Решение № 2-25/2025 2-25/2025(2-805/2024;)~М-119/2024 2-805/2024 М-119/2024 от 29 января 2025 г. по делу № 2-25/2025

Дело № 2-805/24

50RS0027-01-2024-000183-04


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Можайск Московской области 30 января 2025 года

Можайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Беловой Е.В., при секретаре Морозовой А.М., с участием помощника Можайского городского прокурора Трубицыной А.В., представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росрестра по МО, третье лицо Управление Федеральной налоговой службы по МО, о расторжении договора купли-продажи, прекращении право собственности ответчика на объект недвижимости с восстановлением права собственности истца,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО4 обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, заключенной со своей племянницей ФИО2 по мотивам неоплаты цены договора, заявив требования о прекращении право собственности ответчика на данный объект недвижимости, и восстановлении в ЕГРН признании права собственности истца на спорную квартиру.

Представитель истца в судебном заседании подтвердила доводы иска, отметив, что фактически сделка имеет признаки фиктивности, денежные средства по сделке истец не получал, он подписал договор, акт и расписку под условием выплаты цены договора позже, однако фактически от ответчика ФИО5 денег так и не получил, что стало основанием к направлению ей требования и обращению в суд. Договор фактически не исполнен, истец проживает в спорной квартире, несет бремя ее содержания, квартира является его единственным жильем. В спорном договоре отсутствует способ передачи денег от покупателя продавцу, при этом у ФИО5 не имелось на дату сделки необходимой суммы, она государственная служащая, не имеет достаточного дохода, необходимой суммы нет также и у ее супруга ФИО5, доводы ответчика о получении денег в наследство от бабушки и получение зама от ФИО19 голословны, не подтверждены письменными доказательствами. Фактически ФИО5 не вступила в свои права владения, не несет бремя содержания квартиры, все коммунальные услуги оплачивает истец. Также представитель пояснила, что ФИО4 возмутил факт получения налогового вычета ФИО5 в связи с покупкой квартиры, которую по сделке ответчик продавцу не уплатила.

Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения иска, отметив, что <данные изъяты> рублей семья накопила, <данные изъяты> рублей она взяла в долг у подруги ФИО20, а оставшуюся сумму передал муж, которому дала деньги бабушка перед смертью, ключи есть от спорной квартиры ФИО5 есть, при этом стороны сделки договорились, что истец будет продолжать проживать в квартире и оплачивать потребляемые услуги.

Ответчик ФИО3 – супруг ФИО2, также возражал против удовлетворения требований истца. Отметив, что у него имеются неофициальные заработки, он осуществляет строительство и с ним рассчитываются в том числе наличными денежными средствами, поэтому в семье была скопленная сумма, часть которой пошла на оплату квартиры – <данные изъяты> рублей, а часть его супруга взяла в долг у ФИО21 – <данные изъяты> рублей, которые вернули в ДД.ММ.ГГГГ году, также деньги ФИО5 достались от бабушки наличными средствами около <данные изъяты> рублей, она их передала перед своей смертью ему и сестре, которые также пошлина на оплату сделки.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения иска, отметив, что истец собственноручно подписал сам договор, акт передачи и расписку в получении денег, при этом сторонами было согласовано в договоре, что он продолжит проживать в квартире, поэтому он несет обязанность по оплате коммунальных услуг, которые сам и потребляет. Из анализа счетов семьи Г-вых усмтаривается, что за три года, предшествующих сделки их совокупный доход превысил <данные изъяты>, они имели возможности около <данные изъяты><данные изъяты> накопить на квартиру, при этом ФИО5 не является государственной либо муниципальной служащей, как утверждает истец. Также представитель полагал, что интересантом данного сора являются третьи лица, а не сам ФИО4, который спустя более года заявил о том, что денег по сделке не получал.

Управление Росреестра по МО и Управление Федеральной налоговой службы по МО в суд своих представителей не направили, о дате заседания извещены.

Помощник Можайского городского прокурора полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку фактически договор сторонами не исполнен.

В судебном заседании были допрошены свидетели:

- племянница истца ФИО22 в судебном заседании пояснила, что причину, по какой ФИО4 решил продать свое единственное жилье своей племяннице ФИО5 свидетелю неизвестна, однако она со слов ФИО4 знает, что квартира должна быть продана в рассрочку, ФИО5 должна была сумму по сделке отдавать частями, однако обманула его и денег не отдала, хотя долга была перечислять по <данные изъяты> рублей ежемесячно два года. Также свидетель пояснила, что присутствовала при телефонном разговоре ФИО4 с ФИО5, где ФИО4, чтобы ФИО5 вернула ему квартиру, а также когда ФИО5 обещала отдать деньги за квартиру, но потом отказалась, сославшись на то обстоятельство, что ФИО4 продолжает проживать в квартире по настоящее время, а также в связи с тем, что ФИО5 уже к тому времени получила налоговый вычет, разговор состоялся в ДД.ММ.ГГГГ

- свидетель ФИО23 – жена друга истца, живет в квартире на одной лестничной площадке с ФИО4, активно принимает участие в его жизни, так как мужья дружат и ФИО4 злоупотребляет алкоголем, в судебном заседании пояснила, что на момент сделки ФИО4 был трудоустроен, но был на больничном, до этого ФИО5 вместе с мамой ФИО24 неоднократно приезжали к ФИО4 с целью оговорить условия сделки по приобретению квартиры ФИО4, они его уговаривали. В итоге ФИО4 решил продать, по какой причине свидетелю неизвестно, договорились, что сделка купли-продажи будет заключена с ФИО5 на сумму <данные изъяты> рублей, но у ФИО5 денег не было, она обязалась выплачивать ФИО4 сумму сделки равными частями в течение года раз в месяц, однако таких выплат не было, потом ФИО4 уволился, стал жить на одну пенсию, а ФИО5 ему не помогала. На подписании сделки свидетель присутствовала, поскольку ФИО4 ее попросил, возможности ознакомится с документами у ФИО4 не было, договор готовил риелтор со стороны ФИО5. В настоящее время ФИО4 продолжает проживать в квартире, от которой у ФИО5 ключи есть, однако именно ФИО4 оплачивает коммунальные платежи, с семьей ФИО5 и ее матерью общаться ФИО4 не хочет;

- свидетель ФИО25 сестра ФИО3 по матери, в судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ умерла их бабушка ФИО26., которая незадолго до смерти передала внукам <данные изъяты> рублей по <данные изъяты> каждому наличными, которые накопила, так как у нее была достаточная пенсия и она проживала совместно со свидетелем и ни в чем не нуждалась;

-свидетель ФИО27 – коллега и подруга ответчика ФИО5 в судебном заседании пояснила, что ее заработная плата, подтвержденная справкой 2-НДФЛ, и образ жизни позволяет откладывать определенные суммы, так она одолжила ФИО5 сумму <данные изъяты><данные изъяты> рублей ДД.ММ.ГГГГ на приобретение квартиры, ФИО5 не хватало суммы на покупку, займ оформили распиской, в ней было указано, что ФИО5 вернул долг в течение года, вернула чуть раньше в ДД.ММ.ГГГГ наличными, расписку за ненадобностью была уничтожена.

Суд, заслушав явившегося участников судебного разбирательства и свидетелей, исследовав представленные материалы гражданского дела, приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли- продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по цене <данные изъяты> рублей. По условиям которого ФИО4 передает за плату в собственность ФИО2 вышеуказанную квартиру, которая принадлежит ему, а ФИО2 оплачивает ему за квартиру сумму <данные изъяты> рублей полностью до подписания договора( п.5 Договора), при этом п.9 Договора предусмотрено, что за ФИО4 сохраняется право пользования и проживания квартирой. Сделка прошла государственную регистрацию.

В подтверждение факта передачи квартиры от продавца покупателю сторонами ДД.ММ.ГГГГ года подписан акт приема-передачи, а в подтверждение получения денежных средств расписка (л.д. 105-108). В ходе судебного разбирательства сторона ФИО4 не отрицала факт собственноручного подписания вышеуказанных договора, акта и расписки.

В спорной квартире в настоящее время ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрирован только ФИО4, который является пенсионером, его пенсия составляет <данные изъяты>. в месяц. ФИО5 трудоустроен в настоящее время и в ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>»( л.д. 182-185 том.1, 8-10 том.2); ФИО5 на ДД.ММ.ГГГГ год был трудоустроен в <адрес>»( л.д. 180-181), сведения о доходах представлены. Бабушка ответчика ФИО5 – ФИО28 являлась получателем пенсии на дату смерти <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО4 направил ФИО5 требование о расторжении договора в связи с неисполнением последний существенных условий договора, а именно неоплатой цены договора, требование истца было ответчиком проигнорировано, что стало основание к обращение в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара.

В силу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса.

Таким образом, из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Следовательно, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является недоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзацы 3 и 4).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении договора, в том числе в части цены договора, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора на основании абзаца второго статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30 § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В абзаце третьем п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 Постановления N 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Поскольку судом достоверно установлено, что у истца ФИО4 на дату подписания договора имелась воля продать квартиру своей родственнице ФИО5, сохранив за собой право пользования и проживания в квартире, что следует из условий договора, при этом продавец фактически передал квартиру по акту, получи денежные средства от покупателя, передав ей взамен день подписания договора расписку в подтверждение данного факта, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, при этом истец остался проживать в квартире, продолжая пользоваться коммунальными услугами, которые продолжает оплачивать, при этом у ФИО5, что не отрицалось сторонами в ходе судебного разбирательства имеются ключи от квартиры, она уплачивает налог на недвижимость и получила налоговый вычет в связи с покупкой квартиры, вступив по сути в права собственника квартиры.

Доказательств, опровергающих содержание договора о полной оплате покупателем стоимости приобретаемого объекта до его подписания, истцом не представлено. Доводы истца о безденежности договора не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку судом истребовались и были проанализированы движения по счетам ответчиков в банках как ФИО5, которая не является государственным, либо муниципальным служащим, так и ее мужа ФИО5, за период предшествующий спорной сделки, которые не исключают за период предшествующей сделке факта накопления семьей Голяковыз необходимой суммы к дате сделки. При этом суд, исходя из пояснений ФИО29 о том, что она одалживала и имела такую возможность, денежные средства ФИО5 в размере <данные изъяты> рублей, суд отмечает, что отсутствие спора между ФИО30 и ФИО5 по возврату ФИО5 денежных средств исключает необходимость хранения расписки по займу. Доводы о представлении ответчику ФИО5 рассрочки по оплате договора от ДД.ММ.ГГГГ года, не подтверждается содержанием оспариваемого договора, опровергается последовательностью действий сторон договора по регистрации перехода права собственности и его исполнению, в том числе в части передачи имущества. Довод истца об отсутствии в договоре указания о способе передачи денег от покупателя к продавцу несостоятелен, поскольку в материалы дела представлена расписка, свидетельствующая о наличном расчете сторонами по сделке, в противном случае достаточно было бы сведений из кредитной организации/банка о зачислении денежных средств, составление расписки в таком случае не требуется.

Суд относится критически к показаниям свидетелей ФИО31, поскольку обстоятельствах сделки они знают со слов ФИО4, сведениями об условиях заключаемой сделки обладают частично, причин продажи ФИО4 квартиры не знают, то обстоятельство, что ФИО32 присутствовала в МФЦ на подписании ФИО4 сделки не свидетельствует, что последний не получал денежных средств по сделке пред ее подписанием, как указано в самом договоре.

Таким образом, истцом не доказано существенное нарушение покупателем своих обязанностей по договору купли-продажи, а также наличие оснований для его расторжения.

Руководствуясь ст.ст.12-14, 193-198 ГПК РФ, суд,-

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росрестра по МО, третье лицо Управление Федеральной налоговой службы по МО, о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, прекращении право собственности ответчика ФИО2 на объект недвижимости с восстановлением права собственности истца, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Можайский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме вынесено 30 января 2025 года.

СУДЬЯ Е.В. Белова

КОПИЯ ВЕРНА.

РЕШЕНИЕ НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ.