Апелляционное определение № 33-6733/2026 от 15 апреля 2026 г.

Судья Тюрин М.Г. 61RS0019-01-2025-005855-31

Дело №33-6733/2026

№2-158/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 апреля 2026г. г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Горбатько Е.Н.,

судей Толстика О.В., Тахирова Э.Ю.

при секретаре Журбе И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 21 января 2026г. Заслушав доклад судьи Горбатько Е.Н., судебная коллегия

установила:

индивидуальный предприниматель (далее-ИП) ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, ссылаясь на то, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения от 05.04.2024, в соответствии с которым истец передала в аренду ответчику нежилое помещение площадью 158 кв.м, состоящее из комнат 2-го этажа №10,11,12,13,14,15, являющееся частью нежилого помещения 1-го и 2-го этажа №1-13, №1-15 в многоквартирном доме по адресу: (обезличен). Помещение было осмотрено ответчиком и принято без замечаний по передаточному акту от 05.04.2024г. Обязанность арендатора вносить арендую плату в установленные договором сроки предусмотрена пунктом 3.4 договора. В соответствии с условиями договора подлежащая уплате ответчиком арендная плата состоит из постоянной и переменной части, ежемесячный размер постоянной части арендной платы за пользование помещением, которая вносится в порядке 100% предоплаты не позднее 25 числа текущего месяца за последующий в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчётный счёт арендатора, составлял 80000 руб., при этом, пунктом 4.2.2 договора установлен гарантийный платеж в размере 40000 руб., обеспечивающий уплату арендной платы, неустоек, штрафов, пеней, убытков по договору, подлежащий внесению двумя равными платежами в течение первых двух месяцев аренды. По условиям договора величина переменной части арендной платы определяется, как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, услуг управляющей компании по содержанию и ремонту многоквартирного дома и коммунальных услуг на общедомовые нужды, оплата переменной части осуществляется исходя из показаний приборов учета. Согласно пункту 2.1 договор был заключен на 6 месяцев, однако в связи с тем, что ответчик продолжала пользоваться арендованным имуществом по истечении предусмотренного договором срока, договор является заключенным на неопределенный срок. В начале июня 2025г. ответчик обратилась к истцу с предложением расторгнуть договор с 30.06.2025, против чего истец не возражала, подготовив и направив ответчику проект соглашения о расторжении договора и передаточного акта, которые ответчик истцу не возвратила, фактически освободив помещение к 30.06.2025, вернув ключ от помещения через арендатора соседнего офиса. За период существования между сторонами арендных отношений - с 05.04.2024 по 30.06.2025 задолженность ответчика по переменной части арендной платы за февраль-июнь 2025г. составила 96471,90 руб. 04.09.2025 истец направила ответчику претензию, которая осталась без ответа. Условиями заключенного между сторонами договора аренды предусмотрена договорная неустойка в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Истец, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просила взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 106183,29 руб., неустойку за период по 21.01.2026 - 29876,85 руб., неустойку в размере 0,1% за каждый день на сумму задолженности - 106183,29 руб. с 22.01.2026 по день фактического погашения задолженности.

Решением суда от 21 января 2026г. исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены.

Принимая такое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.309, 310, 421, 606, 610, 614, 621 ГК РФ и исходил из того, что ответчик не исполнила принятые на себя обязательства по оплате потребленных объемов коммунальных услуг, при том, что установление дополнительных приборов учета в отдельных комнатах действующее законодательство и заключенный между сторонами договор аренды не предусматривает, проверив расчет и посчитав его выполненным верным арифметически и методологически, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по переменной части арендной платы в размере 106183,29 руб., договорной неустойки за нарушение срока внесения переменной части арендной платы в размере 29448,76 руб., а также неустойки в размере 0,1% на сумму задолженности - 106183,29 руб. с 22.01.2026 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1, ссылаясь на то, что за период с мая по июнь 2025 года (за два месяца) истец осуществила расчет потребленных ответчиком в арендуемом помещении коммунальных услуг в части электроснабжения исходя из показаний индивидуального прибора учета арендуемого ответчиком помещения, а в части водоснабжения и теплоснабжения - исходя из площади арендуемого помещения. При этом потребление водоснабжения в арендуемом помещении полностью отсутствовало (отсутствовал санузел).

Апеллянт выражает несогласие с предъявленной суммой оплаты за якобы потребленные в арендуемом им помещении коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение) за период с апреля 2024г. по апрель 2025г., так как стороны не согласовывали порядок расчета исходя из занимаемой площади (158 кв.м из 599,8 кв.м). По мнению апеллянта, суд первой инстанции, признавая расчет истца обоснованным, неверно применил подпункт 4.5.1 договора аренды, в котором не предусмотрена возможность определения объема потребленных арендатором коммунальных услуг в арендуемом помещении исходя из его площади.

Возражая относительно взыскания неустойки, апеллянт приводит доводы о том, что счета, приходившие на ее электронную почту, не могли использоваться для перевода денежных средств ввиду того, что они были выставлены от ненадлежащего лица, в них отсутствует указание на договор, отсутствует подпись арендодателя в счете.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ИП ФИО1, опровергая доводы ФИО2, просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 просил оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца, ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и возражения на неё, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьёй 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...>.

05.04.2024 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор, по условиям которого арендодатель передала, а арендатор приняла в аренду принадлежащее ФИО1 нежилое помещение площадью 158 кв.м, состоящее из комнат 2-го этажа №10,11,12,13,14,15, являющееся частью нежилого помещения 1-го и 2-го этажа №1-13, №1-15 в многоквартирном доме.

Пунктом 3.4. договора установлена обязанность арендатора вносить арендую плату в установленные договором сроки.

Согласно п.4.1 договора арендатор уплачивает арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей, ежемесячный размер постоянной части арендной платы за пользование помещением согласован сторонами в размере 80000 руб.

Пунктом 4.2.3 договора установлено, что постоянная часть арендной платы вносится в порядке 100% предоплаты не позднее 25-го числа текущего месяца за последующий в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом 4.2.2 договора предусмотрен гарантийный платеж в размере 40000 руб., обеспечивающий уплату арендной платы, неустоек, штрафов, пеней, убытков по договору, подлежащий внесению двумя равными платежами в течение первых двух месяцев аренды.

Пунктом 4.5.1 договора установлено, что величина переменной части арендной платы определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, услуг управляющей компании по содержанию и ремонту многоквартирного дома и коммунальных услуг на общедомовые нужды. Оплата переменной части осуществляется исходя из показаний приборов учета.

Переменная часть арендной платы вносится арендатором за прошедший месяц аренды в течение 5 банковских дней с момента получения счета от арендодателя.

В случае несогласия арендатора с суммой выставленного счета, арендатор обязан предоставить письменные возражения в течение 3-х рабочих дней. При отсутствии письменных возражений в указанный срок, счет считается принятым арендатором и подлежит оплате в полном объеме (п.4.5.2 договора).

В соответствии с пунктом 8.11 договора стороны признают юридическую силу уведомлений, сообщений, предложений и иных документов, направленных сторонам друг другу по адресам и с адресов электронной почты, указанных в договоре аренды в связи с исполнением договора.

Из материалов дела следует, что договоры, счета направлялись арендатору по электронной почте по адресу (обезличен), указанному в договоре, при этом возражений по счетам со стороны арендатора в установленный пунктом 4.5.3 договора срок не поступало.

Как усматривается из материалов дела, 10.03.2025 ФИО2 перечислила ФИО1 в счет погашения долга по переменной части арендной платы за период с апреля 2024г. по январь 2025г. 135745 руб.

В начале июня 2025г. ФИО2 обратилась к ИП ФИО1 с предложением расторгнуть договор аренды с 30.06.2025, против чего ИП ФИО1 не возражала, подготовив и направив ФИО2 через программу обмена короткими сообщениями с WhatsApp 04.06.2025 проект соглашения о расторжении договора и передаточного акта, которые подписаны ФИО2 и возвращены ИП ФИО1 не были.

Фактически ФИО2 освободила арендованные помещения к 30.06.2025г.

Из материалов дела следует, что ФИО1, как собственник нежилого помещения, во исполнение обязанностей по оплате коммунальных услуг заключила с ресурсонабжающими организациями договоры поставки коммунальных ресурсов, согласно которым приняла на себя обязанность оплачивать потребленные объемы коммунальных ресурсов согласно установленным приборам учета, фиксирующим объемы потребляемых ресурсов всем помещением площадью 599 кв.м, при этом установление дополнительных приборов учета в отдельных комнатах действующее законодательство и заключенный между сторонами договор аренды не предусматривают.

21.03.2025 сотрудниками ООО «Э», осуществляющим поставку холодной воды и водоотведение, была проведена проверка прибора учета холодной воды, установленного в помещениях 2-го этажа с участием ФИО2, как арендатора помещений.

Согласно акту, составленному по результатам проверки, подписанному в том числе ФИО2, было выявлено несанкционированное вмешательство в работу прибора учета холодной воды, в связи с чем ООО «Э» осуществило расчет платы за неучтенное водопотребление в размере 86993,85 руб. и ФИО1, как собственнику помещения, выставлено требование об ее оплате (претензия №713/05 от 26.03.2025).

Так как на момент передачи ФИО1 помещения 2-го этажа ФИО2 пломба была целая, и данное помещение фактически находилось в пользовании ФИО2, то ФИО1 предложила ФИО2 в добровольном порядке компенсировать часть убытков, понесенных в результате порчи пломбы, с чем ФИО2 согласилась, уплатив платежным поручением от 11.04.2025 35000 руб.

Применительно к условиям заключенного между сторонами договора аренды в состав переменной части арендной платы за период аренды с апреля 2024г. по июнь 2025г. входит плата за услуги управляющей компании по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома, за потребление холодной воды, водоотведение, электроснабжение на общедомовые нужды, при этом, объем потребленных ФИО2 услуг определялся на основании ежемесячных счет-извещений управляющей компании, выставляемых на все помещение 1-го и 2-го этажа площадью 599,8 кв.м, пропорционально площади арендуемых ФИО2 помещений (158 кв.м, из 599,8 кв.м.), при этом, применялись тарифы, указанные в счет-извещениях, кроме того, также учитывался взнос на капитальный ремонт.

По электроэнергии в период с апреля 2024г. по апрель 2025г. объем услуг определялся на основании счет-фактур, актов приема-передачи электроэнергии ПАО «Т», выставляемых на все помещение 1-го и 2-го этажа площадью 599,8 кв.м, пропорционально площади арендуемых ответчиком помещений (158 кв.м из 599,8 кв.м). За май 2025г. и июнь 2025г. объем потребленных услуг определялся на основании показаний счетчика, установленного по просьбе ФИО2 в арендуемых ею помещениях, при этом, показания счетчика ФИО2 снимала сама и направляла ФИО1 в виде фотографий счетчика.

Объем потребленных услуг холодного водоснабжения определялся на основании показаний общего счетчика, учитывающего показания водопотребления всем помещением 1-го и 2-го этажа площадью 599,8 кв.м, установленного на 2-м этаже, показания которого снимались ФИО2 и передавались ФИО1 в качестве фотографий прибора учета за минусом показаний прибора учета, установленного на 1-м этаже и фиксирующего потребление помещениями 1-го этажа.

Плата за негативное воздействие сточных вод определялась исходя из объема водоотведения с коэффициентом 0,5, при этом, применялись тарифы, указанные в счетах организации, оказывающей услуги водоснабжения и водоотведения - ООО «Э».

Услуга по теплоснабжению оказывалась в период с октября 2024г. по апрель 2025г. МУП «Т», объем потребленных услуг определялся на основании ежемесячных актов, счет-фактур МУП «Т», выставляемых на все помещение 1-го и 2-го этажа площадью 599,8 кв.м, пропорционально площади арендуемых ФИО2 помещений (158 кв.м из 599,8 кв.м), при этом, применялись тарифы, указанные в актах, счет-фактурах.

Согласно произведенному ИП ФИО1 перерасчету переменной части арендной платы, а также откорректированному в соответствии с ним расчету задолженности, арендная плата за весь период аренды помещений ФИО2 составила 1147261,62 руб., оплачена арендная плата в сумме 1041078,33 руб., задолженность составляет 106183,29 руб.

Согласно п.5.1 заключенного между сторонами договора аренды за нарушение арендатором срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Как следует из материалов дела, 04.09.2025 ИП ФИО1 почтой направила ФИО2 претензию по оплате задолженности по договору аренды, которая осталась без ответа.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание то, что тепловая энергия, электричество, холодное водоснабжение, фиксируемые прибором учета, поступали в пользование всего помещения общей площадью 599 кв.м, при расчете переменной части арендной платы по заключенному между сторонами договору аренды объем потребленной ФИО2 услуги правомерно был рассчитан пропорционально площади арендуемых ею помещений, при том, что на момент передачи помещений и возникновения арендных отношений ФИО2 располагала информацией о том, что в арендуемых ею помещениях отсутствуют индивидуальные приборы учета, фиксирующие потребление коммунальных ресурсов исключительно в этих помещениях, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженности по переменной части арендной платы в размере 106183,29 руб., договорной неустойки за просрочку платежа за период по 21.01.2026 в размере 29876,85 руб., а также неустойки в размере 0,1% на сумму задолженности - 106183,29 руб. с 22.01.2026 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, правомерно удовлетворив исковые требования ФИО1

Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционную жалобу ФИО2, поскольку жалоба не содержат доводов, опровергающих выводы суда.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При этом, в силу приведенной выше ст.614 ГК РФ к обязанностям арендатора относится своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Как указывалось выше, по условиям заключенного между сторонами договора аренды ФИО2 обязалась в течение 5 банковских дней с момента получения счёта от арендатора оплачивать переменную часть арендной платы, представляющую собой стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, услуг управляющей компании по содержанию и ремонту многоквартирного дома и коммунальных услуг на общедомовые нужды, исчисляемую по показаниям приборов учета.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела, после заключения с ИП ФИО1 договора аренды ФИО2 без каких-либо замечаний приняла в аренду часть принадлежащих ФИО1 помещений, при этом, видела и располагала информацией о том, что в арендуемых ею помещениях (комнатах) индивидуальные приборы учёта по электроснабжению, водоснабжению, теплоснабжению отсутствуют, имеются только общие на все принадлежащие ФИО1 помещения приборы учёта.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание предусмотренную договором аренды обязанность ФИО2 оплачивать в счёт переменной части арендной платы коммунальные услуги по электроснабжению, водоснабжению и теплоснабжению, от которой ФИО2 не освобождена в случае отсутствия в арендуемых ею помещениях индивидуальных приборов учёта, имеются основания согласиться с толкованием условий заключенного между сторонами договора аренды относительно определения величины переменной части арендной платы в виде потребленных коммунальных услуг по электроснабжению, водоснабжению и теплоснабжению, объём которых зафиксирован общим прибором учёта, пропорционально площади арендуемых ФИО2 помещений.

На основании изложенного судебная коллегия отклоняет ссылки ФИО2 на несогласие с предъявленной ей суммой оплаты за потребленные коммунальные услуги по электроснабжению, водоснабжению и теплоснабжению, учитывая также то, что ФИО2 не представила свой вариант толкования соответствующих условий договора аренды и определения размера подлежащей возмещению ею платы за коммунальные услуги.

Судебная коллегия также учитывает то, что с толкованием условий договора по расчёту переменной части арендной платы, заявленным истцом и принятым судом, ФИО2 была согласна в период действия договорных отношений, о чём свидетельствует то, что ФИО2 осуществляла фотографирование показаний общих приборов учёта и передавала соответствующие фотографии ФИО1 для проведения соответствующих расчётов, производила оплату переменной части арендной платы, оплатила часть убытков, связанных с проверкой, проведенной ООО «Э».

Кроме того, ФИО2 не оспаривала в ходе рассмотрения дела и не оспаривает в апелляционной жалобе то, что фактически она в период арендных отношений пользовалась услугами по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и эти услуги ей были оказаны.

При этом, судебная коллегия не может согласиться со ссылками ФИО2 на то, что в виду отсутствия санузла в арендуемых ею помещениях она не получала коммунальной услуги по водоснабжению и не должна её оплачивать, поскольку ФИО2 не опровергнуты доводы истца о том, что она имела доступ и пользовалась санузлом, находящимся в местах общего пользования здания, кроме того, условиями заключенного между сторонами договора аренды не предусмотрено освобождение ФИО2 от обязанности по оплате указанной услуги, напротив, в договоре предусмотрено то, что в переменную часть арендной платы входит оплата водоснабжения.

Судебная коллегия отклоняет ссылки ФИО2 в апелляционной жалобе на то, что счета, приходившие на ее электронную почту, не могли использоваться для перевода денежных средств ввиду выставления их от ненадлежащего лица, отсутствия указания на договор и отсутствия подписи арендодателя в счете, как на основание для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с неё неустойки, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, договоры, счета направлялись ФИО1 ФИО2 по электронной почте по адресу (обезличен), указанному в договоре, при этом возражений по счетам со стороны арендатора в установленный пунктом 4.5.3 договора срок не поступало, при этом, направление арендатору по электронной почте счетов без подписи арендодателя не является основанием для освобождения от обязательства по внесению арендной платы. Направленные ответчику по электронной почте счета содержат наименование получателя, его реквизиты, наименование плательщика, основание для оплаты, предмет оплаты, сумму счета. Отсутствие подписи на счете не делает оплату этого счета невозможной, так как его предоставление в банк для оплаты не требуется.

Судебная коллегия также отклоняет ссылки ФИО2 на то, что истцом изначально была заявлена ко взысканию меньшая сумма задолженности, поскольку применительно к положениям ст.39 ГПК РФ истец вправе уменьшить или увеличить свои исковые требования, поэтому указанное обстоятельство само по себе не является доказательством необоснованности уточненных исковых требований ФИО1, удовлетворенных судом.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы ФИО2 не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 21 января 2026г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.04.2026г.