, договор субаренды земельных участков от <дата обезличена>.

В судебном заседании истец, уполномоченный от участников долевой собственности ФИО1, его представитель ФИО2 исковые требования с учетом их уменьшения поддержали, изложили те же обстоятельства, что указаны в исковом заявлении.

Представитель ответчика ОАО «Зирганская МТС» в лице конкурсного управляющего ФИО4 – ФИО3 иск не признала, суду пояснила, что выплаты по арендной плате производились, что подтверждается представленными ею ведомостями за 2015,2016 годы, согласно условий договора они вправе были передать земли в субаренду, в настоящее время земли обрабатываются ГУСП совхоз «Алексеевский», в связи с чем законных оснований для расторжения договора аренды, субаренды и удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Представитель третьего лица ГУСП совхоз «Алексеевский» РБ в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без их участия.

Выслушав лиц явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья ст. 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В п. 1, 2 ст. 610 ГК предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ (пункты 1 - 3) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Как следует из материалов дела, <дата обезличена> между собственниками земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатель) и ОАО «Зирганская машинно-технологическая станция» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, установлено относительно ориентира сельское поселение Воскресенский сельсовет <адрес обезличен> общей площадью ... га в целях возделывания сельскохозяйственных культур сроком на 10 лет.

Расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (п. 5.2. договора).

Согласно договору субаренды земельных участков от <дата обезличена> заключенному между ОАО «Зирганская МТС» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (арендатор) и ГУСП совхоз «Алексеевский» РБ (субарнедатор) земельный участок с кадастровым номером ... расположенный по адресу: <адрес обезличен>, установлено относительно ориентира <адрес обезличен> был передан на правах субаренды сроком до <дата обезличена>.

В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Положения статьи 253 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности от <дата обезличена> было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан <№> от <дата обезличена>, заключенного между ОАО «Зирганская МТС» и собственниками земельных участков, расторгнуть договор субаренды земельных участков <№> от <дата обезличена>, заключенного между ГУСП совхоз «Алексеевский» РБ и собственниками земельных участков.

Истцом представлено предложение о расторжении договора аренды от <дата обезличена> подписанное уполномоченным лицом представителем пайщиков ФИО1, в котором ответчику сообщается о намерении расторгнуть с ним договор аренды земельного участка и в срок до <дата обезличена> вернуть земельный участок с кадастровым номером 02:....

Однако, несмотря на то обстоятельство, что предложение о расторжении договора было направлено после проведения общего собрания собственников земельных долей по вопросу расторжения договора аренды, суд не может считать установленным, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку в силу закона требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором. Истец в направленном ответчику предложении предоставил срок менее месяца, тогда как для недвижимости этот срок должен составлять три месяца.

Кроме того, пункт 4.2 договора аренды от <дата обезличена> указывает арендатору уплачивать арендную плату в соответствии с договором и дополнительными соглашениями.

Из Приложения к договору аренды следует, что в соответствии с п.3.1. Договора аренды земельного участка арендная плата установлена в размере 5 процентов от полученного урожая с каждого гектара арендованной земли, сроки расчетов – один раз в год к 01 декабря соответствующего года, способы расчетов – продукцией (5% от полученного урожая с каждого гектара земли - ячмень, пшеница), в денежном выражении (265520 руб.)

В судебном заседании установлено, что арендная плата ответчиками выплачивается.

Данные обстоятельства представителем истцов ФИО1 в судебном заседании не отрицались, подтверждены письменными доказательствами - ведомостями по выплате арендной платы, представленными ответчиком за 2015 г., 2016 г.

Рассматривая исковые требования в части расторжения договора субаренды земельного участка от <дата обезличена> суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно уведомлению конкурсного управляющего ФИО4 от <дата обезличена><№> собственники земельных долей были уведомлены о заключении договора субаренды земельного участка по договору аренды от <дата обезличена>

При таких обстоятельствах, учитывая, что предложение о расторжении договора истцом было направлено без указания установленных законом для расторжения договора сроков, доводы истца о том, что арендная плата за 2015-2016 годы ответчиком не выплачивалась, не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, нарушений, которые бы могли повлечь расторжение договора субаренды в судебном заседании установлено не было, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, досрочного расторжения договора аренды от <дата обезличена> и договора субаренды земельного участка от <дата обезличена> не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований уполномоченного представителя пайщиков ФИО1 ... к ОАО «Зирганская машинно-технологическая станция», конкурсному управляющему ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд РБ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Барашихина С.Ф.

Решение принято в окончательной форме 14 августа 2017 г.