Решение № 2-145/2019 2-145/2019(2-3075/2018;)~М-3886/2018 2-3075/2018 М-3886/2018 от 17 июня 2019 г. по делу № 2-145/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Геленджик «17» июня 2019 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Тарасенко И.А.,

при секретаре судебного заседания Авакимовой К.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности серии 23 АА №8674025 от 26 сентября 2018 года,

представителя ответчика ООО «ИнвестГрупп-Апарт» - ФИО3, действующей на основании доверенности от 29 января 2019 года,

представителя ответчика Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» - ФИО4, действующего на основании доверенности №302 от 08 августа 2018 года,

представителя третьего лица администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО5, действующего на основании доверенности №110-15-6722/19-33-01 от 15 мая 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "ИнвестГрупп-Апарт", Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» о прекращении обременения в виде ипотеки и регистрации перехода права собственности на апартаменты,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом уточненных исковых требований к ООО «ИнвестГрупп-Апарт», Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» о прекращении обременения в виде ипотеки на апартаменты № в здании лит.3, назначение: нежилое, общая площадь 66,9 кв.м., этаж №, адрес: <адрес>, кадастровый №, являющиеся предметом залога по Договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ и Договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «ИнвестГрупп-Апарт» и Государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности», прекращении обременения в виде ипотеки на апартаменты № в здании лит.№, назначение: нежилое, общая площадь 131,2 кв.м., этаж №, адрес: <адрес>, кадастровый №, являющиеся предметом залога по Договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «ИнвестГрупп-Апарт» и Государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности», признании заключенным договора купли-продажи апартаментов №, расположенных в здании лит.3, назначение: нежилое, общая площадь 66,9 кв.м., этаж №, адрес: <адрес>, кадастровый №, признании заключенным договора купли-продажи апартаментов № в здании лит.3, назначение: нежилое, общая площадь № кв.м., этаж №, адрес: <адрес>, кадастровый №, признании права собственности на указанные апартаменты.

В обоснование своих требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Инвест Групп-Апарт» заключены договора купли-продажи апартаментов №, №, расположенных по вышеуказанному адресу. Цена согласована и составила 6 250 000 рублей за апартаменты №, 11 050 000 рублей - за апартаменты №.

Свои обязательства она выполнила надлежащим образом, произвела оплату по договорам. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ продавец передал ей апартаменты, о чем составлены акты приема-передачи. На момент заключения указанных договоров купли-продажи недвижимое имущество (апартаменты) находились в залоге у Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» в обеспечение обязательств ООО «ИнвестГрупп-Апарт» по кредитным соглашениям. Она фактически пользуется апартаментами на законных основаниях, однако переход права собственности до настоящего времени не осуществлен, чем со стороны ответчика ООО «ИнвестГрупп-Апарт» нарушены положения п. 2.1, 2.4, 4.7 договоров, согласно которых продавец гарантировал погашение записи в ЕГРП о залоге недвижимого имущества в пользу Внешэкономбанк к моменту регистрации перехода права собственности к покупателю. Кроме того, продавец обязался зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество после получения необходимых согласий Внешэкономбанка, обязанность получения которых лежит на продавце. До настоящего времени данные условия со стороны ООО «ИнвестГрупп-Апарт» не выполнены.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала с учетом уточненных исковых требований, ссылаясь на основания, изложенные письменно, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Инвест Групп-Апарт» - ФИО6, действующая по доверенности, против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на основания, указанные в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенные к материалам дела (т.1 л.д.209-211), просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» - ФИО4, действующий по доверенности, просил в иске отказать, по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление, приобщенное к материалам дела (т.1 л.д. 241-242).

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - ФИО5, действующий по доверенности в разрешении спора полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела установлено, что между ФИО1 и ООО «ИнвестГрупп-Апарт» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли – продажи апартаментов №, ДД.ММ.ГГГГ - договор купли – продажи апартаментов №, по условиям которых общество, выступая в качестве продавца, приняло на себя обязанность передать в пользу Истца (покупатель) недвижимое имущество за плату в размере, установленном договорами.

Предметами договоров купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ являлись нежилые помещения: апартаменты №, площадью 131,2 кв.м., апартаменты №, площадью 66,9 кв.м., расположенные по <адрес> в <адрес>, находящиеся в залоге у ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» на основании договоров залога № от ДД.ММ.ГГГГ, и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.4 договоров купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что при условии полного выполнения покупателем своих обязательств по оплате недвижимого имущества, продавец гарантирует погашение записи в ЕГРП о залоге недвижимости в пользу Внешэкономбанка к моменту регистрации перехода права собственности к покупателю.

В пункте 4.1. указанных договоров купли-продажи недвижимости указывается, что на отчуждение Недвижимого имущества на предусмотренных настоящим договором условиях должно быть получено письменное согласие Внешэкономбанка (Залогодержателя).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» дала согласие на отчуждение заложенного имущества – нежилые помещения - апартаменты №, №, расположенные по <адрес>.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права подлежат удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Покупатель исполнил свое обязательство по оплате недвижимого имущества, продавец передал истице недвижимое имущество по актам приема-передачи, получил разрешение залогодержателя на отчуждение имущества, поэтому обязан представить необходимые для государственной регистрации перехода права собственности за покупателем документы.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 307 ГК РФ регламентировано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласие залогодержателя Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» на отчуждение заложенной обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Групп-Арт» вещи получено, поэтому за истицей следует признать право собственности на недвижимое имущество.

В силу п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Представителем ООО «ИнвестГрупп-Апарт» не отрицается, что обязательства по кредитным соглашениям, обеспеченных залогом апартаментов, ООО «ИнвестГрупп-Апарт» перед Внешэкономбанком не выполнило, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ указывается, что решением от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.243-251) Арбитражный суд г.Москвы взыскал солидарно с ООО «ИнвестГрупп-Апарт», ЗАО «ИнвестГрупп» задолженность по кредитному соглашению, доказательств исполнения данного решения не представлено, поэтому ни одного основания для прекращения залога, предусмотренного п.1 ст.352 ГК РФ либо договором, не имеется.

Согласно п.1 ст.353 ГК РФ В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, при переходе права собственности на заложенное имущество обременение сохраняется, следовательно, требования истца о прекращении обременения в виде залога не основаны на законе, в их удовлетворении необходимо отказать, исковые требования ФИО1 о признании договоров купли-продажи недвижимости заключенными и о государственной регистрации перехода права подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194, 198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО "ИнвестГрупп-Апарт", Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» о прекращении обременения в виде ипотека и регистрации перехода права собственности на апартаменты удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи апартаментов №, расположенных в здании лит.3, назначение: нежилое, общая площадь 66,9 кв.м., этаж №, адрес: <адрес>, кадастровый № заключенным.

Признать договор купли-продажи апартаментов №, расположенных в здании лит.3, назначение: нежилое, общая площадь 131,2 кв.м., этаж №, адрес: <адрес>, кадастровый № заключенным.

Признать за ФИО1 право собственности на апартаменты №, расположенные в здании лит.3, назначение: нежилое, общая площадь 66,9 кв.м., этаж №, адрес: <адрес>, кадастровый №, исключив ООО «ИнвестГрупп-Апарт» из числа собственников на данное недвижимое имущество.

Признать за ФИО1 право собственности на апартаменты №, расположенные в здании лит.3, назначение: нежилое, общая площадь 131,2 кв.м., этаж №, адрес: <адрес>, кадастровый №, исключив ООО «ИнвестГрупп-Апарт» из числа собственников на данное недвижимое имущество.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ООО "ИнвестГрупп-Апарт" о прекращении обременения отказать за необоснованностью исковых требований.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить регистрацию права собственности за ФИО1 на апартаменты №, назначение: нежилое, общая площадь 131,2 кв.м., кадастровый №, апартаменты №, назначение: нежилое, общая площадь 66,9 кв.м., кадастровый №, расположенные в здании лит.№, этаж №, адрес: <адрес>, с ограничением прав и обременением в виде ипотеки и погасить регистрационную запись о праве собственности на данные помещения ООО «ИнвестГрупп-Апарт».

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме через городской суд.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 июня 2019 г.