Решение № 2-11/2025 2-11/2025(2-1266/2024;)~М-729/2024 2-1266/2024 М-729/2024 от 13 февраля 2025 г. по делу № 2-11/2025

Дело №2-11/2025 УИД 61RS0010-01-2024-001299-95


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2025 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Орельской О.В.

при секретаре Зориной А.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес> о признании права собственности на объект капитального строения, внесении изменения в месторасположение границ земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что он является владельцем земельного участка с КН №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: № на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договора № о размещении нестационарного объекта от ДД.ММ.ГГГГ. Из за свои личные денежные средства и своими силами на данном земельном участке было возведено здание «Аптека» площадью № кв.м., которое с ДД.ММ.ГГГГ года открыто и добросовестно используется им по назначению. Данное строение ничьих прав и интересов не ущемляет. Доступ к земельному участку с КН №, находящемуся в его пользовании осуществляется через земельный участок с КН № с адресом: <адрес> и совпадает с границами внутреннего контура данного земельного участка. Для приведения в соответствие координат земельного участка с КН № с фактическим размещением здания Аптека необходимо внести изменения в координаты. Просит признать за ним право собственности на объект капитального строительства - нежилое здание Аптека, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Установить местоположение границ земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> в следующих координатах: точка №; №; точка №- №; №; точка №, №; точка №; №; точка №; №. Внести изменения в аналогичные координаты земельного участка (внутренний контур) с КН № с адресом <адрес>. Впоследствии, в соответствие со ст. 39 ГПК РФ истцом были уточнены исковые требования и он просит суд признать за ним право собственности на объект капитального строительства - нежилое здание «Аптека» литер А, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес> в следующих координатах: точка № №; №; точка № №; №; точка № №; №; точка № №; №. Установить местоположение границ земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>е в следующим координатах: точка № №; №; точка № №; №; точка № №; №; точка № №; №. Внести изменения в аналогичные координаты смежного земельного участка (внутренний контур) с КН № с адресом: <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, предоставил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил удовлетворить заявленные уточненные исковые требования.

Представитель Администрации <адрес>, действующая на основании доверенности. ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, по тем основаниям, что согласно договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № КУИ <адрес> предоставил, а ФИО1 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, именно под установку торгового павильона, а не под строительство капитального объекта. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ было продлено действие договора о размещении нестационарного торгового объекта № от ДД.ММ.ГГГГ. Действующий на тот момент Земельный Кодекс при предоставлении земельного участка под строительство предусматривал совершенно иную процедуру предоставления земельного участка. Таким образом, истец знал о том, что земельный участок выделен под установку нестационарного объекта, который в случае расторжения договора аренды, подлежит сносу, а земельный участок подлежит освобождению. Также просит суд принять во внимание то обстоятельство, что никакие разрешения на строительство данного объекта недвижимости в установленном законом порядке не получались и не могли быть выданы, так как заключенный договор аренды не предусматривал строительство на предоставленном в аренду земельном участке никаких капитальных объектов. Указанный капитальный объект возведен в нарушение градостроительных норм, при возведении объекта ФИО1 допустил заступы за границы земельного участка, предоставленного ему в аренду, заняв земельный участок, находящийся в муниципальной собственности площадью № кв.м.

Суд находит возможным рассматривать дело в отсутствие истца в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя ответчика Администрации <адрес>, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении.

Согласно ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование участка - для установки торгового павильона, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью № кв.м. (л.д. 37-45). При этом судом установлено, что срок аренды участка устанавливался на пять лет с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом <адрес>, именуемом «Распорядитель» и ИП ФИО1, именуемым Участник, распорядитель предоставляет участникам право на размещение нестационарного объекта (тип) торгового павильона (далее объект) специализация объекта - аптека в соответствие с п. 205 схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного по адресу <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ, размещение объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером №, площадью № кв.м. Настоящий договор заключен в соответствие с пунктом 2.3 постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка размещения нестационарных торговых объектов на территории <адрес>». Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора о размещении нестационарного торгового объекта № от ДД.ММ.ГГГГ продлен на семь лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с иском, истец просил суд признать за ним право собственности на капитальное строение - нежилое здание «Аптека» лит. №, общей площадью № кв., расположенное по адресу: <адрес>.

В качестве правового обоснования своих требований истец ссылается на положения п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом истец ссылается на то, что доступ к земельному участку с КН №, находящегося в его пользовании, осуществляется через земельный участок с КН № с адресом: <адрес> и совпадает с границами внутреннего контура данного земельного участка, для приведения в соответствие координат земельного участка с КН № с фактическим размещением здания Аптека необходимо внести изменения в координаты.

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу было назначено проведение комплексной судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы.

Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости - нежилое здание «Аптека» («Твоя Аптека») Литер А, общей площадью № кв.м. (площадью застройки в соответствии с данными технического паспорта, составленного ИП ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года - № кв.м.), расположенное по адресу: <адрес>, эксплуатируемое по функциональному назначению, как объект торговли - аптека, с отнесением его по функциональной пожарной опасности к классу Ф3.1 (здания организаций торговли), по своему набору помещение и обеспеченностью их функциональной взаимосвязью, которая обосновывается объемно-планировочным решением нежилого здания Литер А, а также по габаритным размерам помещений в плане и их высоте, по выполненным конструктивному им инженерно-техническому решениям объекта, преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно - техническим, градостроительным) предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения.

Фактически существующий набор конструктивных элементов нежилого здания Литер А, определенный осмотром на месте объекта исследования, соответствует набору конструктивных элементов зданий, с размещением в них объектов торговли, предусмотренному типовыми конструктивными решениями проектирования и строительства зданий с аналогичным функциональным назначением. Конструктивные элементы исследуемого здания Литер А не имеют повреждений, трещин, коррозии стальных конструкций каркаса, просадок конструкций и полов в ходовых частях и под технологическим оборудованием, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений в местах сопряжения конструкций стен и перекрытия (потолков), которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП № «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Расположение исследуемого нежилого здания Литер А и земельного участка с кадастровым номером №, находящихся в территориальной зоне общественно-делового и коммерческого назначения с включением жилой застройки (<адрес>), соответствует перечню основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, приведенному в ст. 32 Правила землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>».

Существующая высота и этажность исследуемого нежилого здания Литер А соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны общественно-делового и коммерческого назначения с включением жилой застройки (<адрес>), приведенному в ст. 32 Правила землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», так как градостроительным регламентом территориальной зоны <адрес> требования к указанным параметрам объектов капитального строительства не устанавливаются.

Расположение исследуемого одноэтажного здания «Твоя Аптека» Литер А по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП № «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СниП №*» (п.7.1), СП № «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 69, ст. 80), Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17).

Вместе с этим, возведенное нежилое здание Литер А имеет следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил:

- отсутствие при входе в основное помещение № входного тамбура, либо воздушно-тепловой завесы, не соответствует требованиям п. 5.2 СП №, согласно которому в общественных зданиях при всех наружных входах для посетителей на уровне входа следует предусматривать тамбуры или устройство воздушно-тепловых завес;

- площадь застройки исследуемого здания Литер А, определенная в результате осмотра, составляет № кв.м., а по данным технического паспорта на исследуемое здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - № кв.м., что по отношению к площади земельного участка с кадастровым номером № (№ кв.м.) составляет № % и № % соответственно, что, в свою очередь, на №% превышает максимальный процент застройки земельного участка, регламентированный градостроительным регламентом территориальной зоны общественно-делового и коммерческого назначения с включением жилой застройки (<адрес>), приведенным в ст. 32 Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>».

Кроме того, часть исследуемого здания Литер А, со стороны западного фасада на ширину № м. и по всей его длине (№ м.), а также со стороны северного фасада на ширину от № м. до № м. и по всей длине (№ м.), расположена за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № и в пределах смежного земельного участка с кадастровым номером №, местоположение границ которых определяется сведенями (координатами их характерных точек), содержащимися в ЕГРН. Площадь указанной части исследуемого здания Литер А, расположенной за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № и в пределах смежного земельного участка с кадастровым номером №, составляет № кв.м.

Так же следует отметить, что, исходя из возведения объекта недвижимости - нежилого здания «Аптека», как это указано судом в определении о назначении экспертизы, внесение указанных изменений в ЕГРН в местоположение указанных земельных участков, потребует и решение вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, соответствующего функциональному назначению исследуемого нежилого здания Литер А, т.е. на вид разрешенного использования с ко<адрес>.4 «Магазины».

Исследуемый объект - нежилое здание Литер А, представляет собой 1-но этажное строение со стенами многослойной конструкции, с каркасной конструктивной схемой и заполнением пространства между стойками каркаса кирпичной кладкой с утеплением, с наружной обшивкой металлическими панелями и внутренней обшивкой стен гипсокартоном и пластиковыми панелями (при толщине стеновых ограждающих конструкций - 23 см.), обеспеченное отоплением, электроснабжением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией и кондиционированием, имеет под стенами монолитную ленточную конструкцию, обеспечивающую прочную связь с землей указанного объекта, которая в соответствии с п. 3.43 СП № «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СниП ДД.ММ.ГГГГ-83*» относится к фундаменту, устройство которого характерно для фундаментов, соответствующих основным требованиям, предъявляемым к фундаментам зданий, а именно по их глубине заложения, и в соответствии с основными понятиями, приведенными в п. 10, п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с критериями и признаками капитальности строительных объектов, определяемыми согласно методическим рекомендациям для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных», приведенными в разделе 5.3. данных методических рекомендаций, по специфической совокупности признаков является объектом капитального строительства, так как:

- конструктивное исполнение исследуемого объекта, имеющего монолитный фундамент, для устройства которого требуется проведение значительных земляных и строительно-монтажных работ, обеспечивает прочную и неразрывную связь исследуемого объекта с землей, а так же характеризует надежность узла сопряжения его каркаса и фундамента. Демонтаж конструкций фундамента, в совокупности с выполненным конструктивным исполнением ограждающих стеновых конструкций исследуемого нежилого здания Литер А, будет иметь деструктивные, разрушающие последствия и приведет к его ликвидации, что исключает перемещение и воссоздание на новом (ином) месте;

- исследуемый объект обеспечен отоплением, электроснабжением, водоснабжением, канализацией. При этом, подключение объекта к магистральным инженерным сетям систем инженерно-технического обеспечения носит вспомогательный, то есть не определяющий признак;

- сведений о проектном сроке эксплуатации исследуемого объекта отсутствуют, но данный признак не является определяющим, а является вспомогательным признаком при определении объектов капитального строительства. При этом, как было указано выше, выполненное конструктивное исполнение исследуемого строения характерно для конструкций не предполагающих их разборку на составляющие элементы, а так же предполагающее их длительную эксплуатацию, что также подтверждается данными технического паспорта на исследуемое нежилое здание Литер А, составленного <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому исследуемый объект построен в ДД.ММ.ГГГГ году.

Согласно сведениям об описании закрепления на местности характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером № приведенным в разделе 3.2 дополнительно предоставленной судом выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№, закрепление на местности характерных точек границ исследуемого земельного участка произведено временными межевыми знаками. При этом в разделе 3.1 выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№ в части описания закрепления на местности характерных точек указано «данные отсутствуют».

На момент проведения осмотров объектов исследования по месту их нахождения, каких-либо межевых знаков на местности, характеризующих вынос в натуру границ земельного участка с кадастровым номером № на момент постановки на кадастровый учет (ДД.ММ.ГГГГ), не имеется, что в отсутствии исходного описания границ земельного участка с кадастровым номером № (с привязкой к существующим объектам) ведет к отсутствию возможности экспертным путем определить наличие либо отсутствие технической ошибки в определении координат характерных точек исследуемого земельного участка при координировании его границ.

Как указано в выводах по первому вопросу, часть исследуемого здания Литер А, со стороны западного фасада на ширину № м. и по всей его длине (№ м.), а так же со стороны северного фасада на ширину от № м. до № м. и по всей длине (№ м.), расположена за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № и в пределах смежного земельного участка с кадастровым номером №, местоположение границ которых определяется сведениями (координатами их характерных точек), содержащимися в ЕГРН. Площадь указанной части исследуемого здания Литер А, расположенной за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № и в пределах смежного земельного участка с кадастровым номером №, составляет № кв.м.

Таким образом, судом установлено, что истцом на земельном участке возведен объект капитального строительства - нежилое здание «Аптека» литер А, общей площадью 47.1 кв.м, расположенное по адресу <адрес>, при этом часть здания литер А, расположена за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № и в пределах смежного земельного участка с кадастровым номером № на № кв.м.

Таким образом, суд не может признать состоятельными ссылки истца о том, что им за его личные денежные средства и своими силами на земельном участке с кадастровым номером № было возведено здание «Аптека» площадью № кв.м, которое с ДД.ММ.ГГГГ года открыто и добросовестно используется им по назначению «Аптека», поскольку данное строение было возведено на земельном участке, предоставленном в аренду для других целей, а именно для установки торгового павильона, а не для строительства капитального объекта.

В соответствие с п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. В силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства). Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Согласно п. 41 указанного выше постановления с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен арендатору по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № для установки торгового павильона, а не по итогам торгов для строительства капитального объекта, то суд не находит законных оснований для признания за ФИО1 права собственности на возведенный объект недвижимости, поскольку у истца отсутствовали законные основания для возведения на предоставленном в аренду в установленном порядке именно для установки торгового павильона какого либо капитального объекта, за исключением нестационарного торгового павильона.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требованиях ФИО1 к Администрации <адрес> о признании права собственности на объект капитального строения, внесении изменения в месторасположение границ земельного участка- отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Cудья О.В. Орельская