Решение № 2-627/2019 2-627/2019~М-52/2019 М-52/2019 от 6 февраля 2019 г. по делу № 2-627/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 07 февраля 2019 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Овчаренко М.Н.,

при секретаре Ярош О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Куйбышевский районный суд г. Омска к ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области с вышеназванными исковыми требованиями, указав, что в июне 2018 года ему стало известно, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области выставило на торги арестованную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в которой истец проживает с 2006 года. Данная квартира была куплена в совместном браке с ФИО3, но оформлена на ФИО4. В ходе проведения ремонтных работ, ФИО4 самовольно произвел перепланировку квартиры, тем самым увеличив жилую площадь на 7,8 кв.м. и общую площадь квартиры на 4,5 кв.м. О перепланировке было известно сотрудникам Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и судебному приставу-исполнителю ОСП по ЦАО №2 г. Омска. Однако, договор купли-продажи по итогам торгов был заключен на несуществующий объект площадью 50,5 кв.м. Кроме того, ФИО2 всего лишь номинальный покупатель и ФИО5 готов продать истцу квартиру, поэтому действительным правообладателем <адрес> является ФИО5, следовательно сделка купли продажи проведена с нарушением требований ст.170 ГК РФ. Со ссылками на нормы права ст.166, 167, 168 ГК РФ, просил признать договор купли-продажи <адрес> в г.Омске, заключенный 06.07.2018 г. между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области недействительным, восстановить в ЕГРЮЛ запись о регистрации права собственности за ФИО1 на указанную квартиру.

Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовал, извещен надлежаще, причина неявки неизвестна.

Третье лицо и представитель ФИО1 –ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца и третьего лица по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Пояснил, что, площадь квартиры указана иная, чем в документах. Полагал, что процедура проведения торгов была нарушена.

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме. В суд представлен отзыв, в котором указано, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации, то есть, если была нарушена процедура их проведения. Квартира, расположенная по адресу <адрес> была передана на реализацию ТУ Росимущества в Омской области Центральным отделом № 2 УФССП России по Омской области в соответствии с уведомлением № от 08.05.2018 о готовности к реализации арестованного имущества на основании заявки на торги арестованного имущества от 25.04.2018 по исполнительному производству №-ИП. 15.05.2018 ТУ Росимущества в Омской области было направлено извещение, в адрес УФССП по Омской области, о готовности к реализации указанного выше имущества. Извещение о проведении первых торгов по продаже Имущества, назначенных на 28.06.2018, было опубликовано в периодическом печатном издании газета «Омский Вестник» № 21 от 01.06.2018. Также информация о проведении торгов была размещена в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Начальная продажная стоимость составила 2 008 000 рублей, шаг аукциона 40 000 рублей. В соответствии с текстом указанного извещения комиссия по проведению торгов ТУ Росимущества в Омской области, рассмотрев заявки и документы, поданные для участия в аукционе, а также выписку с банковского счета ТУ Росимущества в Омской области, протоколом № 1 окончания приема и регистрации заявок от 27.06.2018 допустила к участию в торгах 9 заявителей. Протоколом № 2 заседания комиссии об определении победителя торгов от 28.06.2018 победителем была признана ФИО2. В день торгов с победителем был заключен протокол № 761 о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества. Цена продажи имущества составила 3 968 000 рублей. Площадь реализованного Имущества должника ФИО1 составляет 50,5 кв.м, согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.04.2018.

26.06.2018 в адрес ТУ Росимущества в Омской области поступило уведомление от ФИО3, действующей на основании доверенности от ФИО1 в котором сообщалось, что Имущество, реализуемое на торгах было реконструировано, но надлежащим образом не оформлено.

Представитель покупателя ФИО2 действующей по доверенности № от 29.12.2015 ФИО8 ознакомлена с представленным в ТУ Росимущества в Омской области уведомлением от ФИО3, о чем имеется отметка. Каких либо возражений по поводу приобретенного Имущества и имеющегося уведомления от ФИО3 о реконструкции объекта недвижимости со стороны покупателя не поступало. Таким образом, доводы Истца о том, что лица, желающие купить данное Имущество, не знают о его реконструкции, является ошибочным. В соответствии с указанным выше протоколом покупатель 05.07.2018, перечислил на счет ТУ Росимущества в Омской области денежные средства в размере 3 868 000 руб. (в счет оплаты имущества был зачислен задаток за участие в торгах по указанному объекту в размере 100 000 рублей, перечисленный покупателем по договору о задатке от 25.06.2018 №). ТУ Росимущества денежные средства в размере 3 968 000 рублей были перечислены в полном объеме на счет УФССП России по Омской области 06.07.2018 (заявка на кассовый расход №). Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки. Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар.

Договор купли-продажи арестованного имущества и акт приема передачи подписан между ТУ Росимущества в Омской области и ФИО2 и не обжаловался, денежные средства от реализации арестованного имущества перечислены в полном объеме на счет службы судебных приставов. Также на приобретенное ФИО2 Имущество надлежащим образом оформлено право собственности. В связи с этим доводы Истца о том, что сделка проведена с нарушением требований ст. 170 ГК РФ являются ошибочными.

Все действия ТУ Росимущества в Омской области по реализации арестованного заложенного имущества, принадлежащего должнику ФИО1, были осуществлены в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Выслушав пояснения участников судебного разбирательства, изучив имеющиеся письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с п. 3 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Положениями п. 2 Правил направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июня 2009 года N 526, предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов.

Статьей 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" установлено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Организация и проведение публичных торгов в процессе исполнительного производства производится в порядке, предусмотренном статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Решением Центрального районного суда г. Омска от 27.11.2017 года по делу № 2-2938/2017 по иску ФИО5 к ФИО1 о взыскании долга по договорам займа, обращении взыскания на предмет ипотеки, судебных расходов взыскано с ФИО1 в пользу ФИО5 задолженность в размере 7 357 938 рублей 54 копейки, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу <адрес> площадью 50,5 кв.м., кадастровый (или условный) №, установлена начальная продажная цена 2 008 000 рублей.

На основании исполнительного листа ФС №, выданного Центральным районным судом г. Омска во исполнение названного решения, постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ЦАО № 2 г. Омска УФССП по Омской области в отношении должника ФИО1 в пользу взыскателя ФИО5 27.02.2018 г. возбуждено исполнительное производство.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ЦАО № 2 г. Омска УФССП по Омской области от 25.04.2018 г. спорное недвижимое имущество передано на реализацию. Цена вышеуказанного имущества определена 2 008 000,00 рублей.

В газете "Омский вестник" от 01.06.2018 г., на официальном сайте УФССП России по Омской области, а также на сайте www.torgi.gov.ru было опубликовано информационное извещение о проведении торгов по продаже спорной квартиры, с указанием начальной цены 2 008 000,00 рублей.

Протоколом №2 заседания комиссии об определении победителя торгов от 28.06.2018 г. победителем была признана ФИО2. В день торгов с победителем был заключен протокол №761 о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества.

06 июля 2018 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и ФИО2 заключен договор купли-продажи арестованного имущества, по которому в собственность последней была передана спорная квартира общей площадью 50,5 кв.м. стоимостью 3 968 000,00 рублей. Произведена государственная регистрация права собственности. Площадь реализованного имущества -50,5 кв.м., согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.04.2018 г.

В соответствии с п.6 ч.6 ФЗ «Об ипотеке» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости площадь спорной квартиры - 50,5 кв.м.

Спорная квартира действительно была реконструирована - увеличена жилая площадь на 7,8 кв.м. и общая площадь на 4,5 кв.м. Однако, реконструкция надлежащим образом оформлена не была, сведения в ЕГРН не изменены.

Однако, сторона покупателя была ознакомлена со сведениями о реконструкции, что следует из подписи представителя покупателя на уведомлении, направленном ФИО3 в адрес ответчика.

В связи с чем, доводы истца о введении в заблуждение покупателя относительно технических характеристик приобретаемого объекта недвижимости являются несостоятельными.

Оценка объекта недвижимости в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-2938/2017 и исполнительного производства должником не оспаривалась.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Доказательств тому, что указание при проведении торгов на размер площади квартиры 50,5 кв.м. повлекло неправильное определение цены продажи, привело к ущемлению прав и законных интересов истца, суду не представлено.

Таким образом, организатором торгов выполнены требования положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующие порядок извещения о проведении публичных торгов. Нарушений процедуры проведения торгов в данном случае не допущено.

По правилам статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает физических и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права.

Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Положениями статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.1,2 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Норма пункта 1 статьи 170 Гражданского Российской Федерации направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Доказывать обстоятельства мнимости, притворности сделки должен истец (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2 ст.167 ГК РФ).

Истцом заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного по результатам торгов по снованиям мнимости, притворности, нарушения требований закона или иного правового акта, недобросовестности действий ответчика.

В ходе судебного разбирательства установлено, что заключенный между ТУ Росимущества в Омской области и ФИО2 договор купли-продажи арестованного имущества исполнен, акт приема передачи подписан, имущество передано, денежные средства от реализации арестованного имущества перечислены в полном объеме на счет службы судебных приставов. Право собственности зарегистрировано за ФИО2 Доказательств обратного, наличия какой –либо иной цели у сторон сделки, кроме указанной в договоре, стороной истца не представлено. Доказательств, что оспариваемый договор прикрывал другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, суду также не представлено.

Нарушений требований закона или иного правового акта при заключении указанной сделки судом не установлено, процедура проведения торгов соблюдена.

Анализ представленных в материалы дела доказательств позволяет суду констатировать отсутствие нарушения прав и законных интересов истца при заключении данной сделки.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Куйбышевский районный суд <адрес>.

Судья М.Н. Овчаренко