Решение № 2-10430/2017 2-10430/2017~М-9726/2017 М-9726/2017 от 10 декабря 2017 г. по делу № 2-10430/2017

Подлинник Дело № 2-10430/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Р.Р. Минзарипова,

при секретаре судебного заседания А.И. Ханеевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также истица) обратилась в суд с иском к ООО «Фон» (далее также ответчик), указав, что 15.12.2011 между ответчиком и ФИО2 заключен предварительный договор №<номер изъят> купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в 9-18-этажном кирпично-монолитном жилом доме, расположенном по ул.Ак.Губкина Советского района г.Казани (<данные изъяты> дом), по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>. Стоимость квартиры определена в размере 1 230 240 руб. Обязательство по оплате стоимости жилого помещения исполнено в полном объеме путем передачи простого векселя № <номер изъят> ООО «Персона+» от 15.12.2011. 04.04.2013 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки права требования № <номер изъят>, согласованный с ООО «Фон». Обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме, что подтверждается распиской ФИО2 от 04.04.2013. 10.06.2014 сторонами подписано соглашение о расторжении договора №<номер изъят> от 15.11.2011. Вместе с тем, 10.06.2014 между сторонами заключен предварительный договор № <номер изъят> купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в 9-18-этажном кирпично-монолитном жилом доме, расположенном по ул.Ак.Губкина Советского района г.Казани (<данные изъяты> дом), по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>. Стоимость квартиры определена в размере 1 316 880 руб., обязательство по оплате стоимости жилого помещения исполнено в полном объеме путем зачета денежных средств, подлежащих возврату после расторжения предварительного договора купли-продажи №<номер изъят> от 15.12.2011, и уплаты денежной суммы в размере 86 640 руб. На основании соглашения от 30.12.2015 основной договор должен быть заключен не позднее 30.09.2016. Однако основной договор в оговоренный сторонами срок с истцом не подписан, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. Истец просит признать предварительный договор от 10.06.2014 № <номер изъят> договором долевого участия в строительстве.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1).

В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из содержания приведенных норм истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья.

Судом установлено, что что 15.12.2011 между ответчиком и ФИО2 заключен предварительный договор №<номер изъят> купли-продажи жилого помещения №<данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в 9-18-этажном кирпично-монолитном жилом доме, расположенном по ул.Ак.Губкина Советского района г.Казани (3 дом), по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>. Стоимость квартиры определена в размере 1 230 240 руб. Обязательство по оплате стоимости жилого помещения исполнено в полном объеме путем передачи простого векселя № <номер изъят> ООО «Персона+» от 15.12.2011.

04.04.2013 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки права требования № <номер изъят>, согласованный с ООО «Фон». Обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме, что подтверждается распиской ФИО2 от 04.04.2013.

10.06.2014 сторонами подписано соглашение о расторжении договора №<номер изъят> от 15.12.2011. Также 10.06.2014 между сторонами заключен предварительный договор № <номер изъят> купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в 9-18-этажном кирпично-монолитном жилом доме, расположенном по ул.Ак.Губкина Советского района г.Казани <данные изъяты> дом), по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>. Стоимость квартиры определена в размере 1 316 880 руб., обязательство по оплате стоимости жилого помещения исполнено в полном объеме путем зачета денежных средств подлежащих возврату после расторжения предварительного договора купли-продажи №<номер изъят> от 15.12.2011, а также уплаты денежной суммы в размере 86 640 руб.

На основании дополнительного соглашения от 30.12.2015 основной договор должен быть заключен не позднее 30.09.2016.

Как следует из содержания предварительного договора, его сторонами были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. Так, из текста предварительного договора следует, что ООО «Фон» обязалось передать объект недвижимости истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения сторонами определена, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органом технической инвентаризации.

Истец полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость жилого помещения по предварительному договору купли-продажи, данное обстоятельство представителем ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривалось и подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свое обязательство по заключению основного договора, что лишает истца зарегистрировать право собственности на предмет договорных отношений.

В соответствии с пунктами 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из содержания предварительного договора купли-продажи помещения, сложившихся между сторонами отношений, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились отношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемые Законом; ООО «Фон» обязалось построить многоквартирный дом и продать квартиру в данном доме истцу, основной договор должен был быть подписан не позднее 30.09.2016. Более того, в силу пункта 2.3.1 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна быть уже произведена до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья подлежит удовлетворению.

В силу положений статей 88, 98, 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет МО г. Казани подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 10.06.2014 № <номер изъят> договором долевого участия в строительстве, заключенным между ООО «Фон» и ФИО1.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 10.06.2014 № <номер изъят>, заключенного между ООО «Фон» и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве жилого дома.

Взыскать с ООО «Фон» в бюджет МО г. Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья Р.Р. Минзарипов