Решение № 2-270/2019 2-270/2019(2-2792/2018;)~М-2787/2018 2-2792/2018 М-2787/2018 от 19 февраля 2019 г. по делу № 2-270/2019

Дело № 2-270/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волгоград 19 февраля 2019 года

Ворошиловский районный суд г. Волгограда

в составе: председательствующего судьи Болохоновой Т.Ю.

при секретаре судебного заседания Пановой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения и взыскании уплаченных по договору денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в котором в котором с учетом внесенных в порядке ст. 39 ГПК РФ изменений просит расторгнуть заключенный между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 306 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> А, и взыскать с ответчика в свою пользу уплаченные по договору денежные средства в размере 5 600 000 рублей, а также понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 36 200 рублей и услуг представителя – в размере 10 000 рублей.

В обоснование иска указал, что в соответствии с заключенным ДД.ММ.ГГГГ договором приобрел у ИП ФИО2 вышеуказанное встроенное нежилое помещение, уплатив по договору 5 600 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ совместно с продавцом подал в Управление Росреестра по Волгоградской области документы на государственную регистрацию права (перехода права) собственности, на что получил уведомление государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении регистрационных действий до отмены ранее наложенного на спорный объект недвижимости обременения в виде запрета регистрационных действий по решению Межрайонной ИФНС № 5 по Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи ИП ФИО2 обязался вернуть ему не позднее ДД.ММ.ГГГГ уплаченные по договору денежные средства в случае неперехода права собственности на данное нежилое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По истечении указанного срока государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществлена не была, тогда как от возврата уплаченных по договору денежных средств ответчик уклоняется. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была вручена досудебная претензия о расторжении договора и возврате уплаченных по нему денежных средств, однако данные требования им были проигнорированы, от каких-либо контактов ответчик уклоняется, что послужило основанием для обращения за судебной защитой нарушенных прав.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители Пивоваров В.Е. и ФИО3 иск поддержали, суду пояснили, что спорный объект в фактическое пользование ФИО1 не передавался, поскольку по условиям договора объект подлежит передаче покупателю после осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Согласно текущим сведениям ЕГРН в отношении спорного объекта действуют многочисленные обременения, в том числе запрет регистрации в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя Городищенского РОСП Управления ФССП по Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным в рамках исполнительного производства №-ИП, где задолженность ФИО2 перед Межрайонной ИФНС № 5 по Волгоградской области составляет более 9 млн. рублей. По информации судебного пристава, к настоящему времени данный объект недвижимости в числе прочего имущества подлежит реализации с публичных торгов, что исключает возможность регистрации права собственности истца на данный объект недвижимости и его фактическое приобретение истцом в свою собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В этой связи ФИО1 к настоящему времени отозвал с государственной регистрации документы по сделке.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно по правилам ст. 113 ГПК РФ, от получения направленной ему по адресу проживания почтовой корреспонденции с вложением судебной повестки уклонился, в связи с чем оператором почтовой связи она определена к возврату отправителю, как невостребованная адресатом. Указанное в соответствии со ст. 117 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ позволяет признать его извещение надлежащим.

Об уважительности причин неявки ответчик суду не сообщил, об отложении слушания дела не ходатайствовал. Неявка ответчика признана судом неуважительной, что в соответствии со ст. 167 ГПК РФ позволяет рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав истца и его представителей, исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По смыслу ч. 3 ст. 1 настоящего Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Частью 1 ст. 14 Закона о регистрации предусмотрен заявительный порядок осуществления государственной регистрации прав в установленном законом порядке. Форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе в части осуществления государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляются в подлинниках и должны соответствовать требованиям действующего законодательства (ст. 21 закона о регистрации).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных оснований для приостановления либо для отказа в государственной регистрации прав (ч.3 ст. 29 Закона о регистрации).

Согласно п. 37 ч. 1 ст. 26 настоящего Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

По смыслу закона наличие в распоряжении государственного регистратора актов уполномоченных органов о наложении ареста на недвижимое имущество и\или запрете совершения определенных действий с ним, в том числе регистрационных действий, препятствуют осуществлению государственной регистрации права собственности покупателя данного имущества (перехода права собственности), а следовательно и препятствует возникновению у покупателя по договору продажи недвижимости права собственности на соответствующий имущественный объект.

По общему правилу, установленному абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и\или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ИП ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю встроенное нежилое помещение (подвал) общей площадью 306 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> А, с кадастровым номером №, а покупатель - оплатить его стоимость в размере 5 600 000 рублей.

Согласно п. 2 договора, отчуждаемое имущество находится под обременением у ПАО «Сбербанк России» (по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ). Стороны договорились, что на момент подписания настоящего договора купли-продажи, покупатель передает, а продавец принимает денежную сумму в размере 5 500 000 рублей и незамедлительно досрочно выполняет условия договора залогодателя ПАО «Сбербанк России». В течение 36 часов после передачи денежных средства продавец с представителем ПАО «Сбербанк России» снимают обременение с отчуждаемого имущества и вместе с покупателем подают заявление на переход права собственности покупателю в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, именуемый в дальнейшем РОСРЕЕСТР. Оставшаяся сумма 100 000 рублей уплачивается покупателем после фактического перехода права собственности в течение 3 суток (после получения зарегистрированных документов из Росреестра).

В пункте 4 договора указано, что имущество, являющееся предметом настоящего договора, до его подписания сторонами осмотрено. Передача имущества от продавца покупателю происходит в течение 3 суток после внесения соответствующей записи о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости и сопровождается подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно п. 9 договора, в случае не перехода права собственности в пользу покупателя в установленные законом сроки или признания сделки недействительной, продавец обязан возвратить полученную по данному договору денежную сумму покупателю.

Стороны установили, что настоящий договор считается исполненным с момента перехода права собственности к покупателю (внесение соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости), окончательных расчетов по договору и подписания акта приема передачи недвижимого имущества (п. 10 договора).

Судом установлено и подтверждено стороной истца документально, что в день заключения настоящего договора ФИО1 передал продавцу ФИО2 денежные средства за приобретаемое встроенное нежилое помещение в сумме 5 600 000 рублей, что подтверждено рукописными расписками о получении последним денежных средств от покупателя в размере 5 500 000 рублей и 100 000 рублей соответственно.

Из объяснений истца следует, что в день заключения договора они совместно с ФИО2 проследовали в ПАО Сбербанк, где ФИО2 были осуществлены действия по погашения кредитного обязательства, по которому указанное недвижимое имущество находилось в обременении у банка, а ДД.ММ.ГГГГ подали в Управление Росреестра по <адрес> совместное заявление на государственную регистрацию права ФИО1 на приобретенное по договору от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество.

Указанное объективно подтверждено распиской – описью документов, принятых ГКУ ВО «МФЦ» для оказания государственных услуг, датированной ДД.ММ.ГГГГ, а также представленными по запросу суда Управлением Росреестра по Волгоградской области сведениями.

Объективно подтверждено, что регистрационные действия по настоящему обращению приостановлены на основании п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 ввиду наличия в ЕГРН записи о запрете на отчуждение (передачу в залог) имущества на основании решения о принятии обеспечительных мер № от ДД.ММ.ГГГГ Межрайонного ИМНС РФ № 5 по Волгоградской области, что следует из уведомления Управления Росреестра по Волгоградской области о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Для урегулирования вопроса о государственной регистрации перехода права собственности по сделке ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи встроенного нежилого помещения, в соответствии с которым договор купли-продажи в числе прочего был дополнен пунктом 12, согласно которому продавец обязался выплатить покупателю компенсацию за недополученную аренду от нежилого помещения (упущенную выгоду), начиная с ДД.ММ.ГГГГ по конец месяца, в котором произойдет переход права собственности нежилого помещения в пользу покупателя (в случае наступления этого события), но не более чем за срок до ДД.ММ.ГГГГ или в случае не перехода права собственности нежилого помещения в пользу покупателя – за срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в случае неперехода права собственности нежилого помещения в пользу покупателя до ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется вернуть покупателю ранее уплаченную покупателем сумму в размере 5 600 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 12.6).

Как установлено, регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости в обусловленный соглашением сторон срок осуществлена не была и к настоящему времени документы из Управления Росреестра по Волгоградской области по сделке ФИО1 отозваны, тогда как согласно утверждению истца ответчик от возврата уплаченных по договору денежных средств уклоняется, что не опровергнуто надлежащими средствами доказывания стороной ответчика.

Судом установлено, что на исполнении Городищенского РОСП УФССП России по Волгоградской области находится исполнительное производство №-ИП, возбужденное на основании исполнительного документа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Межрайонной ИФНС № 5 по Волгоградской области, предметом исполнения по которому является взыскание с ФИО2 недоимки по налогам и сбора в размере 9 331 141 рубля 26 копеек.

В рамках вышеуказанного исполнительного производства, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем <адрес> отдела УФССП России по <адрес> вынесено постановление о запрете совершения регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, в том числе в отношении встроенного нежилого помещения с кадастровым номером 34:34:050009:648 общей площадью 306 кв.м, расположенного в <адрес>

Согласно утверждению истца, к настоящему времени данный объект недвижимости в числе прочего имущества должника ФИО2 в рамках указанного исполнительного производства подлежит реализации с публичных торгов, что исключает возможность регистрации права собственности истца на данный объект недвижимости и его фактическое приобретение истцом в свою собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и послужило основанием для отзыва им документов по регистрации данной сделки.

Указанное объективно свидетельствует о существенном нарушении продавцом договора и в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ предоставляет истцу право требования расторжения договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Представленными истцом письменными доказательствами подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была получена претензия истца с требованием возврата уплаченной за объект недвижимого имущества стоимости в течение 5 дней с момента получения настоящей претензии, в которой также истцом заявлялось о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которых основаны ее требования либо возражения.

Ответчик в судебное заседание не явился, возражений относительно иска и доказательств в их обоснование суду не представил, фактически самоустранившись от реализации права на участие в судебном разбирательстве по гражданскому делу, в связи с чем суд в соответствии со ст. 68 ГПК РФ основывает свои выводы представленными истцом доказательствами.

Анализ установленных по делу фактических обстоятельств и правовая оценка представленных стороной истца доказательств дают основание для вывода о законности и обоснованности исковых требований, в связи с чем суд находит возможным расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи встроенного нежилого помещения с кадастровым номером 34:34:050009:648 общей площадью 306 кв.м, расположенного в <адрес> и взыскать с ИП ФИО2 в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в сумме 5 600 000 рублей.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, понесенных сторонами по настоящему спору, суд руководствуется требованиями ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В рамках настоящего дела истцом понесены судебные расходы на оплату представительских услуг адвоката Пивоварова В.Е. в сумме 10 000 рублей, что подтверждено документально и не оспаривалось ответчиком.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание характер возникшего между сторонами гражданско-правового спора, объем и характер фактически совершенных в рамках заключенного договора представителем Пивоваровым В.Е. процессуальных действий в интересах истца в рамках настоящего спора, суд признает заявленный к возмещению размер судебных расходов на оплату услуг представителя отвечающим требованиям разумности, а потому указанные судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в заявленном размере.

Кроме того, документально подтверждено, что в рамках настоящего дела истцом понесены материальные затраты на оплату государственной пошлины в размере 36 200 рублей.

Данные затраты подлежат отнесению к судебным расходам и на основании ст. 98 ГПК РФ, исходя из результата рассмотрения настоящего дела, -возмещению ответчиком истцу в заявленном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения и взыскании уплаченных по договору денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи встроенного нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 306 кв.м, расположенного в <адрес> «А».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в сумме 5 600 000 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 200 рублей и услуг представителя – в размере 10 000 рублей, а всего 5 646 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский облсуд через Ворошиловский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 25 февраля 2019 года.

Председательствующий Т.Ю. Болохонова