Определение № 33-610/2026 от 12 марта 2026 г.

КОПИЯ

УИД 89RS0004-01-2024-004302-16

в суде 1 инстанции № 2-163/2025

апелляционное дело № 33-610/2026

мотивированное
определение

изготовлено 13.03.2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 27 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе

председательствующего судьи Гниденко С.П.,

судей Акбашевой Л.Ю., Селиверстовой Ю.А.

при секретаре судебного заседания Камбур А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-163/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок; встречному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Селиверстовой Ю.А., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

установила:

ФИО1 29 июля 2024 г. обратился в суд с иском первоначально к ФИО2, Сусенковой (ныне ФИО5) О.С. о признании недействительным заключенного ими 22 июля 2024 г. договора купли-продажи принадлежавшей ему в 4/7 долях и ФИО6 в 3/7 долях квартиры площадью 43,3 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и применении последствий недействительной сделки с аннулированием соответствующих государственных записей о праве собственности ответчиков на квартиру, ссылаясь на то, что заключение оспариваемого договора имело место помимо его воли, о заключении договора не знал, сведения о заключении договора получил из ЕГРН.

Впоследствии ФИО1 дополнил иск, предъявив к указанным ответчикам и ФИО4 требование о признании недействительным заключенного 27 сентября 2024 г. между Сусенковой (ныне ФИО5) О.С. и ФИО4 договора купли-продажи той же квартиры и аннулирования в ЕГРН записей о праве собственности ответчиков в отношении спорной квартиры, поскольку сделка с ФИО4 также состоялась помимо его воли в период неразрешенного судебного спора в отношении этой квартиры.

Во встречном иске ФИО4 предъявила к ФИО1, ФИО2, ФИО7 требования о признании ее добросовестным приобретателем спорной вышеуказанной квартиры, указав, что нашла объявление ФИО8 о продаже спорной квартиры на сайте «Авито», после чего связалась с продавцом, обсудила условия сделки и стоимость. Перед приобретением спорной квартиры ФИО4 лично осмотрела квартиру, провела проверку на отсутствие обременений, пообщалась с соседями, после чего подписала договор купли-продажи, проявив разумную степень осмотрительности и заботливости, которых требует совершение подобных сделок. Цена квартиры с учетом ее состояния соответствует рыночной; с момента заключения сделки она пользуется квартирой, оплачивает коммунальные расходы; полагает, что именно ФИО1 не проявил достаточной заботы и осмотрительности для обеспечения сохранности своего имущества.

Решением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 декабря 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены в части признания недействительным заключенного 23 июля 2024 г. между ФИО2 и Сусенковой (ныне ФИО5) О.С. договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с отказом в остальной части требований ФИО1 Встречный иск ФИО4 удовлетворен. ФИО4 признана добросовестным приобретателем указанной квартиры.

В апелляционной жалобе ФИО1 просят отменить решение суда в части отказа в удовлетворении его требований к ФИО4 и ФИО3 о признании недействительным заключенного ими договора купли-продажи квартиры от 27 сентября 2024 г. и применении последствий недействительности этой сделки, а также в части удовлетворения встречных требований ФИО4 о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку спорная квартира, являющаяся для него единственным жильем, выбыла из его собственности против его воли, он согласия на переход права собственности от него к иным лицам не давал, суд не учел формального подхода ФИО4 к приобретению права собственности на спорную квартиру: она не приняла во внимание, что квартира находилась в собственности продавца ФИО3 менее трех месяцев, цена продажи этой квартиры была установлена на прежнем уровне, что не объясняло причин продажи квартиры, ФИО4 до заключения сделки для осмотра квартиры не являлась, правоустанавливающие документы не проверяла, факт передачи денежных средств от ФИО4 к ФИО3, по его мнению, не подтвержден. Несмотря на регистрацию ФИО1 по месту жительства в указанной квартире, ФИО4 не приняла мер к установлению его личности, причин сохранения им регистрации, к исключению возможных судебных споров в отношении жилого помещения. Судом допущено процессуальное нарушение по ненаправлению определения о наложении ареста на квартиру от 27 сентября 2024 г. в уполномоченный орган, что затруднило восстановление его нарушенных прав.

О слушании дела по апелляционной жалобе стороны ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО4, третьи лица ФИО6, ФИО9 извещены надлежаще (первоначально 6 февраля 2026 г. ФИО4, ФИО1 в лице ФИО10, филиал ППК Роскадастра по ЯНАО, ФИО3 электронной почтой, 13 февраля 2026 г. ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО6 ФИО9 через его супругу ФИО2, которая обязалась передать ему соответствующие сведения, и заказной почтой и телефонограммами, после перерыва о дате судебного заседания стороны – 25 февраля 2026 г. электронной почтой и доставленными смс-сообщениями, а также все участники - в публичном порядке посредством заблаговременного размещения судом в информационной системе «Судебное делопроизводство» на официальном сайте суда http://oblsud.ynao.sudrf.ru/ в сети Интернет информации о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, месте и времени судебного заседания).

Поступившее от ФИО1 в лице представителя ФИО10 11 февраля 2026 г. ходатайство о проведении судебного заседания посредством видеоконференц-связи для участия в нем представителя истца определением судьи суда ЯНАО от 13 февраля 2026 г. оставлено без удовлетворения в связи с обусловленной сформированным графиком судебных заседаний отсутствием технической возможности, при этом подателю ходатайства, ранее изложившему мотивированную позицию в исковом заявлении и апелляционной жалобе, судом разъяснено право представить дополнительную позицию с доказательствами в ее подтверждение.

Проверив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу в пределах изложенных доводов по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа полагает, что такие нарушения по делу допущены, в связи с чем апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 17 ноября 2010г. между ОАО «СКБ-Банк», с одной стороны, и ФИО1 и ФИО6 как созаемщиками, с другой стороны, заключен кредитный договор <***> (в редакции дополнительного соглашения от 17 июня 2020г.), в соответствии с которым банк предоставил созаемщикам кредит в размере 2 400 000 руб. под 17,5% годовых сроком на 144 месяца для приобретения жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, на условиях передачи его в залог банку, а созаемщики приняли на себя обязательство возвратить кредитные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в сроки и размерах, установленных графиком погашения задолженности.

После приобретения с использованием кредитных денежных средств спорного жилого помещения произведена регистрация права общей долевой собственности за ФИО6 - 4/7 доли, за ФИО1 - 3/7 доли.

Решением Новоуренгойского городского суда от 18 апреля 2019 г. по гражданскому делу № 2-535/2019 с ФИО6 и ФИО1 в пользу ПАО «СКБ-банк» солидарно взыскана задолженность по указанному кредитному договору в размере 1 918 183 руб. 37 коп., в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 23 790 руб. 92 коп., всего 1 941 974 руб. 29 коп.; обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: ЯНАО, <адрес>; определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов; установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в сумме 3 373 600 руб.; в остальной части иска отказано.

Решение суда сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.

24 мая 2019 г. взыскателю ПАО «СКБ-банк» выдан исполнительный лист, который к исполнению не предъявлялся по 20 сентября 2023 г.

05 июня 2019 г. между ПАО «СКБ-банк» и ФИО2 заключен договор уступки права требования (цессии) по кредитному договору в объеме и на условиях, которые существуют на момент перехода прав.

Определением Новоуренгойского городского суда от 22 июля 2020 г. произведена замена взыскателя с ПАО «СКБ-банк» на ФИО2

21 сентября 2023 г. исполнительный лист ФС № 025567621 предъявлен ФИО2 к исполнению в ОСП по г. Новый Уренгой УФСС России по ЯНАО.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 21 сентября 2023 г. возбуждено исполнительное производство № 253653/23/89007-ИП.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 06 февраля 2024 г. № 253653/23/89007-ИП наложен запрет регистрационных действий в отношении квартиры по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО от 21 мая 2024 г. отменено определение Новоуренгойского городского суда от 10 июля 2023 г., в восстановлении срока для предъявления исполнительного документа ФС № 025567621 от 24 мая 2019 г. к принудительному исполнению ФИО2 отказано.

Несмотря на это, ФИО2, будучи осведомленной об отсутствии оснований продолжать исполнение решения Новоуренгойского городского суда от 18 апреля 2019 г. по гражданскому делу № 2-535/2019 по причине пропуска ею срока предъявления исполнительного документа к принудительному исполнению, она предъявила в Новоуренгойский городской суд заявление об изменении способа и порядка исполнения указанного решения суда от 18 апреля 2019 г. по гражданскому делу № 2-535/2019 с передачей в ее собственность из собственности ФИО1 и ФИО6 спорной квартиры по адресу: <адрес>.

Определением Новоуренгойского городского суда от 24 июня 2024 г. в порядке удовлетворения указанного заявления ФИО2 был изменен способ и порядок исполнения решения Новоуренгойского городского суда от 18 апреля 2019 г. по гражданскому делу № 2-535/2019: в собственность ФИО2 передана квартира по адресу: <адрес>; с ФИО2 в пользу ФИО6 взыскана денежная компенсация в размере 854 814 руб. 19 коп.; в пользу ФИО1 взысканы денежные средства, уплаченные им в рамках исполнительного производства в размере 641 110 руб. 64 коп.

ФИО1 в судебном заседании по рассмотрению заявления ФИО2 не участвовал, впоследствии предъявил частную жалобу на это определение суда, указав на его ненадлежащее извещение, в связи с нахождением его в Белгородской области, с которой почтовое и транспортное сообщение затруднено в связи с установленным уровнем террористической опасности.

До предъявления ФИО1 указанной частной жалобы на определение суда от 18 июля 2024 г. постановлением судебного пристава-исполнителя по указанному исполнительному производству от 18 июля 2024 г. наложенный 06 февраля 2024 г. запрет регистрационных действий в отношении спорной квартиры отменен на основании заявления взыскателя ФИО2 (л.д. 53 тома 3).

22 июля 2024 г. между ФИО2 и ФИО7 заключен договор купли-продажи указанной квартиры по адресу: <адрес>.

В тот же день 22 июля 2024 г. ФИО2 и ФИО7 подписано соглашение, из которого следует, что ФИО8 принимает на себя обязанность оказать ФИО2 услуги по продаже спорной квартиры третьим лицам. При этом ФИО8 обязалась передать ФИО2 денежные средства лишь после окончательного расчета с найденным ею покупателем квартиры (л.д. 154 тома 1).

23 июля 2024 г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества к ФИО8

Таким образом, спорная квартира находилась в собственности ФИО2 с 18 по 23 июля 2024 г., то есть шесть дней.

В день внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности на спорную квартиру к ФИО8 - 29 июля 2024 г. – истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО8 о признании договора купли-продажи спорного жилого помещения от 23 июля 2024 г. недействительным, одновременно заявив ходатайство о применении обеспечительных мер в виде наложения ареста на спорное жилое помещение.

Определением Новоуренгойского городского суда от 29 июля 2024 г. на квартиру по адресу: <адрес>, наложен арест. Вместе с тем, в Управление Росреестра по ЯНАО данное определение в установленный срок направлено судом не было.

Далее 27 сентября 2024 г. между ФИО8 и ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной квартиры по адресу: <адрес>.

02 октября 2024 г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества к ФИО4

Таким образом, спорная квартира находилась в собственности ФИО8 краткий период с 29 июля 2024 г. по 02 октября 2024 г.

Далее в порядке удовлетворения частной жалобы ФИО1 апелляционным определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 марта 2025 г. определение Новоуренгойского городского суда от 24 июня 2024 г. о передаче спорной квартиры в собственность ФИО2 отменено, вопрос разрешен по существу с отказом ФИО2 в удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения Новоуренгойского городского суда от 18 апреля 2019 г. отказано, поскольку на дату предъявления этого заявления срок предъявления исполнительного листа по гражданскому делу от 24 мая 2019 г. № 2-535/2019 предъявлен ФИО2 к принудительному исполнению истек и в его восстановлении отказано, поскольку взыскатель ФИО2 по собственному усмотрению не предпринимала каких-либо действий для принудительного исполнения решения суда.

30 октября 2025 г. ФИО8 заключила брак с ФИО11 с присвоением ей фамилии Сотникова (л.д. 99об тома 3). Далее по тексту ФИО8 значится ФИО3

Разрешая спор, руководствуясь статьями 166, 167, 168, 209, 301,302, 454, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 38, 39 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд исходил из установленного в ходе судебного разбирательства отсутствия волеизъявления собственников квартиры ФИО6 (4/7 доли) и ФИО1 (3/7 доли) в заключении 23 июля 2024 г. договора купли-продажи спорной квартиры и отсутствия у ФИО2 каких-либо правомочий на заключение от имени собственников указанного договора с ФИО3, в связи с чем удовлетворил требование ФИО1 о признании этого договора купли-продажи ничтожным как заключенного с нарушением требований закона, предоставляющего право на распоряжение имуществом лишь его собственнику.

При этом суд отклонил доводы ФИО3 об ее добросовестности как приобретателя квартиры с учетом того, что она с 2010 г. осуществляет предпринимательскую риэлтерскую деятельность, одновременно с подписанием 22 июля 2024 г. договора купли-продажи с ФИО2 они же подписали соглашение об оказании со стороны ФИО3 в пользу ФИО2 услуг по продаже этой квартиры иным лицами. Факт передачи продавцом покупателю денежных средств в размере стоимости квартиры в 5 450 000 руб. судом поставлен под сомнение, доказательств уплаты по договору денежных средств в материалы дела не представлено.

В этой части решение суда участниками судебного разбирательства не оспаривается.

Вместе с тем, разрешая встречный иск ФИО4, суд исходил из того, что в период с 19 ноября 2015 г. по 28 января 2019 г. ей принадлежало на праве собственности жилое помещение площадью 61,6 кв.м. по адресу: <адрес>, которое она продала 29 января 2025 г. за 6 500 000 руб., которые в тот же день поступили на открытый на ее имя сберегательный счет №.

В качестве доказательств добросовестности ФИО4 суд принял ее пояснения о том, что ФИО3 рекомендовали ей как хорошего риелтора, в связи с чем она не имела оснований не доверять ФИО3 Перед приобретением спорной квартиры ФИО4 лично осмотрела квартиру, провела проверку на отсутствие обременений, пообщалась с соседями, после чего подписала договор купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд удовлетворил встречный иск ФИО4, признав ее добросовестным приобретателем, установив, что она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которых требует совершение подобных сделок, при этом установление наличия судебных споров, исполнительных производств и, следовательно, оснований для более тщательной проверки выбранного объекта недвижимости при совершении сделки в данном случае объективно не представлялось возможным, поскольку таковые сведения имелись лишь в отношении ФИО12, не являвшейся стороной сделки, а возможность поиска аналогичных сведений не по владельцу, а непосредственно по самому объекту недвижимости отсутствует.

Посчитав удовлетворение встречных требований ФИО4 исключающими возможность удовлетворения требований ФИО1 о признании этой сделки недействительной, поскольку им не были заявлены виндикационные требования по статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ФИО1 указывает на несогласие с отказом в удовлетворении предъявленного им иска о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры между ФИО3 и ФИО4

Судебная коллегия находит эти доводы заявителя заслуживающими внимания.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности (ничтожности) заключенного между ФИО2 и ФИО7 договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку она была совершена в отсутствие воли действительных собственников спорной квартиры - ФИО1 и ФИО6 на ее отчуждение, то в порядке применения недействительной этой сделки, во-первых, подлежала аннулированию в государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО2 и ФИО7 в отношении спорной квартиры, во-вторых, признанию недействительным (ничтожным) подлежал и заключенный спустя два месяца - 29 сентября 2024 г. между ФИО7 и ФИО4 договор купли-продажи этой же квартиры с аннулированием в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 в отношении спорной квартиры - с учетом обстоятельств как отсутствия волеизъявления собственников квартиры, включая истца ФИО1 на ее отчуждение ФИО4, так и с учетом того, что этот договор был заключен в период рассмотрения настоящего гражданского дела после принятия судом мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах решение суда об отказе в признании указанной сделки недействительной подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об удовлетворении данного искового требования ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры.

Также обоснованы доводы жалобы ФИО1 о незаконности решения суда об удовлетворении встречного иска ФИО4 о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании заключенного 29 сентября 2024 г. договора купли-продажи с ФИО7

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 302 этого же кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В рассматриваемом споре не ФИО1 как собственник имущества просит истребовать квартиру из владения ФИО4 как добросовестного приобретателя, а ФИО4, утверждая себя в качестве добросовестного приобретателя, просит истребовать квартиру у ее титульных собственников ФИО1 и ФИО6, предъявляя с этой целью требования о признании ее добросовестным приобретателем.

Вместе с тем, из поведения ФИО4 ее добросовестность бесспорно не следует.

Ее доводы во встречном иске основаны на том, что она купила квартиру у ФИО13 как у титульного собственника в отсутствие каких-либо обременений в отношении квартиры, зная о краткости владения данной квартирой со стороны ФИО8 и о наличии в этой квартире регистрации по месту жительства ее прежнего собственника ФИО1

Вместе с тем, в судебном заседании 23 сентября 2025 г. ФИО4 поясняла, что она была осведомлена о краткости периода нахождения спорной квартиры в собственности ранее ей знакомой ФИО8, с которой она была знакома как с хорошим риелтором не менее года до оспариваемой сделки. Объявление о продаже она увидела на Авито, ее привлекла цена. На ее вопрос о причинах продажи квартиры через два месяца после приобретением ФИО8 ей пояснила, что нужны деньги. Не пояснила, где и как она передавала деньги за квартиру ФИО14 (л.д. 229-230 тома 1).При подготовке к покупке спорной квартиры она вообще не касалась вопроса о том, кто проживал в спорной квартире.

В судебном заседании 08 декабря 2025 г. ФИО4 пояснила, что сначала увидела объявление о продаже квартиры на Авито, потом оказалось, что ФИО3, которая продает квартиру, - знакомая ее знакомых, через которых они созвонились, встретились в МФЦ, обговорили про квартиру. ФИО3 через несколько дней показала ей квартиру, открыв дверь ключами, квартира была в не очень хорошем состоянии, но она решила ее купить как вложение денег, возможно, для сдачи в аренду, ее устроила цена квартиры. У нее есть другое жилье в Новом Уренгое для проживания. ФИО3 показала ей, что у нее была купля-продажа этой квартиры недавно. На ее вопрос ФИО3 сказала, что продает, т.к. уезжает. Про споры о квартиры и исполнительное производство она не говорила. Аналогичные квартиры стоили более 6 миллионов без ремонта. Она до этого смотрела порядка 4 квартира. Она знала, что в квартире зарегистрирован бывший собственник ФИО1, но ей сказали, что он выпишется (л.д. 154 тома 3).

Таким образом, пояснения ФИО4 в разных судебных заседаниях и встречном иске существенно отличаются относительно пояснений об обстоятельствах и длительности знакомства с ФИО8, мотивах приобретения квартиры с ее стороны и продажи квартиры со стороны ФИО8, порядка ее приобретения, а также они противоречат позиции ФИО3, изложенной при рассмотрении дела.

Так, в возражения на иск ФИО3 указала, что 27 сентября 2024 г. она продала спорную квартиру ФИО4 за 5 450 000 руб., т.к. поняла, что эта квартира не подходит ей по характеристикам. Какие конкретно характеристики квартиры ей не подходят и почему она не поняла этого до приобретения этой квартиры 29 июля 2024 г. у ФИО2, не указала. Также указала, что ничего не знала о наличии споров о праве собственности на квартиру, в противном случае она бы отказалась от заключения договора с ФИО2 Во всяком случае она купила квартиру у титульного собственника при отсутствии у ЕГРН обременений в отношении жилого помещения (л.д. 127-128тома 3).

По данным ЕГРЮЛ, ФИО3 с 11 октября 2016 г. по настоящее время является индивидуальным предпринимателем, основной вид деятельности – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, дополнительные виды деятельности – за вознаграждение или на договорной основе предоставление консультационных и посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества и управление недвижимым имуществом (л.д. 132-135 тома 3).

Кроме того, вопреки позиции ФИО4, из содержащихся в общедоступных сведениях – в выписке из ЕГРН в отношении спорной квартиры по ее кадастровому номеру, прямо следует, что за период с 18 июля 2024 г. у квартиры неоднократно сменился собственник, а именно с 18 по 23 июля 2024 г. собственником была ФИО2, с 29 июля 2024 г. по сентябрь 2024 г. – ФИО8 и что право собственности ФИО1, зарегистрированного в спорной квартире на дату ее приобретения ФИО4, прекращено на основании судебного постановления от 18 июля 2024 г., срок обжалования которого в судах вышестоящих инстанций еще не истек, что давало основание предполагать наличие неоконченного судебного спора по этой квартире, при этом регистрация ФИО1 по месту жительства в спорной квартире не прекращена, добровольно он эту регистрацию не погашает, несмотря на состоявшееся 18 июля 2024 г. судебное постановление, цена на спорную квартиру в размере 5 450 000 руб. по сравнению с аналогами, продаваемыми более чем за 6 млн. руб. в аналогичном состоянии, со стороны ФИО8 в отношениях с ФИО4 занижена.

Совокупность указанных обстоятельств давали ФИО4 основания полагать наличие повышенного риска при заключении договора купли-продажи этой квартиры, для преодоления которого требовались дополнительные проверочные действия, в том числе в отношении наличия судебных споров с ФИО2, к которой право на квартиру перешло по судебному постановлению от 18 июля 2024 г., и с ФИО8, которая приобрела у ФИО2 эту квартиру через пять дней после регистрации за ФИО2 права собственности на квартиру, в том числе посредством обращения на общедоступный сайт Новоуренгойского городского суда, на котором на дату заключения ФИО4 договора купли-продажи уже были размещены сведения о рассмотрении настоящего дела по иску титульного собственника квартиры ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры между ФИО2 и ФИО8, и эти сведения были размещены в установленном порядке на общедоступном интернет-сайте Новоуренгойского городского суда.

По сведениям ЕРИЦ ЯНАО, принятых в качестве новых доказательств по делу, лицевой счет на спорную квартиру был открыт в период с 01 января 2019 г. по 22 июля 2024 г. на имя ФИО1, с 23 июля 2024 г. по настоящее время – на имя ФИО8 Обращение ФИО4 для открытия лицевого счета на квартиру в ЕРИЦ не поступало.

Исходя из изложенного, бесспорная добросовестность ФИО4 при заключении с ФИО8 оспариваемого договора от 29 сентября 2024 г. не усматривается, поскольку у ФИО4 при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от нее в данном случае, возможность из общедоступных сведений, размещенных в ЕГРН, получить сведения обо всех собственниках жилого помещения, которые сменились за краткий период – не более чем за два месяца до заключения ею сделки, и соответственно – из общедоступных сведений на интернет-сайте Новоуренгойского городского суда о судебном споре прежних собственников и даже продавца квартиры ФИО8 по настоящему делу в отношении жилого помещения

Кроме того, как указано выше, согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли.

При таких обстоятельствах, поскольку спорная квартира выбыла из собственности первоначальных собственников ФИО1 и ФИО6 помимо их воли на основании определения суда от 18 июля 2024 г., впоследствии отмененного апелляционным определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 марта 2025 г., то ФИО4 в силу закона не может являться добросовестным приобретателем, в связи с чем встречные требования ФИО4 о признании ее добросовестным приобретателем подлежали оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

о п р е д е л и л а:

апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.

решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 декабря 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о применении последствий недействительности договора, признании недействительным заключенного 27 сентября 2024 г. между ФИО8 и ФИО4 договора купли-продажи квартиры, аннулировании сведений в ЕГРН и об удовлетворении встречных требований ФИО4 о признании ее добросовестным приобретателем квартиры, принять в этой части новое решение.

Применить последствия недействительности заключенного 22 июля 2024 г. между ФИО2 и ФИО8 договора купли-продажи жилого помещения.

Признать недействительным заключенный 27 сентября 2024 г. между ФИО8 и ФИО4 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости государственные записи о регистрации права собственности соответственно ФИО2 (СНИЛС №), ФИО15 (СНИЛС №), ФИО4 (СНИЛС №) на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования ФИО4 о признании ее добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев с даты принятия мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий С.П. Гниденко

Судьи Л.Ю. Акбашева

Ю.А. Селиверстова