Апелляционное определение № 33-5003/2025 от 2 декабря 2025 г.

Судья Сараева А.А.

УИД 39RS0002-01-2024-004309-90

дело №2-107/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-5003/2025
3 декабря 2025 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи

Яковлева Н.А.

судей

ФИО14, ФИО15

при секретаре

ФИО16

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе АО «Специализированный застройщик «Акфен» на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 30 мая 2025 года по иску ФИО25 ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Акфен» о взыскании стоимости восстановительного ремонта, возложении обязанности по устранению причин залива, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, расходов по оплате экспертного заключения, с участием третьих лиц ФИО19 ФИО2, ФИО20 ФИО3, ФИО21 ФИО4, ФИО22 ФИО5, Чечун ФИО6, Чечун ФИО7, Чечун ФИО8, ФИО23 ФИО9, Лемчик ФИО10, Лемчик ФИО11, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО12, ФИО23 ФИО13.

Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя АО «Специализированный застройщик «Акфен» ФИО24, поддержавшего доводы жалобы, представителя ФИО25 – ФИО26, полагавшей, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО25 является собственником нежилого помещения в МКД, застройщиком которого являлся АО «СЗ «Акфен». В период гарантийного срока, с ноября 2023 года помещение подвергается постоянному залитию со стороны прохождения труб общедомовой канализации. По заключению эксперта вероятной причиной затопления нежилого помещения являются протечки общедомового имущества (стояков водоснабжения/водоотведения) в перекрытии между вторым и третьим этажами. Протечки из вышерасположенной квартиры исключены.

Посчитав свои права нарушенными, ФИО25 просит суд взыскать с АО «СЗ «Акфен» в свою пользу стоимость восстановительного ремонта в размере 170 000 рублей, стоимость экспертного заключения в размере 25 000 рублей; обязать АО «СЗ «Акфен» устранить причины протечки в нежилом помещении с КН №, расположенном по адресу: <адрес>, а именно: вскрытие узла прохода коммуникаций через перекрытие в районе протечки, замена дефектного участка трубы, выполнение пересечения трубопроводами в соответствии со строительными нормами; взыскать с АО «СЗ «Акфен» неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований в добровольном порядке, штраф, а также компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей.

Рассмотрев дело, суд вынес решение, которым исковые требования ФИО25 ФИО1 удовлетворил частично;

взыскал с АО «Специализированный застройщик «Акфен» в пользу ФИО25 ФИО1 170000 рублей в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта, расходы по оплате экспертного заключения в размере 25 000 рублей, а всего 195000 рублей.

взыскал с АО «Специализированный застройщик «Акфен» в пользу ФИО25 ФИО1 неустойку в размере 42,50 рублей за каждый день просрочки, начиная с 1 июля 2025 года до фактического исполнения обязательства по выплате возмещения стоимости восстановительного ремонта в размере 170000 рублей, но не более 170000 рублей;

обязал АО «Специализированный застройщик «Акфен» устранить причины протечки в нежилом помещении с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, путем вскрытия узла прохода коммуникаций через перекрытие в районе протечки, замены дефектного участка трубы, выполнения пересечения трубопроводами в соответствии со строительными нормами и правилами;

в удовлетворении остальной части требований отказал;

взыскал с АО «Специализированный застройщик «Акфен» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 100 рублей.

В апелляционной жалобе АО «СЗ «Акфен» просит решение суда в части возложения на ответчика АО «СЗ «Акфен» обязанности по устранению причины протечки в нежилом помещении истца путем вскрытия узла прохода коммуникаций через перекрытие в районе протечки, замены дефектного участка трубы, выполнения пересечения трубопроводами в соответствии со строительными нормами и правилами отменить и принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Решение в части определения исходной даты взыскания ежедневной неустойки на будущее время в размере 42,50 руб., начисляемой на сумму 170000 рублей, начиная с 01.07.2025, изменить, установив исходную дату начисления данной ежедневной неустойки на будущее время с 01.01.2026. Указывает на неисполнимость решения суда, поскольку согласно пояснениям эксперта ФИО17 работы по устранению причин поступления влаги в квартиру истца следует проводить из квартиры ФИО27, от заявленных требований к которому ФИО25 отказалась.

Не явившиеся лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает его подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 указанного Закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений части 6 статьи 7 данного Закона, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 8 Закона).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (часть 8 статьи 7 Закона).

По данным ЕГРЮЛ основным видом деятельности АО «СЗ «Акфен» является деятельность заказчика – застройщика, генерального подрядчика, которое являлось застройщиком многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными помещениями и подземной парковкой, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также за счет собственных средство застройщика по строительному адресу: <адрес> (ГП) на земельном участке с кадастровым номером №.

15.12.2020 между АО «СЗ «Акфен» и ФИО18 заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым объектом долевого строительства является нежилое помещение, проектное обозначение – 2135, проектной площадью 27,67 кв.м, расположенное на 2 этаже, в 4 секции жилого дома по строительному адресу: <адрес> (ГП) (пункт 3.2 договора).

В соответствие с пунктом 6.1 договора стороны исходят из того, что свидетельством качества нежилого помещения, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.

В силу положений пункта 6.2 договора гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет со дня сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства составляет три года при его нормальной эксплуатации.

Из пункта 6.3 договора следует, что при обнаружении строительных недостатков нежилого помещения, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранить данные недостатки в порядке и сроки, установленные действующим законодательством.

03.11.2021 между ФИО18 (далее также сторона 1) и ФИО25 (далее также сторона 2) заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № от 15.12.2020, по условиям которого сторона 1 передала стороне 2 в полном объеме права требования, как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 15.12.2020, в части объекта долевого строительства - нежилое помещение, проектное обозначение – 2135, проектной площадью 27,67 кв.м., расположенное на 2 этаже, в 4 секции жилого дома по строительному адресу: <адрес> на земельном участка с КН №.

12.11.2021 года АО «СЗ «Акфен» выдано разрешение на ввод эксплуатацию № многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными помещениями и подземной парковкой, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес> (ГП)), присвоенному распоряжением комитета территориального развития и строительства администрации городского округа «Город Калининград» от 08.07.2021 года № на земельном участка с КН №.

13.12.2021 года между АО «СЗ «Акфен» и ФИО25 подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № от 15.12.2020 года, согласно которому ФИО25 передано нежилое помещение №49 (№2135 по ГП), расположенное в секции 4, на этаже 2 по адресу: <адрес>, нежилое помещение надлежащего качества, соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, осмотрено, стороны взаимных претензий друг к другу по исполнению договора и по передаваемому нежилому помещению не имеют.

По данным выписки из ЕГРН, 20.12.2021 за ФИО25 на основании договора участия в долевом строительстве № от 15.12.2020, договора уступки прав требований от 15.12.2021, передаточного акта от 13.12.2021 к договору участия в долевом строительстве № от 15.12.2020 года, разрешения на ввод эксплуатацию № от 12.11.2021 года зарегистрировано право собственности на нежилое помещение: <адрес>, площадью 28,5 кв.м, с КН №.

Указанный жилой дом обслуживается управляющей компанией ООО «Жилфонд».

ФИО25 указывает, что принадлежащее ей нежилое помещение с ноября 2023 года постоянно подвергается залитиям.

05.04.2024 ФИО25 направила в адрес АО «СЗ «Акфен» и ООО «Жилфонд» требование в срок не позднее 10 календарных дней с даты получения претензии возместить стоимость восстановительного ремонта в размере 160080 рублей, а также стоимость экспертного заключения в размере 25000 рублей. Ответа на требование от АО «СЗ «Акфен» не последовало.

Вместе с тем, ООО «Жилфонд» в своем ответе от 22.04.2024 на указанную претензию указало, что гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет три года. МКД введен в эксплуатацию 12.11.2021 года. Все претензии в период гарантийного срока необходимо предъявлять застройщику АО «СЗ Акфен».

В соответствии с выводами заключения эксперта ООО «Экско» №120-24 от 07.04.2025, по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, причиной залитий нежилого помещения с КН № по адресу: <адрес> является дефект стояка общедомовых коммуникаций в проекции перекрытия, имеющийся в течении длительного времени. Без вскрытия установить вид дефекта невозможно. Залитие указанного нежилого помещения является следствием нарушений технологии выполнения строительно-монтажных работ, допущенных при строительстве многоквартирного дома или использования некачественных материалов. Эксплуатационный (бытовой) характер залива исключается. Залитие нежилого помещения не связано с эксплуатацией вышерасположенной квартиры №182. Для устранения причин залитий нежилого помещения необходимо: вскрытие узла прохода коммуникаций через перекрытие в районе протечки, замена дефектного участка трубы, выполнение пересечения трубопроводами в соответствии со строительными нормами и правилами. Рыночная стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в результате залитий по состоянию на дату проведения экспертного исследования составляет 170000 рублей.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» №0188К-2024 от 04.04.2024, наиболее вероятной причиной затопления нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> являются протечки общедомового имущества (стояков водоснабжения/водоотведения) в перекрытии между вторым и третьим этажами. Рыночная стоимость восстановительного ремонта от последствий затопления составляет 160080 рублей. При этом экспертом по результатам осмотра помещений ванной комнаты вышерасположенной квартиры на предмет протечек, отмечено отсутствие следов протечек в месте прохождения стояков.

Представленное стороной истца заключение эксперта ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» №0188К-2024 от 04.04.2024 об установлении причин протечек, а также определению рыночной стоимость восстановительного ремонта от последствий затопления, в целом согласуется с заключением проведенной по делу экспертизы.

Доводы стороны ответчика о том, что экспертиза неполная, а причины протечки достоверно не установлены, несостоятельны.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт привел соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывался на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованную при проведении исследования научную и методическую литературу, экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим необходимое образование, стаж работы по специальности, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и может быть положено в основу принимаемого по делу решения. Оснований не доверять заключению эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, у суда не имеется.

В своих пояснениях в суде первой инстанции эксперт ФИО17 поддержала изложенные ею в заключении выводы, дополнительно указав, что протечка находится между вторым и третьим этажом, носит длительный характер. Трубу нельзя соединить внутри перекрытия, это возможно сделать либо выше, либо ниже перекрытия. Вся толщина перекрытия 10-15 см. Труба находится в коробе. Поскольку вскрытие при производстве экспертизы не было осуществлено, предположительно протечка находится в канализационной трубе. Вместе с тем, для устранения причин протечек необходимо вскрыть короб в помещении истца, произвести замену обеих труб проходящих в перекрытии. Возможно причинами протечки являются: усадка дома, гильза для регулировки температуры, которая препятствует сдвигу труб вместе соединения при усадке дома. Гильза на водопроводной трубе видна, а на канализационной трубе не видно. Как застройщик замуровал трубы, более к ним никто доступ не имеет. Бытовой характер залития однозначно исключается. Усадка дома могла повлиять на сдвиг труб, но только в случае нарушения прокладки труб при строительстве МКД. Застройщик не осуществил вскрытие для более точного ответа. Вместе с тем, вскрытие не повлияло бы на ее выводы. В данном случае требуется замена обеих труб.

При таких обстоятельствах, достоверно установлено, что причинами длительных протечек в помещении истца является дефект стояка общедомовых коммуникаций в проекции перекрытия, допущенный в результате нарушений технологии выполнения строительно-монтажных работ при строительстве многоквартирного дома или использования некачественных материалов.

Доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, либо носят бытовой характер, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, застройщиком в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.

АО «СЗ «Акфен» при производстве судебной экспертизы отказалось от осуществления вскрытия перекрытия над помещением истца в месте протечки для более детального исследования, что в силу положений части 3 статьи 79 ГПК РФ, свидетельствует о признании им образования выявленных недостатков вследствие нарушения строительных норм при строительстве МКД.

Поскольку строительные недостатки в нежилом помещении истца были выявлены в процессе эксплуатации и в гарантийный период, подтверждены заключениями досудебной и судебной экспертиз, суд обоснованно возложил на застройщика обязанность по возмещению причиненного ущерба в результате залитий, вызванных указанными недостатками в размере 170 000 рублей, а также безвозмездному устранению выявленных недостатков, причин протечек в нежилом помещении истца.

Принимая во внимание, что эксперт ФИО17 подтвердила возможность устранения недостатков, указанным ей в заключении способом, суд с надлежащим обоснованием возложил на АО «СЗ «Акфен» обязанность по устранению недостатков путем вскрытия узла прохода коммуникаций через перекрытие в районе протечки, замены дефектного участка трубы, выполнения пересечения трубопроводами в соответствии со строительными нормами и правилами.

Из пояснений эксперта следует, что для устранения причин протечек необходимо вскрыть короб в помещении истца, произвести замену обеих труб проходящих в перекрытии. В этой связи судебная коллегия не усматривает неисполнимости решения суда, на что указано в жалобе.

В рассматриваемом споре при определении размера подлежащей взысканию неустойки следует руководствоваться правилами начисления неустойки, предусмотренными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

В соответствии с пунктом 2 указанного постановления Правительства РФ №326, за период с 01 июля 2023 по 30 июня 2025 включительно, размер неустойки исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 (7,5%).

А при исчислении неустойки на будущее, до фактического исполнения решения суда о выплате стоимости устранения недостатков, после окончания моратория, установленного Постановлением Правительства РФ №326, по дату фактического исполнения обязательства по уплате стоимости устранения недостатков неустойка подлежит начислению и взысканию в порядке и размере, установленном частью 8 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 №266-ФЗ, вступившей в силу с 01.09.2024 года, в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов по день фактического исполнения обязательства, но не более стоимости устранения недостатков.

Таким образом, мораторный период установлен с 01 июля 2023 по 31 декабря 2024, а также с 01 января 2025 года по 30 июня 2025 года.

Поскольку АО «СЗ «Акфен» получив 09.04.2024 претензию с требованием возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства оставил ее без ответа, с учетом мораторного периода с 01.07.2023 по 30.06.2025, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в размере 42,50 рублей (170000х7,5%х1/300) за каждый день просрочки, начиная с 1 июля 2025 года до фактического исполнения обязательства по выплате возмещения стоимости восстановительного ремонта.

На дату вынесения решения судом верно применена действующая тогда редакция постановления Правительства РФ №326. Расчет неустойки, ее взыскание производится в исполнительном производстве в зависимости от продления моратория на взыскание соответствующих неустоек согласно данного постановления. Судебная коллегия не усматривает оснований к изменению решения в указанной части.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, решение суда принято в соответствии с нормами материального права и с соблюдением норм процессуального права, предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Калининграда от 30 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 декабря 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: