Решение № 3А-294/2021 3А-294/2021~М-290/2021 М-290/2021 от 22 сентября 2021 г. по делу № 3А-294/2021

Дело № 3а-294/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 сентября 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А.,

при секретаре Ахмировой А.Р.,

с участием ФИО3 и его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным иском к филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 765 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 570 000 руб. на период с 01 октября 2014 года по 31 декабря 2020 года.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что он является арендатором указанного выше земельного участка с 17 апреля 2010 года, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 октября 2014 года определена в размере 13 747 388,05 руб., что не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете № <данные изъяты> от 02 июля 2021 года. Кроме того, по состоянию на 01 января 2021 года была проведена очередная государственная кадастровая оценка вышеуказанного участка, в результате которой кадастровая стоимость составила 1 279 439,05 руб.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 27 июля 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущества Челябинской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Красноармейского муниципального района Челябинской области, Управление Росреестра по Челябинской области (л.д. 113).

Протокольным определением Челябинского областного суда от 23 сентября 2021 года произведена замена ненадлежащего административного ответчика филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области» надлежащим Министерством имущества Челябинской области, а филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области» привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Административный истец ФИО3, его представитель ФИО4 в судебном заседании настаивали на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17 апреля 2010 года № <данные изъяты> ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 7 765 кв.м (л.д. 9-11).

В соответствии с расчетом арендной платы последняя рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 12).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 июня 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2014 года установлена в размере 13 747 388,95 руб. на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П. Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 03 декабря 2015 года (л.д. 21).

Вместе с тем в отчете № <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленном оценщиком <данные изъяты>» ФИО1. 02 июля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2014 года определена в размере 1 570 000 руб. (л.д. 150-224).

Согласно сведениям, предоставленным Управлением Росреестра по Челябинской области, приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-п утверждены результаты очередной государственной кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях Челябинской области на дату 01 января 2020 года, и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 1 279 439,05 руб., сведения внесены в ЕГРН 14 января 2021 года (л.д. 126-128).

Таким образом, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости с 14 января 2021 года имеют статус «архивные».

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Кроме того, в п. 14 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 также разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как указывалось выше, сведения об оспариваемой ФИО3 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> были внесены в государственный кадастр недвижимости 03 декабря 2015 года. С настоящим административным иском в суд ФИО3 обратился 07 июля 2021 года, то есть с пропуском установленного законом пятилетнего срока.

ФИО3 в судебном заседании было заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока в связи с тем, что в марте 2021 года между ним и администрацией Красноармейского муниципального района Челябинской области возник судебный спор относительно размера задолженности по арендной плате, производство по которому приостановлено до разрешения настоящего административного дела.

Принимая во внимание приведенное выше обстоятельство, а также, что на сегодняшний день сохраняется право на применение архивной кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02 июля 2021 года, выполненный оценщиком <данные изъяты>» ФИО2., который является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавший ответственность в САО «РЕСО-Гарантия» по полису № <данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности 20 лет.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета об оценке от 02 июля 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик проанализировал характеристики объекта оценки, влияние общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, социально-экономическую обстановку в стране и регионе, использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 5 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Красноармейском районе Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в таблицах №№ 2, 3 отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 10 элементам характеристик, из которых по 3 элементам применил корректировку, а именно: на вид права, на площадь земельного участка, на наличие инженерных коммуникаций, электроснабжения. По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектом оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

При этом со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 07 июля 2021 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 2 п. 25 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 765 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 570 000 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года.

Датой подачи заявления считать 07 июля 2021 года.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки, т.е. до 14 января 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов