Решение № 2-1312/2025 2-1312/2025~М-1066/2025 М-1066/2025 от 8 октября 2025 г. по делу № 2-1312/2025

Дело №2-1312/2025

УИД 56RS0033-01-2025-002086-51


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Орск 25 сентября 2025 года

Советский районный суд г. Орска Оренбургской области

в составе председательствующего судьи Смирновой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Самбетовой Ж.М.,

с участием представителя истца - старшего помощника прокурора Ленинского района г. Орска Зильгарина А.А.,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Ленинского района г. Орска Оренбургской области к администрации г. Орска Оренбургской области, ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор Ленинского района г. Орска Оренбургской области обратился с названным иском к администрации г. Орска Оренбургской области и ФИО1 В обоснование иска указал, что прокуратурой района проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в администрации г. Орска. В ходе проверки установлено, что МО г. Орск заключен договор аренды с Т.Р.И.. № № от 24.06.2016 земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование - для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома, арендная плата 18 110,13 руб.

13.04.2021 представителем ФИО3 подано заявление о постановке на кадастровый учет здания площадью 14,1 кв.м, расположенное на указанном земельном участке, с указание назначением – жилое, год завершения постройки 2021. Здание поставлено на кадастровый учет, присвоен номер №

27.04.2021 между Т.Р.И. и ФИО1 заключен договор дарения здания с кадастровым номером №. 29.04.2021 ФИО1 зарегистрировала право собственности на дом. 08.06.2021 между ФИО1 и админи страцией г. Орска заключен договор купли-продажи земельного участка № № по цене 13 475,298 руб. для индивидуального жилищного строительства.

31.01.2022 на основании заявления представителя ответчика ФИО3 жилой дом снят с кадастрового учета в связи со сносом объекта недвижимости.

Также было установлено, что на земельном участке объекты капитального строительства, обладающие признаками жилого дома, не находились, в настоящий момент также отсутствуют. В ходе осмотра установлено, что земельный участок имеет свободный доступ, по назначению не используется.

Аналогичным образом, из муниципальной собственности изъят земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Полагает, что данные сделки являются недействительными, так как совершены с нарушением закона и в частности ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ. Данные земельные участки были приобретены в собственность ответчиком ФИО1 по основанию наличия исключительного права на приобретение земельных участков в собственность, как собственником зданий, расположенных на этих земельных участках. Процедура торгов в форме аукциона, предусмотренная ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ при продаже земельных участков не производилась.

Записи в ЕГРН сделаны о постановке на государственный кадастровый учет фактически не существующих объектов, в связи с чем, спорные договоры купли-продажи земельных участков заключены с нарушением закона и являются недействительными.

Указывает, что поставленные на кадастровый учет объекты капитального строительства, зарегистрированные как жилые дома, также не могли являться основаниям для предоставления в частную собственность земельных участков по ст. 39.20 ЗК РФ. Площадь земельных участков превышает площадь объекта недвижимости поставленного на кадастровый учет более чем в 53 раза. Поставленные на кадастровый учет объекты не обладают признаками индивидуального жилого дома ввиду того, что в соответствии с техническим планом здания в них отсутствовали вспомогательные помещения (ванная комната, туалет), дома не были оснащены отоплением, вентиляцией, водоснабжением, канализацией, электроснабжением. В ходе осмотра на земельных участках электроснабжение, водоснабжение и водоотведение не обнаружено. Рассматриваемые строения не обладали признаками индивидуального жилого дома.

Полагает, что спорные договоры купли-продажи являются ничтожными сделками, так как заключены с нарушением требований закона.

С учетом уточненных исковых требований, просит суд:

- признать недействительным договор купли-продажи № № от 08.06.2021 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный администрацией г. Орска с ФИО1 и применить последствия недействительности сделки в виде возвращения земельного участка в муниципальную собственность МО г. Орск;

- признать недействительным договор купли-продажи № № от 14.01.2025 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный администрацией г. Орска с ФИО1 и применить последствия недействительности сделки в виде возвращения земельного участка в муниципальную собственность МО г. Орск;

- возложить на ФИО1 в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу обязанность по возврату земельных участков с кадастровыми номерами № и № администрации МО г. Орск по акту приема-передачи;

- обязать администрацию г. Орска вернуть ФИО1 денежные средства в размере 13 475,28 руб. по договору купли-продажи № № от 08.06.2021, 15 662,16 руб. по договору купли-продажи № № от 14.01.2025, а всего в размере 29 137,44 руб.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен ФИО3

Старший помощник прокурора Ленинского района г. Орска Зильгарин А.А. требования поддержал по основаниям изложенным в иске. Настаивал на том, что объекты недвижимости не возводились на рассматриваемых земельных участках, представив съемки Роскосмоса подтверждающие указанные обстоятельства. Не оспаривал, что в ходе проведения проверки собственник земельных участков опрошен не был, осмотр земельных участков производился в отсутствии ответчика, акт осмотра земельных участков не составлялся. Полагает, что в данном случае со стороны ответчиков нарушены права неопределенного круга лиц и законодательство о конкуренции.

Ответчик ФИО1 в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 возражала против удовлетворения иска. Пояснила суду, что на спорных земельных участках были возведены небольшие жилые дома, на железных сваях, которые остались на земельных участках до настоящего времени. В подтверждение этому представила видеозаписи участков со сваями. При возведении домов работали люди, которые были допрошены в судебном заседании. На каждый объект недвижимости кадастровым инженером ФИО3 были подготовлены технические планы зданий. Было отражено месторасположение объектов недвижимости на местности. Обратила внимание суда, что земельные участки изначально были представлены Т.Р.И. в аренду. Т.Р.И. произвел планировку территории и межевание спорных земельных участков. После строительства домов он оформил земельные участки в собственность. ФИО1 получила объекты недвижимости по договору дарения, затем приняла решение о сносе их. Действующее законодательство ФИО1 не нарушала, так как законодателем не установлен минимальный размер застройки земельного участка. Минимальные земельные участки, предоставляемые по правилам землепользования и застройки в г. Орске, составляют площадь 400 кв.м.

Заявила ходатайство о применении пропуска срока исковой давности, так как прокурору о спорной сделке, заключенной 08.06.2021 было известно в 2021 году, когда постановления администрации о предоставлении земельных участков в собственность были направлены в прокуратуру района на проверку.

Представитель ответчика администрации г. Орска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании представитель администрации г. Орска ФИО4 возражал против удовлетворения иска. Полагает, что со стороны администрации г. Орска и ФИО1 нарушений законодательства РФ не допущено.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился. Ранее суду пояснил, что Т.Р.И.. обращался к нему за проведением кадастровых работ как к кадастровому инженеру. Он занимался исключительно оформлением технической документации на объекты недвижимости и оформлением их в собственность. Он лично выезжал на земельные участки, осматривал дома и составлял техническую документацию. Дома действительно были 14 кв.м, возведены на железных сваях, электричество в домах было проведено. Он составил техническую документацию, а также по доверенности, выданной собственником, занимался оформлением построенных объектов и земельных участков в собственности. Подключить к дому газоснабжение или водоснабжение невозможно до оформления дома в собственность, так как сетевые организации, без наличия объекта недвижимости в собственности, не выдают разрешений на подключение. Полагает, что нарушений законодательства со стороны ФИО1 не допущено. Указал, что законодательство не содержит ограничений размеров максимальной площади предоставляемых земельных участков, а спорные земельные участки являются типичными по размерам, которые предоставляются под индивидуальное жилое строительство.

Представитель третьего лица – Росреестра в суд не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

Свидетели Ж.Н.В. и Д.С.В. дали суду аналогичные показания о том, что в 2021 году по просьбе знакомого Т.Р.И.. осуществляли строительство небольших домов на земельных участках, расположенных за автомойкой самообслуживания. Они построили 4 домика, на железных сваях из деревянного бруса. В демонтаже домов участия не принимали. Утверждают, что «коробки» домов были возведены.

Суд, выслушав участников разбирательства, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании постановления администрации г. Орска Оренбургской области № № от 24.06.2016 был образован земельный участок с кадастровым номером 56:43:0325003:25, площадью 749,0 кв.м., который был предоставлен в аренду Т.Р.И. что подтверждается договором аренды земельного участка № № от 24.06.2016, сроком по 24.06.2036. Земельный участок предоставляется для строительства индивидуального жилого дома.

В 2021 году на данном земельном участке был возведен индивидуальный жилой дом площадью 14,1 кв.м. Т.Р.И.. в упрощенном порядке (путем подачи декларации) оформил право собственности на данный жилой дом 13.04.2021, расположенный по присвоенному администрацией г. Орска адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Росреестра.

На основании договора дарения от 27.04.2021 право собственности на жилой дом право собственности на жилой дом по вышеуказанному адресу зарегистрировано за ответчиком ФИО1 17.05.2021.

24.05.2021 по соглашению между администрацией г. Орска и ФИО5 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № был расторгнут.

Оформив право собственности на дом между, администрацией г. Орска Оренбургской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №

26.05.2021 постановлением администрации г. Орска земельный участок предоставлен ФИО1 в собственность на основании ст.ст. 39.2, 39.17, 39.20 ЖК РФ, то есть без проведения торгов.

Договор купли-продажи земельного участка № №, который оспаривается прокурором, заключен между администрацией г. Орска и ФИО1 08.06.2021.

Также судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 810 кв.м. был предоставлен в аренду М.Д.И.. на основании постановления администрации г. Орска № № от 11.09.2015.

24.06.2016 между администрацией г. Орска и представителя М.Д.И.. – Т.Р.И.. заключен договор аренды данного земельного участка № № на срок до 24.06.2036. Цель аренды – для строительства индивидуального жилого дома.

Договором передачи прав по договору аренды земельного, заключенным 16.12.2019 Т.Р.И. принимает на себя обязательства по договору аренды участка № № от 24.06.2016.

Решением председателя КАиГ администрации г. Орска земельному участку присвоен адрес: Оренбургская область, <адрес>

В 2021 году на данном земельном участке был возведен индивидуальный жилой дом площадью 14,1 кв.м. Т.Р.И.. в упрощенном порядке (путем подачи декларации) оформил право собственности на данный жилой дом 26.06.2023, что подтверждается выпиской из Росреестра. В материалы дела представлен технический план объекта недвижимости.

Оформив право собственности на объект недвижимости, Т.Р.И. подарил данный дом ФИО1, что подтверждается договором дарения.

25.12.2024 Т.Р.И.. расторг вышеуказанный договор аренды земельного участка с администрацией г. Орска

Договором купли-продажи № № от 14.01.2025 земельный участок участка с кадастровым номером №, площадью 810 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> передан ФИО1 в собственность.

Все перечисленные действия проходили регистрацию в органах Росреестра.

В дальнейшем, на основании решений собственника ФИО1 от 17.12.2021 и от 31.01.2022 выстроенные дома на рассматриваемых земельных участках были снесены и сняты с кадастрового учета. Данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается и подтверждается материалами дела, в частности решениями собственника и выписками Росреестра.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Из ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанные выше положения Закона позволило ФИО6 приобрести в собственность земельные участки, что также сторонами по делу не оспаривается.

Из ч. 1 ст. 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что объекты недвижимости в виде жилых домов площадью 14,1 кв.м не были возведены прокурором не представлено и материалы дела не содержат. На представленных прокурором снимках Роскосмоса невозможно рассмотреть наличие или отсутствие объектов на земельных участках, ввиду плохого качества съемки. При этом снимки «гугл карты» суд не может признать надлежащим доказательством, поскольку они не являются официальным источником информации, и не принимаются кадастровыми инженерами, при производстве кадастровых работ, ввиду большой погрешности смещения объектов.

Кроме того, суд также учитывает, что в ходе прокурорской проверки собственник земельных участков не опрашивался, сведения о строительстве домов не собирались.

ФИО1 представила технические документы на объекты недвижимости, сведения об их регистрации в органах Росреестра, видеозапись остатков фундамента в виде железных свай, договор купли-продажи свай с услугами монтажа. В судебном заседании были опрошены свидетели со стороны ответчика ФИО6, который пояснили, что осуществляли строительство домов в 2021 году на земельных участках, были построены небольшие дома на железных сваях, возведены стены, крыша.

Как следует их пояснений третьего лица ФИО3 он оказывал инженерные работы и постановку на кадастровый учет домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, в дома было подведено электричество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что объекты недвижимости действительно возводились и были поставлены на кадастровый учет в соответствии с требованиями законодательства.

Довод прокурора о том, что объекты недвижимости вообще не возводились, отвергается судом, по причине доказанности обратного ответчиком.

Нарушений ст. 39.20 ЗК РФ при совершении сделок судом не усматривается. Действительно размер домов, а также период их возведения и сноса, позволяют суду сделать вывод, что строительство производилось с целью оформить земельные участки в собственность по праву преимущественной покупки. Вместе с тем, законодательство не содержит ограничений по этому поводу.

Доводы прокурора о том, что объекты недвижимости занимали незначительную площадь земельного участка, как основание для признания сделок недействительными, суд не принимает.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам закреплены в ст. 11.9 Земельного кодекс РФ:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, а также строительства водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон (за исключением земельных участков, границы которых могут пересекать границы территориальных зон в соответствии с настоящим пунктом), лесничеств устранение такого пересечения осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. Если иное не установлено федеральным законом, не является препятствием для образования земельного участка наличие пересечения границ земельных участков с границами зон с особыми условиями использования территорий, границами территорий, в отношении которых устанавливается публичный сервитут (далее - границы публичного сервитута), территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, игорных зон, территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, Байкальской природной территории и ее экологических зон.

8. В случае, если образование земельного участка приводит к нарушению установленных настоящей статьей требований, выявленному в том числе при выполнении кадастровых работ, заинтересованное лицо до осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка вправе обратиться в орган, утвердивший документы, в соответствии с которыми осуществляется образование такого земельного участка, с заявлением о внесении в указанные документы изменений в целях устранения этого нарушения. Рассмотрение данного заявления осуществляется в порядке, предусмотренном для утверждения указанных документов.

9. В случае, если образование земельного участка приводит к пересечению его границ с границами зон с особыми условиями использования территорий, границами публичного сервитута, границами особо охраняемых природных территорий, границами территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, Байкальской природной территории и ее экологических зон, возмещение убытков в связи с ограничениями прав на землю, возникающими при таком пересечении (при возникновении этих убытков), осуществляется в соответствии со статьями 57 и 57.1 настоящего Кодекса.

Доказательств нарушения одного из перечисленных выше требований Закона со стороны ответчика, прокурором не представлено.

Земельные участки имеют площадь 749 кв. м и 810 кв.м.

Постановлением администрации города Орска Оренбургской области от 25.08.2023 № № утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Орск». В таблице Ж.1.2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки закреплены минимальные площади земельных участков – 400 кв.м. и 600 кв.м. соответственно и максимальные площади земельных участков 1 800 кв.м. и 3 500 кв.м. соответственно. Также определен лишь максимальный процент застройки – 50%.

Учитывая изложенное, предоставленные ФИО1 в собственность земельные участки лишь в 2 раза превышают минимальный размер предоставляемых земельных участков (400 кв.м.) и более чем в 2 раза меньше максимально допустимого размера (1 800 кв.м.).

Оценивая совокупность представленных сторонами и исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу, что земельные участки сформированы такой площадью, что бы имелась возможность их использования по целевому назначению – строительство и эксплуатация индивидуального жилого дома, что соответствует ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

Приведенная прокурором судебная практика Арбитражного суда не отражает вопросы индивидуального жилого строительства граждан, а направлена на разрешение экономических споров, где речь идет о земельных участках, отводимых под коммерческую деятельность.

Предоставленные гражданам муниципальным образованием земельные участки гражданин не могут быть менее или более установленных площадей, а минимальный размер застройки недвижимости на земельного участка не может превышать 50% площади земельного участка.

При таких обстоятельствах, доводы прокурора о незначительном проценте застройки земельных участков не могут являться основанием для признания сделок недействительным, по мотиву совершения их с нарушением закона.

Разрешая ходатайство представителя ФИО2 о пропуске срока исковой давности для обращения в суд по требованиям заявленным относительно договора купли-продажи земельного участка № суд находит его обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Постановление администрации г. Орска от 26.05.2021 № № «О предоставлении ФИО1 земельного участка в собственность» было передано для проверки в прокуратуру 08.07.2021, что подтверждается сопроводительным письмом администрации г. Орска со штампом входящей корреспонденции прокуратуры Ленинского района г. Орска.

Соответственно с 08.07.2021 прокурору было известно о спорной сделке. Вместе с тем, в пределах срока исковой давности (08.07.2024) прокурор с иском в суд не обратился. Объективных и уважительны причин для пропуска срока исковой давности, представитель прокуратуры суду не сообщил. В то же время направление нормативно-правовых актов в прокуратуру имеет одной из цели – своевременное реагирование прокурором на имеющиеся, по его мнению, нарушения законодательства.

При таких обстоятельствах, прокурором Ленинского района г. Орска Оренбургской области пропущен срок исковой давности для обращения с рассматриваемыми исковыми требованиями (дата обращения 10.07.2025). Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в части признания недействительным договора купли-продажи № № от 08.06.2021 земельного участка с кадастровым номером №, заключенным между администрацией г. Орска и ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления прокурора Ленинского района г. Орска Оренбургской области к администрации г. Орска Оренбургской области, ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Советский районный суд г. Орска в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 октября 2025 года

Судья /подпись/ Н.В. Смирнова