Решение № 2-2148/2019 2-2148/2019~М-1127/2019 М-1127/2019 от 10 марта 2019 г. по делу № 2-2148/2019

Копия Дело № 2-2148/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Р.С.Гараевой,

при секретаре судебного заседания Д.С.Левиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья, обязании ответчика совместно с истцом обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия, обязании Управление Росреестра по РТ зарегистрировать предварительный договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ

ФИО2(далее также истец) обратился в суд с иском к ООО «Фон» (далее также ответчик), указав, что <дата изъята> между ответчиком и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-279, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО5 жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1 <адрес изъят> (4 дом) двухкомнатную <адрес изъят> на 8 этаже, общей площадью 62,81 кв.м., жилой площадью 34,41 кв.м., а ФИО5 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1. договора, в размере 1 821 490 рублей. ФИО5 принятие на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме, что указано в пункте 5 договора № У-4319 от <дата изъята> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения в жилом доме по ул. ФИО1 <адрес изъят>) № АГ4-279 от <дата изъята>. <дата изъята> ФИО5 переуступил право требования по вышеуказанному договору ФИО2, что подтверждается соответствующим договором № У -4319 об уступке права требования, согласованным с ответчиком. Свои обязательства по оплате принятого права требования ФИО2 исполнил в полном объеме, что подтверждается распиской от <дата изъята>. В связи с тем, что ответчик понимал невозможность исполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № АГ4-279 от <дата изъята> в указанный в нем срок, поэтому <дата изъята> году между истцом и ответчиком было заключено соглашение № АГ4-279н, в соответствии с условиями которого, стороны пришли к соглашению о замене обязательства ответчика перед истцом, вытекающего из предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-279 от <дата изъята> на другое обязательство, вытекающее из предварительного договора участия в долевом строительстве № АГ2-582 от <дата изъята>. По условиям предварительного договора основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>. Однако основной договор в оговоренный сторонами срок с истцом не подписан, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. Истец просит признать предварительный договор от <дата изъята> № АГ2-582 договором долевого участия в строительстве, обязать ответчика совместно с истцом обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия, обязать Управление Росреестра по РТ зарегистрировать предварительный договор купли-продажи.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1).

В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный доми (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4)гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из содержания приведенных норм истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья.

Судом установлено, что <дата изъята> между ответчиком и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-279, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО5 жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1 <адрес изъят> (4 дом) двухкомнатную <адрес изъят> на 8 этаже, общей площадью 62,81 кв.м., жилой площадью 34,41 кв.м., а ФИО5 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1. договора, в размере 1 821 490 рублей.

ФИО5 принятие на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме, что указано в пункте 5 договора № У-4319 от <дата изъята> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения в жилом доме по ул. ФИО1 <адрес изъят>) № АГ4-279 от <дата изъята>.

<дата изъята> ФИО5 переуступил право требования по вышеуказанному договору ФИО2, что подтверждается соответствующим договором № У -4319 об уступке права требования, согласованным с ответчиком.

Свои обязательства по оплате принятого права требования ФИО2 исполнил в полном объеме, что подтверждается распиской от <дата изъята>.

В связи с тем, что ответчик понимал невозможность исполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № АГ4-279 от 22 августа 2012 года в указанный в нем срок, поэтому 20 апреля 2015 году между истцом и ответчиком было заключено соглашение № АГ4-279н, в соответствии с условиями которого, стороны пришли к соглашению о замене обязательства ответчика перед истцом, вытекающего из предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-279 от 22 августа 2012 года на другое обязательство, вытекающее из предварительного договора участия в долевом строительстве № АГ2-582 от 20 апреля 2015 года.

Дата заключения основного договора определена не позднее 30.06.2016.

Как следует из содержания предварительного договора, его сторонами были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. Так, из текста предварительного договора следует, что ООО «Фон» обязалось передать объект недвижимости истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения сторонами определена, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органом технической инвентаризации.

Истец полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость жилого помещения по предварительному договору купли-продажи, данное обстоятельство представителем ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривалось и подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свое обязательство по заключению основного договора, что лишает истца зарегистрировать право собственности на предмет договорных отношений.

В соответствии с пунктами 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из содержания предварительного договора купли-продажи помещения, сложившихся между сторонами отношений, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились отношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемые Законом; ООО «Фон» обязалось построить многоквартирный дом и продать квартиру в данном доме истцу, основной договор должен был быть подписан не позднее 30.06.2016. Более того, в силу пункта 2.3.1 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна быть уже произведена до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Как определено в части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой устанавливаются отличия в перечне документов при регистрации первого договора участия в долевом строительстве и всех последующих договоров, содержит особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, требуются также документы относительно деятельности застройщика, в том числе разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино - мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино - мест; заключение уполномоченного контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация недвижимости является учетной процедурой, удостоверяющей со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Данная публичная процедура осуществляется раздельно от частного порядка возникновения, перехода и прекращения права на регистрируемое имущество и самого существа таких прав не затрагивает.

В связи с тем, что отношения по поводу государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, и они не являются содержательным элементом частноправовых отношений по настоящему делу, возникших из гражданско-правовой сделки, исковые требования в части возложения на ответчика обязанности обратиться совместно с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве удовлетворению не подлежат.

Кроме того, не имеется оснований для удовлетворения требования о возложении на Управление Росреестра по РТ обязанности зарегистрировать предварительный договор купли-продажи, поскольку произвести регистрацию предварительного договора купли-продажи в качестве договора долевого участия в строительстве истец возможности в заявительном порядке не лишен; на данной стадии права истца действиями (бездействием) Управления не затрагиваются.

В силу положений статей 88, 98, 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет МО г. Казани подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

иск удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 20.04.2015 №АГ2-582 договором долевого участия в строительстве, заключенным между ООО «Фон» и ФИО3.

ФИО3 в иске к ООО «Фон» об обязании ответчика совместно с истцом обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия, обязании Управление Росреестра по РТ зарегистрировать предварительный договор купли-продажи отказать.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 20.04.2015 №АГ2-582, заключенного между ООО «Фон» и ФИО3, в качестве договора участия в долевом строительстве жилого дома.

Взыскать с ООО «Фон» в бюджет МО г. Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья Советского

районного суда г. Казани подпись Р.С.Гараева

Копия верна

Судья Р.С.Гараева