Апелляционное определение № 02-0157/2025 02-0157/2025(02-4026/2024)~М-2554/2024 02-4026/2024 33-57990/2025 М-2554/2024 от 17 декабря 2025 г. по делу № 02-0157/2025

УИД 77RS0020-02-2024-004969-36

Судья: фио

Апелляционное производство №33-57990/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Козиной Т.Ю.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Орловой М.А.,

с участием прокурора фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело № 2-157/2025 по апелляционной жалобе истца ДГИ адрес на решение Перовского районного суда адрес от 04.04.2025, которым постановлено:

исковые требования Департамента городского имущества адрес к ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании недействительными сделок, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, выселении удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес. кв. 114, заключенный от имени фио со ФИО2, о чем имеется соответствующая запись перехода права собственности № 77-77/003- 77/003/215/2016-2537/1 от 21.10.2016.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исковые требования ФИО3, ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать ФИО3, ФИО1 добросовестным приобретателями квартиры № 114, расположенной по адресу: адрес,

УСТАНОВИЛА:

ДГИ адрес обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными сделок, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, выселении.

В обоснование требований указано, что фио являлась собственником квартиры по адресу адрес. На основании договора купли-продажи от 18.10.2016, заключенного с фио, собственником спорной квартиры стал ФИО2, вместе с тем, 05.10.2016, т.е. до заключения договора, по месту жительства фио был обнаружен ее труп. В дальнейшем спорное жилое помещение перешло в собственность ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного со ФИО2 (право собственности зарегистрировано 19.12.2016). Далее на основании соглашения об удостоверении требований залогодержателя, обеспеченных договором о залоге, собственником квартиры стала ФИО1 (право собственности зарегистрировано 06.07.2020). Поскольку фио скончалась до заключения договора купли-продажи со ФИО2, то она не могла распорядиться спорной квартирой, следовательно, договор купли-продажи, заключенный от её имени со ФИО2 является ничтожным, не порождающим правовых последствий. Поскольку правовых оснований для регистрации права собственности на спорную квартиру у ФИО2 не имелось, следовательно, у него не имелось права на отчуждение квартиры в последующем. Кроме того, ДГИ адрес полагает, что ФИО1 не является добросовестным приобретателем, так как при приобретении спорной квартиры не проявила разумной осмотрительности, не учла, что все сделки со спорным жилым помещением совершены в короткий период времени. Кроме того, ФИО1 не была лишена возможности выяснить историю спорной квартиры, выяснить обстоятельства ее выбытия из собственности наследодателя, проверить чистоту сделок.

На основании изложенного ДГИ адрес просил признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по адресу: адрес, заключенный от имени фио со ФИО2, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между ФИО2 и ФИО3, признать недействительным договор залога, заключенный между ФИО3 и ФИО1, признать недействительным соглашение об удостоверении требований залогодержателя, обеспеченных договором о залоге, заключенное ФИО3 и ФИО1, истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 квартиру по адресу: адрес, прекратить ее право собственности на жилое помещение, признать квартиру выморочным имуществом, переходящим в порядке наследования по закону в собственность субъекта Российской Федерации – адрес указав, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности адрес на квартиру № 114 по адресу: адрес, выселить ФИО1 из жилого помещения по адресу: адрес, обязать ФИО1 освободить жилое помещение от находящихся в нем личных вещей и передать жилое помещение в освобожденном виде, снять с регистрационного учета ФИО1 из жилого помещения по адресу: адрес.

ФИО3, ФИО1 обратились в суд со встречным иском к ДГИ адрес о признании добросовестными приобретателями.

В обоснование требований встречного иска указано, что при приобретении квартиры истцами по встречному иску проводились процедуры проверки ее на предмет наличия обременений, правопритязаний третьих лиц, был произведен осмотр квартиры. Цена квартиры соответствовала ее рыночной стоимости. Квартира приобреталась ФИО3 на денежные средства ФИО1 Денежные средства на приобретение спорного имущества были получены ФИО1 от реализации собственной квартиры. С момента приобретения спорного имущества ФИО1 осуществляет владение и пользование жилым помещением.

С учетом изложенного, ФИО3, ФИО1 просили признать их добросовестными приобретателями спорной квартиры.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец (по первоначальному иску) ДГИ адрес.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 8, 10, 166, 168, 301, 302 ГК РФ, разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам исполнительных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, п. п. 38, 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, установив, что фио скончалась до заключения договора купли-продажи со ФИО2, соответственно не могла распорядиться спорной квартирой, суд признал договор купли-продажи, заключенный от её имени со ФИО2 ничтожным, также, суд указал, что в дальнейшем договор купли-продажи спорного имущества заключался между ФИО2 и ФИО3, получившей денежные средства под залог у ФИО1, которая пояснила, что фактически квартира приобреталась для нее, однако при наличии бракоразводного процесса было принято решение о приобретении квартиры близкой подругой ФИО3 за денежные средства, принадлежащие ФИО1 под залог имущества. Спорная квартира приобреталась за счет денежных средств, полученных от реализации квартиры, принадлежащей ФИО1, которая самостоятельно проводила осмотр спорной квартиры, оснований для сомнений в действительности предоставленных документов, подтверждающих правомерность возникновения права собственности ФИО2 по договору купли-продажи от предыдущего собственника у ФИО1 не возникло, поскольку со стороны государственных органов данные сделки были зарегистрированы, иные правовые механизмы проверки действительности у ФИО1 отсутствовали, реализация собственной квартиры была обусловлена необходимостью приобретения меньшего по площади жилого помещения, а разницу в стоимости получить на бытовые нужды, ФИО1 зарегистрирована и проживает в спорной квартире с 13.01.2017, производит оплату коммунальных платежей, произвела капитальный ремонт. Суд пришел к выводу, что ФИО1, ФИО3 являются добросовестными приобретателями и не могли знать о существовании противоправного владения квартирой со стороны ФИО2, в связи с чем, признал ФИО1, ФИО3 добросовестными приобретателями и отказал в удовлетворении остальной части требований ДГИ адрес.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может, поскольку они противоречат обстоятельствам дела и постановлены с нарушением норм материального права, а доводы апелляционной заслуживают внимания.

Судом установлено, что фио на основании договора передачи от 28.07.1993 являлась собственником квартиры по адресу: адрес.

ФИО2 являлся собственником вышеуказанной квартиры на основании договора купли-продажи от 18.10.2016, заключенного с фио, который прошел государственную регистрацию 21.10.2016 и 22.10.2016 квартира была передана ФИО2

Между тем, 05.10.2016 в спорной квартире был обнаружен труп фио, который 06.10.2016 был доставлен с адреса спорной квартиры в танатологическое отделения Царицынского Бюро судебно-медицинской экспертизы ДЗ адрес.

09.11.2016 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, которая была передана ФИО2 по акту приема-передачи от 19.11.2016 ФИО3, право собственности зарегистрировано 19.12.2016.

20.12.2016 между ФИО1 (займодавец) и ФИО3 (заемщик) заключен договор займа, согласно условиям которого займодавец передала в собственность заемщику денежную сумму в размере сумма

19.07.2019 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор о залоге квартиры по адресу: адрес в обеспечение возврата займа по договору займа от 20.12.2016.

26.06.2020 между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение об удостоверении требований залогодержателя, обеспеченных договором о залоге, и с 06.07.2020 собственником спорной квартиры является ФИО1

Однако судом оставлено без внимания, что на момент заключения договора купли-продажи от 09.11.2016 между ФИО2 и ФИО3 в спорной квартире была зарегистрирована фио, которая была снята с регистрационного учета лишь 13.12.2016, а кроме того, с момента приобретения квартиры ФИО2 до ее продажи ФИО3 прошло всего сумма дней, т.е. достаточно короткий промежуток времени и более того, квартира приобреталась и отчуждалась ФИО2 за одну и ту же цену – сумма

Вышеназванные обстоятельства не могли не вызвать у ФИО3 сомнений в действительности совершенных с квартирой сделок при должной осмотрительности и внимательности покупателя в выборе спорного объекта недвижимости с целью его приобретения.

Кроме того, ФИО1 указано, что фактически квартира ФИО3 приобреталась для нее и на ее денежные средства, полученные от продажи, принадлежавшей ФИО1 квартиры по адресу: адрес, представлена расписка от 08.11.2016 о получении ФИО3 от ФИО1 денежных средств в размере сумма для приобретения спорной квартиры.

Вместе с тем, как следует из договора от 27.10.2016 купли-продажи квартиры, принадлежавшей ФИО1, денежные средства уплачиваются продавцу (в данном случае ФИО1), после государственной регистрации перехода права собственности. Акт приема-передачи квартиры подписан 28.11.2016, и из него следует, что денежные средства получены ФИО1 полностью, т.е. денежные средства, вырученные от продажи квартиры по адресу: адрес не могли быть получены ФИО1 ранее указанной даты, таким образом, указание на приобретение спорной квартиры за счет денежных средств, полученных от продажи принадлежавшего ФИО1 имущества не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Иных доказательств платежеспособности ФИО1, наличия достаточных денежных средств в размере сумма, указанных в договоре купли-продажи, для приобретения спорной квартиры материалы дела не содержат.

Более того, согласно условиям договора купли-продажи спорной квартиры от 09.11.2016 все расчеты между сторонами производятся через банковскую ячейку, в которую перед подписанием настоящего договора закладываются денежные средства. Вместе с тем, в рамках уголовного дела ФИО3 пояснила, что денежные средства за спорную квартиру передавала продавцу в автомобиле. Доказательств аренды ячейки материалы дела также не содержат.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что в договоре займа от 20.12.2016 указан адрес ФИО1: адрес, в то время как в указанной квартире ФИО1 была зарегистрирована только 13.01.2017, что может свидетельствовать о несоответствии фактической даты составления расписки дате, указанной в ее тексте.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что ответчиками (истцами по встречному иску) не представлено достоверных доказательств в обоснование их возражений.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит отмене с принятием нового решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переход по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п. 1 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства, имущество умершего считается выморочным.

Согласно п. 2 ст. 1151 ГК РФ, выморочное имущество в виде расположенного в адрес жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность субъекта Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 1152 ГК РФ, для приобретения выморочного имущества (ст. 1151) принятие наследства не требуется.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из содержания приведенной нормы следует, что последствия сделки в смысле ст. 302 ГК РФ (возврат имущества из чужого незаконного владения лицом, считающим себя собственником имущества) возможно тогда, когда имущество добросовестным приобретателем приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.

По смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, исходя из разъяснений Конституционного Суда РФ, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.

Согласно п. 39 названного Постановления по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Принимая во внимание обстоятельства дела и представленные доказательства, руководствуясь вышеперечисленными нормами материального права, учитывая, что фио скончалась до заключения договора купли-продажи со ФИО2, соответственно не могла распорядиться спорной квартирой, наследников после смерти фио не имеется, ФИО1 и ФИО3 не проявили должной осмотрительности и разумности при приобретении спорной квартиры, доказательств платежеспособности не представили, наличие записи в ЕГРН о праве собственности, регистрация и проживание в спорной квартире, несение расходов по оплате ЖКУ не являются бесспорным доказательством добросовестности приобретения, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований ДГИ адрес о признании ничтожным договора купли-продажи спорной квартиры от 18.10.2016.

Поскольку при отсутствии права собственности у продавца, последующие сделки ничтожны при любых обстоятельствах, независимо от добросовестности покупателей, так как право собственности у добросовестного приобретателя возникает в силу состава юридических фактов, указанных в ст. 302 ГК РФ, а не в силу заключения договора, правовым последствием признания недействительности договора купли-продажи от 18.10.2016 является прекращение права собственности ФИО1 и истребование квартиры из ее незаконного владения. Кроме того, ФИО1 подлежит выселению из квартиры со снятием с регистрационного учета по месту жительства.

Право собственности на спорную квартиру подлежит признанию за адрес, как наследником выморочного имущества.

При этом, оснований для возложения на ФИО1, подлежащую выселению, дополнительной обязанности освободить жилое помещение от находящегося в нем личного имущества и передать жилое помещение в освобожденном виде ДГИ адрес, судебная коллегия не усматривает, поскольку данные обязательства возникают у ФИО1 при исполнении решения в части выселения.

В силу п. 37 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Судебная коллегия полагает, что требования ФИО1, ФИО3 о признании их добросовестными приобретателями не могут быть заявлены в качестве самостоятельного материально-правового требования, а обстоятельства, касающиеся вопросов добросовестного приобретения имущества, в том числе установление факта, является ли приобретатель добросовестным, подлежат проверке и исследованию при рассмотрении виндикационного иска, заявленного по основаниям ст. ст. 301, 302 ГК РФ, и могут оцениваться судом лишь как возражения ответчика на иск.

В соответствии со ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что производство по встречному иску следует прекратить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда адрес от 04.04.2025 отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск ДГИ удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, заключенный от имени фио со ФИО2 18.10.2016.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Признать квартиру по адресу: адрес выморочным имуществом.

Снять ФИО1 с регистрационного учета из квартиры по адресу: адрес.

Выселить ФИО1 из квартиры по адресу: адрес.

Решение является основание регистрации права собственности адрес на квартиру по адресу: адрес.

В остальной части требований отказать

Производство по встречному иску ФИО1, ФИО3 к ДГИ адрес о признании добросовестными приобретателями прекратить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.01.2026

Председательствующий:

Судьи: