Решение № 2-805/2017 2-805/2017~М-811/2017 М-811/2017 от 19 декабря 2017 г. по делу № 2-805/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Семикаракорск 20 декабря 2017 года

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Прохоровой И.Г.

при секретаре Беляковой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на недостроенный жилой дом, находящийся по адресу –<адрес> от З к ФИО1

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, Администрации Семикаракорского городского поселения о регистрации перехода права собствен-

ности на недостроенный жилой дом, находящийся по адресу –<адрес> от З к нему; сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности ФИО1 на жилой дом общей площадью 57,1 кв.м., в том числе жилой 25,6 кв.м.

В ходе предварительного судебного разбирательства, ФИО1 уточнил первоначально заявленные исковые требования, просил суд о регистрации перехода права собственности на недостроенный жилой дом, общей площадью 29,8 кв.м., в том числе жилой 17,4 кв.м., находящийся по адресу –<адрес>, от З к нему.

Обосновав заявленные исковые требования следующим образом.

27 декабря 1999 года, З. на основании постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, продал, а ФИО1 купил недостроенный дом, находящийся по адресу <адрес>, расположенный на земельном участке размером 677 кв.м.. Стоимость предмета сделки определена по соглашению сторон в сумме 30 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. На момент заключения договора купли-продажи недостроенный дом имел общую площадью 29,8 кв.м., жилую 17,4 кв.м., состоял из коридора-площадью 4,7 кв.м., кухни –площадью 7,7 кв.м., жилой комнаты –площадью 9,2 кв.м., жилой комнаты – площадью 8,2 кв.м., что подтверждается данными технического паспорта, изготовленного МУП "БТИ" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Все условия договора купли-продажи сторонами исполнены: денежный расчет, а также передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем произведены до подписания договора. Сделка подлежала регистрации в Семикаракорском филиале учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество <адрес>. Однако, стороны договор купли-продажи не зарегистрировали. В настоящее время, ФИО1 не имеет возможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретённое по договору купли-продажи имущество, в связи со смертью продавца- З.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил о регистрации перехода права собственности на недостроенный жилой дом, находящийся по адресу –<адрес> от З. к нему.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание, состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ, будучи надлежащим образом уведомленной о месте и времени судебного разбирательства, не прибыла, предоставив суду заявление о признании исковых требований, в котором заявила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, в связи с чем в силу требований части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав истца ФИО1, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

Истцом заявлено требование о регистрации перехода права собственности на недостроенный жилой дом, находящийся по адресу –<адрес> от З. к нему.

Согласно требований части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Конституционная обязанность государства охранять права и свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

В силу части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведённым конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплён принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Собственник, в силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

В судебном заседании установлено, что решением исполнительного комитета Семикаракорского городского Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ З. в бессрочное пользование был предоставлен земельный участок площадью 600 кв.м. для строительства жилого дома размером 6,40х 7,20 общей площадью 34,59 кв.м., в том числе жилой 27,01 кв.м. (л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ, между управлением жилищного хозяйства исполнительного комитета <адрес> Совета народных депутатов и З. был заключен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома, по условиям которого З. должен построить жилой дом общей площадью 34,59 кв.м., в том числе жилой 27,01 кв.м., на земельном участке площадью 600 кв.м., отведенном на основании решения исполнительного комитета Семикаракорского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ за № и закрепленном в бессрочное пользование в <адрес>. Типовой договор ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен нотариусом М.. (л.д.13-14).

Постановлением главы администрации города Семикаракорска № от ДД.ММ.ГГГГ, площадь земельного участка, расположенного по адресу <адрес> была увеличена на 77 кв.м., согласно фактического использования и фактического обмера (л.д.16).

Постановлением главы администрации города Семикаракорска № от ДД.ММ.ГГГГ, З. разрешена продажа недостроенного жилого дома по адресу <адрес>.При этом покупатель ФИО1 обязан был достроить жилой дом, согласно проекта ( л.д.20).

ДД.ММ.ГГГГ, З. на основании постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, продал, а Бочин-ский В.М. купил недостроенный дом, находящийся по адресу <адрес>, расположенный на земельном участке размером 677 кв.м..

Требованиями п.9 договора купли-продажи установлено, что договор подлежит государственной регистрации в Семикаракорском филиале учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество Ростовской области, покупатель приобретает право собственности ( владения, пользования,распоряжения) на недостроенный жилой дом с момента регистрации.

Из смысла части 1 статьи 549, статьи 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершенному в письменной форме и подписанному сторонами, продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами- продавцом З. а также покупателем ФИО1, что свидетельствует о достижении соглашения между ними по всем условиям заключенной сделки.

В силу требований п.3 договора купли-продажи недостроенный жилой дом по заявлению сторон "продавец" продал "покупателю" за 30 000 руб.

Согласно требований п.4 договора купли-продажи расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.Передача недостроенного дома "продавцом" и принятие его "покупателем" осуществлена до подписания сторонами настоящего договора.

В силу требований п.9 договора "продавец" продал недостроенный дом с согласия супруги ФИО2, "покупатель" в свою очередь купил- недостроенный дом с согласия супруги ФИО3 (л.д.12 ).

В силу требований части 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно п. 4 договора купли-продажи передача недостроенного дома "продавцом" и принятие её "покупателем" осуществлена до подписания сторона-ми настоящего договора; при этом "продавец" передал "покупателю" всю относящуюся к недостроенному дому документацию в соответствии с требованиями п.6 договора.

Как следует из содержания технического паспорта на жилой дом, составленного МУП "Бюро технической инвентаризации" Семикаракорского района по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь жилого дома составляла 29,8 кв.м., жилая 17,4 кв.м.; при этом, как согласно экспликации к поэтажному плану- дом состоял из коридора №–площадью 4,7 кв.м., кухни №2 – площадью7,7 кв.м., жилой комнаты № 3-площадью 9,2 кв.м., жилой комнаты № 4-площадью 8,2 кв.м.

Факт передачи продавцом недостроенного дома сторонами по делу не оспаривается.

В силу требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что договор купли-продажи недостроенного жилого дома соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как заключен в письменной форме.

Требованиями п.10 договора купли-продажи предусмотрена государствен-ная регистрация договора в Семикаракорском Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Как следует из пояснений истца ФИО1 переход права собственности на недостроенный дом от продавца к покупателю ФИО1 не зарегистрирован.

Согласно требований ч.1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в редакции действовавшей на момент заключения договора) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно требований части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Анализ требований части 1 статьи 130, части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет суду сделать вывод о том, что право собственности на недостроенный дом подлежит государственной регистрации и возникает у приобретателя с момента такой регистрации.

В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в редакции действовавшей на момент заключения договора) указано о том, что Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним –это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, государственная регистрация призвана со стороны государства лишь удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облечённый в надлежащую форму, содержащий все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен.

При этом передача такого объекта недвижимости как недостроенный дом не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку не влечёт перехода права собственности, так как для перехода прав необходима государственная регистрация перехода титула. Об этом свидетельствует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Для этого обязательным является совершение процедуры, регламентированной до 1 января 2017 года статьёй 16 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с требованиями части 1 статьи 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В настоящее время государственная регистрация прав осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года №218ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В силу требований пп.1и 3 части 3 статьи 15 ФЗ №218ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права; сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что на стороне продавца выступал З.

В силу требований части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Требованиями части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании из копии свидетельства о смерти №, выданного отделом ЗАГС <адрес>, установлено, что З. умер -ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 2статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему иму-щество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со статьёй 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (часть 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статьи 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущест-

во к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти З.., выразившего свою волю на отчуждение недостроенного жилого дома, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, обязанности по договору купли-продажи перешли к наследнику З..- супруге ФИО2

В соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению требования части 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Проанализировав предоставленные истцом доказательства, суд приходит к выводу о том, что единственным препятствием для регистрации права собственности покупателя –ФИО1 на недостроенный жилой дом, расположенный по адресу <адрес> является смерть продавца- З.

Отсутствие в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости-недостроенный жилой дом не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку законодателем срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен.

В силу требований абз.2 части 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в редакции действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, кроме прочего-вступившие в законную силу судебные акты.

В настоящее время, в силу требований п.2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Разрешая данный спор, суд, исходит из того, что договор купли-продажи от 27 декабря 1999 года заключенный в надлежащей форме, сторонами был исполнен, недействительным либо незаключенным по каким-либо основаниям не признавался, смерть продавца-стороны договора купли-продажи, делает невозможным регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю без обращения в суд, в связи с чем, требования ФИО1 к ФИО2 ( наследнику З..) о регистрации перехода права собственности на недостроенный жилой дом, находящийся по адресу –<адрес> от З. к ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на недостроенный жилой дом, находящийся по адресу –<адрес> от З. к ФИО1–удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на недостроенный жилой дом, общей площадью 29,8 кв.м., в том числе жилой 17,4 кв.м., находящийся по адресу –<адрес>, расположенный на земельном участке размером 677 кв.м., от З. к ФИО1.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в Ростовский областной суд через Семикаракорский райсуд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 25 декабря 2017 года