Решение № 2-1275/2026 2-1275/2026~М-72/2026 М-72/2026 от 13 мая 2026 г.

Дело №

УИД №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 апреля 2026 года г. Чита

Центральный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Д.П.,

при секретаре Калашниковой Ю.Д.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ПАО Сбербанк ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании ответа незаконным, возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к кредитному договору о замене объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк (Кредитор) и ФИО1 (Заемщик) заключен кредитный договор №.

Согласно Договору кредитор обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить Кредит «СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА».

В порядке пунктов 1, 2 Договора сумма кредита составляет 6 000 000 руб. срок возврата кредита - по истечении 348 месяцев.

Согласно п. 4 Договора процентная ставка составляет 8% годовых. Процентная ставка может быть увеличена до размера ключевой ставки ЦБ РФ, установленного на дату заключения договора, увеличенной на 4,5 процентных пункта, если заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения договора не предоставит документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.

В порядке п. 12 Договора Цель использования кредита является земельный участок, жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>

На денежные средства, полученные на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, построен и введен в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (год завершения строительства ДД.ММ.ГГГГ выписка из ЕГРН прилагается.

На земельном участке, распложенном по адресу: <адрес> находится в удаление от инфраструктуры <адрес>, является сельской местностью, имеется сложная обстановка с общественным транспортом, с напряжением электрической энергии, так как для строительства необходимо предоставление и подключение к кабелю 360 кВ.

Изначально при выборе и покупке земельного участка истцу не было известно о сложности в инфраструктуре <адрес>.

Кроме того, рядом находится лесной массив и ежегодно с апреля по сентябрь в данной местности люди и строения страдают от пожаров как лесных, так и бытовых, поэтому есть угроза потери построенного жилого дома, а также утере предмета залога по кредитному договору. Пожарная часть находится в отдалении и приезжает в длительный промежуток времени, поэтому при строительстве и проживании имеется угроза жизни и здоровья в данной местности. Данный факт также стал известен после покупки земельного участка, в результате пожаров 2024 -2025 годов.

Тем не менее, в кредитном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ не установлен запрет на замену предмета залога другим имуществом.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ было подано в ПАО Сбербанк заявление на согласование замены предмета залога по вышеназванному кредитному договору.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получен ответ, которым отказано о внесении изменений в кредитный договор, считает, что ответ дан незаконно и не обоснованно.

На основании изложенного ФИО1 просила суд признать ответ ПАО Сбербанка без номера и без даты незаконным и обязать устранить нарушения путем заключения дополнительного соглашения к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении замены объектов недвижимости индивидуального строительства, расположенного по строительному адресу: <адрес> на объекты недвижимости (земельный участок и жилой дом), распложенные по адресу: <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены АО «ДОМ.РФ», Министерство финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по Забайкальскому краю, ФИО3.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, представила письменные возражения.

Третьи лица АО «ДОМ.РФ», Министерство финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по Забайкальскому краю, ФИО3 в судебное заседание не явились, надлежаще извещены судом о времени и месте слушания дела, причин не явки суду не сообщили, от АО «ДОМ.РФ» поступили письменные пояснения.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор) на сумму 6 000 000 руб. под 8,00% годовых, сроком на 348 месяца по программе «СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА».

Согласно п.12 Кредитного договора, цели использования кредита - индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилой дом, земельный участок, находящегося по адресу: <адрес>

Согласно п. 11 в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заёмщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору до выдачи кредита: поручительство гражданина РФ - ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО3 заключен договор поручительства на сумму 6 000 000 руб. под 8,00% годовых, сроком на 348 месяца.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ипотека в силу закона зарегистрирована на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А.

Кредитный договор был заключен в рамках государственной программы «Льготная ипотека» на цели: «Строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации». Условия государственной программы регламентированы Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 N 566 (ред. от 15.12.2023) «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах» (далее - Постановление).

Согласно п.22 Кредитного договора, Заёмщик обязуется использовать кредит на цели, указанные в п.12 Договора, и предоставить Кредитору: до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 2 (двух) месяцев с даты окончания строительства Объекта недвижимости: документы, подтверждающие оплату Документа - основания строительства объекта недвижимости (договора)/произведенных работ/материалов и окончание строительства Объекта недвижимости; отчет об оценке стоимости Объекта недвижимости. До ДД.ММ.ГГГГ, а также осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в органе регистрации прав, и в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты принятия документов на государственную регистрацию предоставить Кредитору расписку в получении документов от органа регистрации прав. Не позднее даты государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости страховой полис/договор страхования Объект недвижимости, указанный в п.12 Договора, Трехстороннее соглашение и документ, подтверждающий факт полной оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования.

Указанные обстоятельства сторонами не оспорены.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ПАО Сбербанк было подано заявление с требованием о внесения изменений с состав обеспечения по кредитному договору, а именно о выведении земельного участка по адресу <адрес>, кадастровый №, и введении дома с земельным участком по адресу <адрес>, кадастровые номера №, №, в связи с осуществлением строительства на другом земельном участке.

На указанное заявление был дан ответ без даты об отказе в удовлетворении заявления, так как кредит субсидируется в рамках программы Господдержка строительство дома своими силами, внесение изменений в кредитный договор не предусмотрено.

Выражая несогласие с ответом ПАО Сбербанк, ФИО1 ссылается на наличие оснований для замены предмета залога. Однако ее позиция основана на неверном толковании норм материального права.

Согласно ч. 1. ст.345 ГК РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

иное имущество в случаях, установленных законом.

Согласно ч. 3 ст. 345 ГК РФ если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

Согласно ч. 4 ст. 345 ГК РФ если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.

Из материалов дела следует, что кредитный договор между сторонами заключен в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 23.04.2020 N 566 (ред. от 15.12.2023) «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах».

Так, ПАО Сбербанк входит в перечень кредиторов АО ДОМ.РФ (далее Общество) - участника программы, что подтверждается информацией на официальном сайте Общества.

Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно ст. 820 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Пунктом 23 Кредитного договора Заемщик выразил согласие на передачу персональных данных АО «ДОМ.РФ» в целях реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением.

Как указано выше, согласно п.12 Кредитного договора, сторонами согласована цель использования кредита - индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилой дом, земельный участок, находящегося по адресу: <адрес>.

ФИО1 не было оспорено, что она была ознакомлена с условиями Кредитного договора, подписала его, таким образом, приняла все предложенные ей условия.

Заключая Кредитный договор с целевым использованием кредитных средств, истец приняла на себя риск возникновения негативных последствий (нецелевого использования).

Согласно п. л Постановления Правительства РФ от 23.04.2020 N 566 (ред. от 15.12.2023) «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах» банк передает информацию о заключении кредитного договора, по которому в соответствии с настоящими Правилами должно осуществляться возмещение недополученных доходов, предоставлена обществу не позднее месяца, следующего за месяцем выдачи кредита (займа) на основании указанного кредитного договора.

Согласно п. ж указанного Постановления по состоянию на последнее число календарного месяца, за который выплачивается возмещение недополученных доходов, обязательства заёмщика по кредитному договору обеспечены залогом индивидуального жилого дома, для строительства которого предоставлен кредит (заем), и (или) земельного участка, для приобретения которого и для строительства индивидуального жилого дома на котором предоставлен кредит (заем), после государственной регистрации права собственности заёмщика (одного из солидарных заёмщиков) на индивидуальный жилой дом и (или) земельный участок.

Согласно п.4.3.3 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов кредитор имеет право производить документальную и фактическую проверку, в том числе с выездом на место нахождения Объекта недвижимости, целевого использования Кредита, а также наличия, состояния, условий содержания Объекта недвижимости и состава лиц, постоянно или временно проживающих в Объекте недвижимости - жилом помещении (если предметом залога является жилого помещение), и оснований для их проживания.

Согласно п. 3, п.4.3.4 предусмотрена ответственность в случае неисполнения Заёмщиком/Созаёмщиками его (их) обязательств в части подтверждения целевого использования кредитных средств и надлежащего оформления кредитуемого Объекта недвижимости в залог после выдачи Кредита в соответствии с условиями договора.

В силу самого факта участия в государственной программе, заключающейся в предоставлении заемщикам кредитов, процентная ставка по которым частично субсидируется АО ДОМ.РФ, банк обязан заключать кредитные договоры с заемщиками, с соответствующим установленным программой критериям, предъявляемым к заемщикам.

Кредитный договор был заключен в рамках государственной программы «Льготная ипотека» на цели: «строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации» (далее Программа), на основании заявления-анкеты Заемщика, на получение «Жилищного кредита».

Программа является федеральной мерой государственной поддержки в жилищной сфере. Условия предоставления размещены на официальном сайте оператора госпрограммы - АО «ДОМ.РФ».

Согласно п. 3.6 данной программы возмещение недополученных доходов осуществляется ежемесячными выплатами кредитору за период с даты выдачи кредита (займа) до даты регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом хоз. способом, но не более чем 12 месяцев с даты заключения кредитного договора. Возмещение недополученных доходов осуществляется исходя из фактически уплаченной заемщиком в расчетном месяце суммы процентов за пользование кредитом (займом) в соответствии с условиями кредитного договора, (договора займа).

На момент заключения Кредитного договора действовало Постановление, которое утратило свою силу ДД.ММ.ГГГГ.

Условия программы определяют правила предоставления субсидий из федерального бюджета АО ДОМ.РФ для возмещения кредитным организациям (банкам-участникам) недополученных доходов. Порядок взаимодействия кредиторов и Общества по вопросам выплат определяется Обществом. Выплаты осуществляются Обществом при выполнении всех условий, установленных пунктом 5 Постановления №.

В соответствии с пунктом 2 абз. 2 Постановления, недополученные доходы возмещаются кредиторам по договорам о предоставлении кредита (займа), обязательства по которым обеспечены Кредитным договором, информация о которых предоставлена Обществу в сроки и по форме, которые определены правилами Постановления, в пределах средств, выделенных обществу для этой цели из федерального бюджета и (или) иных определенных Правительством Российской Федерации источников.

Пункт 4 Постановления гласит, что возмещение недополученных доходов осуществляется Обществом ежемесячными выплатами кредитору за период с даты выдачи кредита (займа) до даты окончания срока действия кредитного договора (с учетом положений абзаца пятого подпункта "ж" пункта 5 Постановления), начиная с календарного месяца, следующего за месяцем, в котором Обществом получены средства, указанные в пункте 2 Постановления. Возмещение недополученных доходов осуществляется исходя из фактически уплаченной заемщиком в расчетном месяце суммы процентов за пользование кредитом (займом) в соответствии с условиями кредитного договора.

Кредиторам-участникам программы устанавливаются лимиты средств выплат возмещения, размер которых установлен Обществом и размещен на официальном сайте АО ДОМ РФ.

Из ответа АО «ДОМ.РФ» на судебный запрос следует, что возмещение недополученных доходов по данному Кредитному договору производилось в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (на момент исполнения запроса).

ПАО Сбербанк получил от АО «ДОМ.РФ» возмещение недополученных доходов по кредитному договору в общей сумме 2 134 267,07 руб. путем ежемесячного перечисления Обществом денежных средств.

Пункт 15 Постановления указывает, что кредиторы еженедельно представляют Обществу отчет о заявках граждан на получение кредитов (займов), заключенных кредитных договорах и выданных кредитах (займах) по форме согласно приложению N 5, Постановления.

Общество формирует и размещает на своем официальном сайте в сети «Интернет» отчет о ходе выплаты возмещений в соответствии с п. 17 Постановления ежемесячно.

Согласно п. 18 Постановления условия и порядок информационного взаимодействия общества и кредиторов в связи с выплатой возмещения недополученных доходов, в том числе в части определения содержания и форм документов, используемых при таком взаимодействии, определяются обществом и размещаются на официальном сайте Общества в сети «Интернет».

В соответствии с п. 5 ж Постановления, в случае предоставления кредита (займа) на цели, указанные в абзаце седьмом пункта 3 Постановления, государственная регистрация права собственности заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом должна быть осуществлена в срок, не превышающий 12 месяцев со дня заключения кредитного договора. Если государственная регистрация в указанный период не осуществлена, условие возмещения недополученных доходов, предусмотренное настоящим подпунктом, считается невыполненным, и возмещение по кредитному договору не осуществляется (в ред. Постановлений Правительства РФ от 31.05.2022 N 993).

Согласно Решению о порядке предоставления субсидии № от ДД.ММ.ГГГГ льготная ставка по программе возвращается клиентам, если объект был оформлен в собственность в течение 24 месяцев с даты заключения кредитного договора.

Клиентам, которые не успели зарегистрировать право собственности на дом в течение 11 месяцев, но укладываются со строительством и регистрацией в 24 месяца с даты заключения кредитного договора, льготная ставка будет возвращена.

Подтверждение наличия права собственности на жилой дом, построенный на земельном участке по адресу: <адрес> по состоянию на момент рассмотрения дела судом в ПАО Сбербанк не предоставлен, что ФИО1 не оспорено. Напротив, истцом указывалось, что от строительства жилого дома на земельном участке, указанного в разделе целей предоставления кредита Договора, она отказалась без согласования с кредитором.

В соответствии с разъяснениями АО «ДОМ.РФ» от 27.03.2024 года №4936-ФН в отношении вопроса о замене земельного участка, являющегося объектом приобретения по кредитам, выданным на цели приобретения земельного участка и строительства на нем индивидуального жилого дома в рамках программ льготного ипотечного кредитования (за исключением программы «Льготная ипотека на территории Республики Тыва») – условия реализации программы утверждены Постановлением Правительства №566 от 30.04.2022 года, условия указанных программ, регламентирующие соответствующую цель кредитования, предусматривают необходимость строительства индивидуального жилого дома только на том земельном участке, на цели приобретения которого выдан льготный ипотечный кредит.

Следовательно, ПАО Сбербанк правомерно отказал в замене залога по заявлению истца от ДД.ММ.ГГГГ, так как в противном случае будут утрачены основания субсидирования кредита согласно государственной программы.

При этом, ФИО1 указывалось, что о решении начать строительство дома на ином земельном участке кредитор не уведомлялся, соответственно, негативные риски от не выполнения условий кредитного соглашения должны быть возложены на заемщика. При этом, в судебном заседании истцом указывалось, что обращение с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ было ею инициировано с целью сохранения права на сниженную процентную ставку с рамках программы господдержки.

Соответственно, оснований для возложения на ПАО Сбербанк обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, которым будет произведена замена предмета залога, не имеется, так как указанное противоречит положениям Постановления №. Иных оснований иска ФИО1 не заявлено.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания условий кредитного договора судом отклоняются, так как ФИО1 такого требования не заявлено.

При таких основаниях, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании ответа незаконным, возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к кредитному договору о замене объекта недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента изготовления в окончательном виде в Забайкальский краевой путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Судья Д.П. Сергеева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.