Решение № 2-3444/2025 2-3444/2025~М-2486/2025 М-2486/2025 от 4 августа 2025 г. по делу № 2-3444/2025

Дело № 2-3444/2025

УИД 75RS0001-02-2025-004013-97


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года г. Чита

Центральный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Страмиловой Н.В.,

при секретаре Верхушиной О.В.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 , ФИО2 к АО СЗ «Региональное управление строительства» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком ООО специализированный застройщик «РУС» заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить объект долевого строительства – квартиру по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв.м.

Согласно п. 2.3 Договора цена договора составляет <данные изъяты> рублей, которая определена из расчета стоимости одного квадратного метра в общей приведенной площади объекта долевого строительства, которая на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. Согласно п. 4.1.3 договора застройщик обязался по акту приема-передачи передать участнику объект долевого строительства в соответствии с пунктами 1<данные изъяты> при условии выполнения им всех принятых на себя обязательств. Истцами обязательства по договору исполнены, акт приема-передачи квартиры подписан ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1 акта приема-передачи общая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м., в том числе общая площадь жилого помещения <данные изъяты> кв.м. согласно данным технической инвентаризации. Так, фактическая площадь квартиры получилась меньше проектной на 0,3 кв.м., при стоимости квадратного метра по договору в <данные изъяты> рублей, стоимость 0,3 кв.м. составляет <данные изъяты> рублей. Истцы полагают, что ООО СЗ «РУС» должно возместить истцам стоимость указанных <данные изъяты> кв.м. Истцы обратились к ответчику с претензией от ДД.ММ.ГГГГ, в которой просили перечислить <данные изъяты> рублей, ответ должен был дан ДД.ММ.ГГГГ. В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении требований истцов со ссылкой на условия договора, где в свою очередь содержится ссылка на ФЗ-214 о существенном изменении размера передаваемого объекта недвижимости.

На основании изложенного истцы просят суд взыскать с ответчика в их пользу часть денежных средств в размере <данные изъяты> рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с <данные изъяты><данные изъяты> кв.м., неустойку за просрочку выполнения требования о возврате части денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки, то есть в сумме <данные изъяты> руб. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и далее с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, за отказ в добровольном порядке удовлетворить законные требования потребителя взыскать с ответчика штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, а также взыскать компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО СЗ «РУС» по доверенности ФИО3 представила суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что действительно фактическая общая площадь квартиры меньше проектной общей площади квартиры на 0,3 кв.м., однако такое незначительное изменения площади не влечет возврат денежных средств, условиями договора предусмотрено возможное изменение площади, что признается сторонами допустимым. ФЗ-214 предусмотрена возможность перерасчета стоимости передаваемого объекта долевого строительства, однако столь незначительное изменение площади не влечет такой перерасчет, а потому ответчик полагает в удовлетворении требований надлежит отказать. Дополнительно в судебном заседании представитель ответчика указала, что в случае, если бы фактическая площадь квартиры превысила проектную площадь квартиры на 0,3 кв.м., а такие случаи бывают, тогда застройщик не взимает платы в связи с незначительным увеличением площади квартиры. Изменение площади квартиры до 5%, как допускает ФЗ-214 не влечет перерасчет стоимости объекта между сторонами.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями части 1 статьи 7 названного Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

По материалам дела установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ истцы являются собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>.

Квартира была передана истцу застройщиком ООО СЗ «РУС» по акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.3 Договора цена договора составляет <данные изъяты> рублей, которая определена из расчета стоимости одного квадратного метра в общей приведенной площади объекта долевого строительства, которая на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты> руб. за 1 кв.м.

Согласно п. 4.1.3 договора застройщик обязался по акту приема-передачи передать участнику объект долевого строительства в соответствии с пунктами 1.5,1.6 при условии выполнения им всех принятых на себя обязательств. Истцами обязательства по договору исполнены, акт приема-передачи квартиры подписан ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м., в том числе общая площадь жилого помещения <данные изъяты> кв.м. согласно данным технической инвентаризации.

Так, фактическая площадь квартиры получилась меньше проектной на <данные изъяты> кв.м.

Условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения.

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что площадь объекта будет уточняться по данным технической инвентаризации, возможны изменения в том числе в площади. Указанные изменения признаются сторонами допустимыми.

Пунктом 2.7 Договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что при существенном изменении размера передаваемому участнику долевого строительства объекта долевого строительства являются изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства в любую сторону более чем на максимальную величину, установленную Федеральным законом №214-ФЗ.

Из условий договора следует, что стороны допускали расхождение проектной площади объекта и фактической его площади. В качестве определения существенного расхождения фактической и проектной площади объекта стороны определили максимальную величину, установленную ФЗ-214.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках.

Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктом 1.3, 2.7 договора участия в долевом строительстве, то есть до 5%.

С учетом того, что уменьшение фактической площади квартиры в рассматриваемом случае не является существенным, предусмотренных законом либо договором оснований для взыскания денежных средств с ответчика в пользу истцов не имеется.

Поскольку основное требование удовлетворению не подлежит, остальные требования истцов о взыскании неустойки и компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 , ФИО2 к АО СЗ «Региональное управление строительства» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Забайкальский краевой суд через Центральный районный суд г. Читы.

Судья Н.В. Страмилова

Решение в окончательной форме изготовлено 19.08.2025 года