Решение № 3А-116/2025 3А-116/2025~М-79/2025 М-79/2025 от 4 ноября 2025 г. по делу № 3А-116/2025

Дело № 3а-116/2025

УИД 76OS 0000-01-2025-000134-03


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 29 октября 2025 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бабиковой И.Н.,

при секретаре Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Клевер» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Клевер» (далее-ООО «Клевер») является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии со статьями 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «Клевер» является плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

ООО «Клевер» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000251 от 18 июля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № пересмотреть кадастровую стоимость этого объекта недвижимости и установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2025 года в 40 882 000 рублей.

В административном исковом заявлении указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – 106 750 670,95 рублей,- превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную Отчетом <данные изъяты> № по состоянию на 21 мая 2025 года,- 40 882 000 рублей, чем затрагиваются права административного истца как плательщика налога на имущество организации. Полагает, что оспариваемое решение принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» без достаточных на то оснований.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 требования административного иска поддержала, не оспаривала заключение судебной экспертизы, просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований; не оспаривала выводы заключения судебной оценочной экспертизы.

Административный ответчик министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ППК «Роскадастр», Правительство Ярославской области, администрация городского поселения Углич Ярославской области извещены о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Суд на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также- КАС РФ) определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждено нахождение в собственности ООО «Клевер» объекта недвижимости - нежилое помещение, площадью 2 826,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.07.2024 г. кадастровая стоимость указанного нежилого помещения утверждена в размере 106 750 670,95 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 245, статьей 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статей 375, 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, определяется как кадастровая стоимость.

Законом Ярославской области от 15.10.2003 г. № 46-з «О налоге на имущество организаций в Ярославской области» установлены ставки налога на имущество и виды объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 17.12.2024 № 54-н «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2025 год» объект недвижимости с кадастровым номером № включен в перечень.

Таким образом, изменение размера налога на имущество организации, в том числе его уменьшение для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Из материалов дела следует, что 24 июня 2025 года ООО «Клевер» в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 24 июня 2025 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ООО «Клевер» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный <данные изъяты>

Датой оценки в Отчете установлено 21 мая 2025 года.

26 июня 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Клевер» направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

18 июля 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76\2025\000251 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

31 июля 2025 года, в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

Оснований для признания незаконным обжалуемого решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и рекламы» не имеется.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ), Федеральным законом от 3.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что заявление ООО «Клевер» об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере рыночной стоимости поступило в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 24 июня8 2025 года.

К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявителем приложен отчет об оценке объекта недвижимости от 17 июня 2025 года № 106/25, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 40 882 000 рублей по состоянию на 21 мая 2025 года.

В соответствии с частью 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ)

Тем самым, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно материалам дела ООО «Клевер» и оценщиком определена дата оценки 21 мая 2025 года.

18 июля 2025 года в соответствии с частью 9 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Клевер» направлено уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

18 июля 2025 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76/2025/000251, которым ООО «Клевер» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование принятого решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» сослалось на допущенные оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям: допущены нарушения федеральных стандартов оценки (п.22 ФСО №5, ФСО №7, п.10 ФСО III, п.7, пп.13 ФСО VI), использованы неполные и (или) недостоверные сведения, неверное применение корректировок, что вводит в заблуждение пользователей Отчета; отсутствует анализ рынка, исходных данных, иных схожих объектов-аналогов. Перечисленные ошибки, повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушили требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке объекта недвижимости. В решении приведены подробные суждения относительно допущенных оценщиком ошибок, изложены выводы о том, что выявленные нарушения оказали влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 25 августа 2025 года назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

В соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы от 29 сентября 2025 года №67/08/2025, проведенной судебным экспертом ФИО1 представленный административным истцом отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не соответствует. Определенная Отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 21 мая 2025 года определена судебным экспертом в размере 42 768 рублей.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом выявлен ряд существенных и формальных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, приводящих к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости, в частности: расчет рыночной стоимости земельного участка на основании рыночной стоимости единого объекта недвижимости, полученной путем капитализации генерируемого ей дохода, является методологически некорректным и приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, что вводит пользователей Отчета в заблуждение (нарушение статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ); имеется техническая ошибка - при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода по фактическим данным при определении арендной ставки без учета коммунальных расходов использована величина коммунальных платежей в размере 10,6%; в дальнейшем указанная величина обоснована как 3,9% и 6,3% (10,2%). Это искажает величину рыночной стоимости, рассчитанной по фактическим данным. Корректировка на торг учтена как в размере 0,855, так и в 0,851. Имеется ряд иных технических ошибок, приведших к некорректному расчету корректировок в расчетной таблице и искажению результата рыночной стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода в сторону занижения. Отчет об оценке составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к описанию объекта оценки: в отчете об оценке отсутствует раскрытие информации о балансовой стоимости объекта оценки.

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

Судебная экспертиза проведена специалистом, имеющим право на проведение подобного рода исследований.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о допущенных оценщиком ошибках, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и о недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Выводы эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с этим заключение судебной экспертизы расценивается как допустимое и достоверное доказательство, поскольку доказательств нарушения экспертом при составлении заключения принципа достаточности не представлено и содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона №237-ФЗ к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены. Решение принято в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи ООО «Клевер» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем учреждения.

ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято мотивированное решение, предусмотренное пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

В решении, как это предусмотрено частью 12 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основанием для принятия решения. Оспариваемое решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждены.

Содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Установленные по делу обстоятельства с бесспорностью свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в Отчете об оценке ООО «Яр-Оценка», недостоверность которого подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы.

При таких данных оспариваемое решение является законным и обоснованным, в связи с чем административные исковые требования в части признания решения незаконным удовлетворению не подлежат.

При этом имеются основания для удовлетворения административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

С учетом положений части 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

По изложенным выше основаниям рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть установлена в соответствии с представленным отчетом <данные изъяты>

При разрешении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы.

Как указано выше, оснований для признания заключения судебной оценочной экспертизы недопустимым и недостоверным доказательством не имеется, лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Клевер» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000251 от 18 июля 2025 года отказать.

Установить по состоянию на 21 мая 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 2826,1 кв.м., назначение – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости – 42 768 000 (сорок два миллиона семьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Н.Бабикова

Решение в окончательной форме изготовлено 5 ноября 2025 года