Решение № 2-1-90/2017 2-1-90/2017~М-1-89/2017 М-1-89/2017 от 3 сентября 2017 г. по делу № 2-1-90/2017

Гражданское дело № 2-1-90/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 сентября 2017 года пгт. Хотынец

Хотынецкий районный суд Орловской области в составе: председательствующего судьи Селищевой И.В., при секретаре судебного заседания Ганиной Г.А.,

с участием представителя истца администрации Знаменского района Орловской области ФИО1,

действующей на основании доверенности № от N-числа,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

действующей на основании доверенности от N-числа,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Хотынецкого

районного суда Орловской области гражданское дело по иску администрации

Знаменского района Орловской области к ФИО2,

третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о досрочном

расторжении договора аренды земельного участка, взыскании пени и обязании

возврата земельного участка,

установил:

администрация Знаменского района Орловской области обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по пени, досрочном расторжении договора аренды земельного участка и обязании возврата арендованного земельного участка.

В обоснование исковых требований указала, что N-числа на основании постановления администрации Знаменского района Орловской области от N-числа № «О предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка из земель фонда Глотовского сельского поселения» между администрацией Знаменского района Орловской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № на срок до N-числа. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: ----------

Считала, что в нарушение условий данного договора аренды земельного участка ответчик ФИО2 регулярно, начиная с N-числа года, нарушает условия договора, предусмотренные пунктом 3.3, о сроке внесения арендной платы.

На основании постановления администрации Знаменского района от

N-числа года № «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена на территории Знаменского района Орловской области», в пункты 3.1 и 3.3 Договора были внесены изменения, согласно которым годовая арендная плата составляет 13830,45 рублей. Арендная плата за пользование земельными участками вносится равными частями ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца», о чем ответчику ФИО2 было направлено уведомление № от N-числа. С учетом внесенных изменений ФИО2 были осуществлены платежи по арендной плате в N-числа годах.

Обратила внимание, что N-числа ответчиком была получена претензия № от N-числа об устранении нарушений условий договора, на которую он не отреагировал, продолжал нарушать условия договора не внесением арендной платы и нарушением сроков оплаты.

По состоянию на N-числа пени за нарушение ответчиком срока внесения арендной платы составляет 11 041 рубль 94 копейки.

N-числа администрацией Знаменского района Орловской области ответчику ФИО2 было направлено письмо об оплате сложившейся задолженности по арендной плате, пени за просрочку арендной платы и подписании соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от N-числа.

Просила в связи с отказом от добровольной оплаты пени за просрочку арендной платы и подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от N-числа взыскать с ответчика ФИО2 пени за нарушение срока внесения арендной платы в сумме 11041 рубля 94 копеек, а также расторгнуть договор аренды земельного участка № от N-числа и обязать ответчика возвратить арендованный земельный участок.

Определением судьи Хотынецкого районного суда Орловской области от N-числа к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (л.д. <данные изъяты>).

При подготовке дела к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании N-числа представитель истца администрации Знаменского района Орловской области ФИО1 уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика ФИО2 в пользу администрации Знаменского района пени за период с N-числа по N-числа в сумме 4 830 рублей 53 копейки, расторгнуть договор аренды земельного участка № от N-числа, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области N-числа за регистрационным номером №, обязать ФИО2 передать в месячный срок после вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ---------- (л.д. <данные изъяты>).

В судебном заседании представитель истца администрации Знаменского района Орловской области ФИО1 вновь уточнила исковые требования, просила в связи с существенными нарушениями условий договора расторгнуть договор аренды земельного участка № от N-числа, заключенный между администрацией Знаменского района Орловской области и ФИО2, обязать ответчика передать в месячный срок после вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ----------. Пояснила, что ответчиком N-числа в добровольном порядке произведена оплата пени за нарушение срока внесения арендной платы в сумме 4 830 рублей 53 копейки.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований администрации Знаменского района Орловской области и пояснил, что с N-числа года по настоящее время использует арендованный земельный участок по назначению, выращивал на нем многолетние травы, зерновые культуры, арендную плату по устной договоренности с сотрудником администрации Знаменского района А.Н.

А.Н.. вносил один раз в год, в настоящее время задолженности по арендной плате не имеет, пени в сумме 4 830 рублей 53 копейки уплатил N-числа, обязался в дальнейшем вносить арендную плату ежемесячно.

Представитель ответчика ФИО3 просила отказать в удовлетворении исковых требований, считала, что истец злоупотребляет своим правом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, не просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. <данные изъяты>).

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотрение данного дела в отсутствие не явившегося представителя третьего лица Управления Росреестра по Орловской области.

Выслушав представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2

B. Н., его представителя ФИО3, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

На основании пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2). Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду может быть сдан земельный участок.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пеня). По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской

Федерации предусмотрено, что по требованию

арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капительного ремонта является обязанностью арендатора

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требоватьдосрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что N-числа между администрацией Знаменского района Орловской области (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) на основании постановления администрации Знаменского района Орловской области от N-числа № «О предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка из земель фонда Глотовского сельского поселения», был заключен договор аренды земельного участка №, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: ---------- (л.д. <данные изъяты>).

Указанный Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области N-числа за регистрационным номером №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. <данные изъяты>).

Согласно пункту 2.1 данный Договор заключен на срок 49 лет с N-числа по N-числа.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора общая сумма арендной платы в год без НДС составляет 6 614 рублей 56 копеек. Расчет арендной платы приведен в приложении № 1 к данному договору, которое является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.3 Договора установлено, что арендная плата начинает исчисляться с момента заключения договора аренды земельного участка и вносится арендатором самостоятельно ежеквартально, не позднее 20 числа последнего месяца квартала в сумме 1653 рубля 64 копейки на расчетный счет администрации Знаменского района Орловской области, указанный в Договоре.

Согласно пункту 3.4 Договора расчет годовой арендной платы производится на дату заключения Договора и пересматривается ежегодно в случае: изменения коэффициента вида использования земельных участков и категории арендаторов, других причин, повлекших изменение условий использования земельных участков. Перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем на основании постановления администрации Знаменского района.

Пунктом 4.4.3 Договора установлено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату, представлять арендодателю копии платежных поручений о перечислении арендной платы с отметкой банка об исполнении (л.д. 4 оборотная сторона).

На основании пункта 4.1.4 Договора арендодатель имеет право обращаться в суд по вопросам нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка.

В силу пункта 6.2 Договора договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно в судебном порядке при нарушении условий договора.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 Договора.

На основании постановления администрации Знаменского района Орловской области от N-числа № «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена на территории Знаменского района Орловской области», в пункты 3.1 и 3.3 Договора аренды земельного участка № от N-числа были внесены изменения, согласно которым годовая арендная плата составляет 13830 рублей 45 копеек. Арендная плата за пользование земельными участками вносится равными частями ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца, о чем ответчику ФИО2 было направлено уведомление № от N-числа (л.д<данные изъяты>).

Судом установлено, что ФИО2 свои обязательства по регулярному внесению арендной платы нарушались, что подтверждается представленными истцом копиями платежных поручений, расчетом размера задолженности (л.д. <данные изъяты>).

N-числа администрация Знаменского района Орловской области направила в адрес ФИО2 письмо (претензию), где указала об имеющейся у ответчика задолженности по арендной плате за период с N-числа по N-числа в сумме 13 830 рублей 45 копеек без начисления пени и предложила в срок до N-числа добровольно произвести оплату задолженности.

Во исполнение данной претензии N-числа ФИО2 перечислил на счет администрации Знаменского района Орловской области арендную плату за землю в сумме 13 830 рублей 45 копеек, что подтверждается платежным поручением № от N-числа (л.д. <данные изъяты>).

Однако, данные денежные средства администрацией Знаменского района Орловской области были направлены на погашение ранее сложившейся задолженности по арендной плате за N-числа годы, что подтверждается расчетом размера задолженности, предоставленным истцом (л.д. <данные изъяты>).

В N-числа годах истец не направлял ФИО2 претензии о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, не предлагал досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка № от N-числа и не требовал возврата арендованного земельного участка.

N-числа администрация Знаменского района Орловской области направила ответчику ФИО2 письменную претензию о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от N-числа, в которой указала, что им регулярно нарушаются условия договора о ежеквартальном внесении арендной платы, задолженность по арендной плате

по состоянию на N-числа составляет 18 490 рублей 66 копеек, предложила оплатить задолженность по арендной плате, пени (без указания суммы) и подписать соглашение о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка, предупредила, что в случае отказа от добровольной оплаты задолженности по арендной плате, пени за просрочку арендной платы и подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, администрация будет вынуждена обратиться с указанными требованиями в Хотынецкий районный суд (л.д. <данные изъяты>).

Исполняя требования данной претензии ФИО2, N-числа перечислил на счет администрации Знаменского района Орловской области арендную плату в сумме 19 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от N-числа (л.д. 23) и отказался от подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от N-числа, указав в заявлении от N-числа, что понуждение к расторжению договора аренды нарушает его права, поскольку задолженность по оплате арендных платежей отсутствует (л.д. <данные изъяты>).

Частичное невыполнение ответчиком требований, указанных в претензии, послужило основанием для обращения администрации Знаменского района Орловской области в суд с данным иском.

При рассмотрении гражданского дела установлено, что имевшаяся задолженность по пени ответчиком полностью оплачена.

Согласно акту сверки платежей по договору аренды земельного участка № от N-числа по состоянию на N-числа ответчик ФИО2 переплатил истцу 4 109 рублей 34 копейки (л.д<данные изъяты>).

Как следует из положений статьей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, судом установлено, что на момент обращения истца в суд задолженность по арендной плате у ответчика ФИО2 отсутствовала, данный факт не оспаривается истцом.

По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При этом не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из объяснений ФИО2, данных в судебном заседании, следует, что со дня перехода к ответчику прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от N-числа он вносил арендную плату один раз в год по устной договоренности с сотрудником администрации Знаменского района Орловской области А.Н.. выдававшей ему квитанцию на оплату.

Данное обстоятельство представителем истца не опровергнуто, свидетель А.Н.. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, ходатайство о ее повторном вызове сторонами не заявлялось.

Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 3 абзаца 1 статьи 619 ГК РФ, ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Других оснований для расторжения договора аренды истцом не предъявлялось.

Доводы представителя истца о том, что ФИО2 самостоятельно не обрабатывает находящийся у него в аренде земельный участок, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются показаниями свидетелей В.И.., В.И.., В.А.

Допрошенные свидетели Н.А. Ю.В.. подтвердили, что видели, на земельном участке, арендованном ФИО2, сельскохозяйственную технику, принадлежащую В.И..

Из акта обследования земельного участка, составленного N-числа комиссией, созданной в соответствии с распоряжением администрации Знаменского района Орловской области от N-числа № «О проведении обследования объектов земельных отношений (земельных участков, находящихся в аренде у физических лиц)», и приложенных к нему фотографий следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенном по адресу: ----------, были посеяны зерновые культуры, которые на момент осмотра уже убраны. На границе земельного участка с юго-восточной стороны имеется строение - склад (л.д. <данные изъяты>).

Из фотографий, представленных ответчиком, видно, что возле его дома находится сельскохозяйственная техника, предназначенная для выращивания и уборки сельскохозяйственных культур (л.д. <данные изъяты>).

Суд также принимает во внимание, что в пункте 4.3 договора аренды земельного участка № от N-числа, устанавливающем права арендатора, не указано, каким образом ответчик должен использовать участок - самостоятельно с использованием собственной сельскохозяйственной техники и прицепного инвентаря или с привлечением сторонней техники и посторонних лиц.

Доказательств тому, что ответчик использовал арендованный земельный участок не по назначению, истцом не представлено.

Факт причинения действиями ответчика такого ущерба, вследствие которого истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не подтвержден.

Суд полагает, что отсутствие должного контроля со стороны арендодателя - администрации Знаменского района Орловской области по внесению арендной платы арендатором и соблюдению им сроков уплаты, способствовало нарушению ответчиком условий договора аренды земельного участка № от N-числа.

В период с 2015 года по июль 2017 года истцом не направлялось претензий и писем ФИО2 в связи с нарушением им сроков перечисления арендной платы, пеня за нарушение сроков уплаты ему не начислялась, требований о досрочном расторжении договора аренды не заявлялось, что свидетельствовало об отсутствии значительного ущерба для администрации Знаменского района Орловской области от таких действий ответчика.

По смыслу статьи 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения истца в суд, устранены ответчиком ФИО2 в разумный срок, задолженность по арендной плате отсутствует, пеня погашена, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, возврата данного земельного участка и удовлетворения исковых требований администрации Знаменского района Орловской области, в действиях которой суд усматривает злоупотребление правом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации Знаменского района Орловской области к ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и обязании возврата земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Хотынецкий районный суд в течение месяца со дни его вынесения.

Мотивированное решение составлено 08 сентября 2017 года

Председательствующий: И.В. Селищева