Апелляционное определение № 33-18943/2025 33-877/2026 от 20 января 2026 г.

УИД 61RS0019-01-2025-001465-09

Судья Бердыш С.А. дело № 33-877/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Бородинова В.В.,

судей Джагрунова А.А., Иноземцевой О.В.,

при помощнике судьи Силютиной О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1579/2025 по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, третье лицо: ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, встречному иску ФИО2 к ФИО1, третье лицо: ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 30 сентября 2025 года,

заслушав доклад судьи Бородинова В.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, указав в обоснование, что 25.11.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНА в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН стоимостью 8 200 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей оплата за ремонт дома.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи сторонами предусмотрен следующий порядок расчета: 4 400 000 рублей - задаток, из которых 1 000 000 на ремонт; 3 800 000 оплачиваются ФИО1 за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» после регистрации основного договора купли-продажи. Во исполнение указанного предварительного договора купли-продажи ФИО1 передала ФИО2 4 400 000 рублей.

Как указала истец, 09.02.2025 ею обнаружено, что дом не пригоден для проживания. 11.02.2025 ФИО2 потребовал от ФИО1 оплатить 636 000 рублей, в следствие чего истец отказалась от заключения договора купли-продажи на ранее оговоренных условиях.

Поскольку ФИО1 свою квартиру продала, а дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНА не был готов для переезда, истец вынуждена была со своими детьми проживать в съемном жилье.

В досудебном порядке ФИО1 направила в адрес ФИО2 претензию с требованием возврата уплаченных по предварительному договору купли-продажи денежных средств, а также денежные средства, потраченные за возведение забора, покупку обоев, а также компенсацию морального вреда, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, ФИО1, просила суд взыскать с ФИО2 неосновательное обогащение в размере 4 400 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, пеню в размере 9 284 000 рублей, из расчета на 30.09.2025, определив её размер на дату вынесения решения суда, постановив её взыскание на дату исполнения решения суда, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя.

ФИО2 в свою очередь обратился со встречным иском к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, в обоснование указав, что в договоре сторонами был установлен срок расчета до 20.02.2025. Отдельно срока окончания ремонта, отличного от предусмотренного договором срока передачи объекта, стороны не устанавливали. Осмотр приобретаемого имущества ФИО1 произвела до подписания договора и была удовлетворена текущим состоянием.

На основании изложенного, ФИО2 просил суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 375 кв. м, жилого дома с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 100,9 кв. м, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный 25.11.2024 между ФИО1 и ФИО2, основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 30 сентября 2025 года уточненные исковые требования ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены частично.

Суд взыскал с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 4 400 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Встречные исковые требования ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором оставлены без удовлетворения.

Также с ФИО2 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 54 800 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить в части отказа в удовлетворении ее иска, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме и взыскать компенсацию морального вреда 300 000руб., пени в размере 9 284 000руб., штраф.

Апеллянт, повторно излагая обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, ссылаясь на положения Закона о защите прав потребителей, содержание предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, настаивает на том, что сделка заключена с ответчиком, как с индивидуальным предпринимателем, при этом направленное ответчику требование о возврате незаконно удерживаемых денежных средств оставлено без удовлетворения, в связи с чем, ответчик обязан выплатить истцу штрафные санкции и компенсацию морального вреда за неудовлетворение в добровольном порядка требование потребителя.

Также приводит доводы, согласно которым основной договор не был заключен сторонами по вине ответчика, поскольку жилой дом не был готов к проживанию, ответчик отказался продать спорный объект за условную сумму, предложений от ответчика заключить основной договор до 10.02.2025 не поступало.

Истец имела намерения приобрести готовый дом для проживания, однако отсутствие системы центральной городской канализации является существенным недостатком, о данном недостатке истец узнала позднее при осмотре дома.

ФИО2 в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять новое, которым его исковые требования удовлетворить в полном объеме, в иске ФИО1 отказать.

Апеллянт повторно излагает обстоятельства по делу и ссылается на доводы встречного иска, настаивает на том, что продавец исполнил принятые на себя обязательства по условиям заключенного договора, а покупатель ФИО1 в одностороннем порядке отказалась от заключения основного договора, нарушив обязательства, предусмотренные предварительным договором и обеспеченные задатком. Покупатель не предоставила в Банк необходимые для получения кредита документы, не смогла выполнить свои обязательства по оплате договора.

Обращает внимание на то, что продавец предлагал покупателю заключить мировое соглашение о возврате задатка в размере 4 400 000 руб., от которого покупатель отказалась, потребовав выплатить дополнительно 800 000 руб. Указывает, что стороны не заключали письменный договор на проведение ремонтных работ, условия о производстве ремонта предварительный договор также не содержит, указанное обстоятельство судом не устанавливалось. Выводы суда о ненадлежащем проведении ремонтных работ не основан на материалах дела, в рамках предварительного договора у продавца отсутствовали обязательства по проведению ремонта. Истцу было известно о том, что дом продается в состоянии стройварианта.

По мнению апеллянта, суд не рассмотрел по существу встречные исковые требования, ошибочно применена норма ст. 429 ГК РФ к спорным правоотношениям.

Полагает, что основные требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку ответственность за неисполнение обязательства по заключению основного договора, обеспеченного задатком, предполагает оставление задатка у ФИО2

Также ФИО2 поданы письменные возражения на апелляционную жалобу ФИО1

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1, ее представитель адвокат Волков П.В., действующий на основании ордера, апелляционную жалобу ФИО1 поддержали в полном объеме, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ФИО2

Ответчик ИП ФИО2, его представитель ФИО4, действующий по доверенности также и в интересах третьего лица ФИО3, третье лицо ФИО3 и ее представитель адвокат Сейранян А.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ФИО1, апелляционную жалобу ИП ФИО2 просили удовлетворить.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

По смыслу данной нормы, не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения денежная сумма, предоставленная во исполнение несуществующего обязательства.

В силу ч. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Недоказанность одного из этих обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска. Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями заявленного истцом требования.

Ввиду особенностей института неосновательного обогащения фактические обстоятельства и правовые причины возникновения подобных обязательств могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями заявленного истцом требования. Исходя из объективной невозможности доказывания факта отсутствия правоотношений между сторонами, на ответчика возлагается бремя доказывания обратного (наличие какого-либо правового основания). Иное бы привело к лишению истца адекватного способа защиты от возникшего за его счет неосновательного обогащения при отсутствии между сторонами спора каких-либо иных отношений по поводу ошибочно предоставленного, кроме факта самого предоставления.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по делу о возврате неосновательного обогащения, являются не только факты приобретения имущества за счет другого лица при отсутствии к тому правовых оснований, но и факты того, что такое имущество предоставлено приобретателю лицом, знавшим об отсутствии у него обязательства перед приобретателем либо имевшим намерение предоставить его в целях благотворительности. При этом именно на приобретателе лежит бремя доказывания того, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 375 кв. м, а также здания с назначением «Жилой дом» с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 100,9 кв. м., что подтверждается сведениям Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

29.10.2024 между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого ФИО1 покупает следующее недвижимое имущество по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНА: земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадь 375 кв. м., жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 100,9 кв. м.

Впоследствии сторонами оговорены иные условия приобретения жилого дома, поскольку жилой дом был не пригоден для проживания и требовал ремонта.

Так, 25.11.2024 ИП ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи по условиям которого ФИО1 покупает недвижимое имущество по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНА: земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадь 375 кв. м., жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 100,9 кв. м.

Согласно п. 3 предварительного договора отчуждаемое недвижимое имущество продавец продает покупателю за 8 200 000 рублей, из которых: на ремонт 1 000 000 рублей. Сторонами также оговорено, что расчет будет производиться следующим образом: за счет собственных средств в качестве задатка в размере 4 400 000 рублей, из них на ремонт – 1 000 000 рублей; 3 800 000 рублей оплачиваются за счет кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ФИО1 ПАО «Сбербанк России» после государственной регистрации основного договора купли – продажи.

В предварительном договоре имеется отметка о том, что ФИО1 передала, а ИП ФИО2 получил в качестве задатка 4 400 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей на ремонт.

Факт передачи, получения денежных средств сторонами не оспаривается.

Согласно п. 6 предварительного договора сторонами оговорено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 10.02.2025.

ФИО1 получила от ПАО Сбербанк уведомление о записи на сделку 11.02.2025, однако основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

В данном случае, исходя из приведенных правовых норм и установленных фактических обстоятельств следует, что обязательства по предварительному договору являются прекращенными в связи с не заключением основного соглашения в согласованный сторонами срок, вследствие действий сторон.

Из материалов дела видно, что ФИО1 получила от ПАО Сбербанк уведомление от 14.01.2025 о предварительном одобрении ипотеки на сумму 4 000 000 рублей. Впоследствии Банком направлено в адрес ФИО1 уведомление о записи на сделку 11.02.2025 в 12:10 час.

Как следует из пояснений сторон, 11.02.2025 в офисе ПАО Сбербанк по указанному адресу ФИО1 отказалась от заключения основного договора купли-продажи, поскольку техническое состояние дома не было предназначено для проживания в нем с детьми. В частности, в доме не было канализации, септик находился на улице, стены были покрыты плесенью, у лестниц отсутствовали перила, отсутствовали выключатели, отсутствовала газовая плита. Кроме того, стороны не смогли урегулировать вопрос об оплате дополнительных расходов в сумме 636 000 рублей.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что стороны, при наличии условия в предварительном договоре о том, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 10.02.2025, данное условие не исполнили, что указывает на ненадлежащее исполнение принятых обязательств.

Поскольку потеря возможности заключить основной договора исходит от двух сторон, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, в силу положений пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечительная функция задатка в рассматриваемом случае утратила свою юридическую силу, уплаченная по предварительному договору в качестве задатка сумма является платежом за приобретаемое имущество, то есть сумма задатка выполнила лишь платежную, а не обеспечительную функцию, в связи с чем переданная в качестве задатка сумма 4 400 000 рублей подлежит признанию авансом и, по указанной причине, подлежит возврату ответчиком истцу.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления сторонами письменных уведомлений другой стороне о готовности заключить основной договор в срок до 10.02.2025, в связи с чем в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор прекратил свое действие.

В данной части оснований не согласиться с выводами суда у судебной коллегии не имеется.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2018 № 308-КГ17-14457 по делу « А53-18839/2016 направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.д.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.

Судебная коллегия отмечает, что ответчик ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, основной вид деятельности ФИО2 - «строительство жилых и нежилых зданий.

Из буквального толкования содержания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.11.2024 следует, что ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи от 25.11.2024 в качестве индивидуального предпринимателя.

Из гарантийного письма ИП ФИО2 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.12.2024 следует, что ответчик дал гарантийные обязательства Банку на выплату субсидии по кредиту согласно договору субсидирования именно в качестве индивидуального предпринимателя (т. 2, л. д. 189). В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 также пояснил, что спорный дом он строил для перепродажи.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имеющиеся (имевшиеся) у него объекты недвижимости следует, что ФИО2 принадлежали (принадлежат) 6 земельных участков, в том числе для строительства жилого дома.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО2 систематически занимается реализацией земельных участков и жилых домов.

Ответчиком ФИО2 доказательств того, что спорный земельный участок и расположенный на нем дом приобретались им в личных целях, в материалы дела не представлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о квалификации деятельности ответчика ФИО2 при заключении с истцом предварительного договора в качестве предпринимательской и о применении к спорным правоотношениям сторон положений Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Из разъяснений, изложенных в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ФИО1 в досудебном порядке направила в адрес ФИО2 претензию о возврате уплаченных по предварительному договору купли-продажи денежных средств, а также денежные средства, оплаченных за возведение забора, покупку обоев, компенсацию морального вреда.

В ответ на претензию ИП ФИО2 сообщил о том, что основной договор купли-продажи не заключен по вине ФИО1, в связи с чем денежные средства он возвращать не будет.

Таким образом судебной коллегией установлен факт нарушения ответчиком ФИО2 прав истца ФИО6 как потребителя в связи с отказом в удовлетворении ее требований о возврате уплаченных по предварительному договору денежных средств в добровольном порядке. С учетом изложенного, в соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», с учетом характера причиненных истцу нравственных и физических страданий, принципа разумности и справедливости, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 5000 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Предусмотренный данным положением Федерального закона штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что с ответчика в пользу истца также подлежал взысканию штраф в размере 2 202 500 рублей (4 400 000 + 5000)*50%.

С учетом изложенного решение суда в части отказа в удовлетворении иска о взыскании компенсации морального вреда и штрафа подлежит отмене.

Оснований для взыскания в пользу истца неустойки на основании ст. 23 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» судебная коллегия не усматривает, поскольку основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка сторонами не заключался.

Судебная коллегия также отмечает, что наличие установленных оснований для частичного удовлетворения первоначального иска полностью исключает возможность удовлетворения встречного иска.

Иных доводов, которые могли бы послужить основанием для отмены или изменения решения суда, апелляционные жалобы не содержат.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 30 сентября 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

В отменной части принять новое решение.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 2 202 500 рублей.

В остальной части решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 30 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 30.01.2026