Решение № 3А-1799/2019 3А-816/2020 3А-816/2020(3А-1799/2019;)~М-1840/2019 М-1840/2019 от 11 августа 2020 г. по делу № 3А-1799/2019

Дело <данные изъяты>а-816/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2020 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Подкопаевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПСБ Вест-Строй» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПСБ Вест-Строй» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, расположенных по адресу: <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020106:0002, площадью 50 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: территория производственно-складской базы и нежилого здания с кадастровым номером 50:41:0020106:10, общая площадь 1 485,9 кв.м., этаж 1, и просило установить их кадастровую стоимость в размере равном рыночной на дату определения кадастровой стоимости на <данные изъяты>.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца настаивал на удовлетворении требований, не согласившись с результатами судебной оценочной экспертизы, просил установить стоимость в размере определенном в отчете об оценке представленном в качестве доказательства. Полагал, что экспертное заключение является ненадлежащем доказательством в виде наличия в нем нарушений, что является основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав представителя административного истца, эксперта ФИО1, оценив имеющиеся в материалах дела письменным доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является установление судом в отношении этого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: <данные изъяты>:

- земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020106:0002, площадью 50 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: территория производственно-складской базы;

- нежилое здание с кадастровым номером 50:41:0020106:10, назначение: нежилое, общая площадь 1 485,9 кв.м., этаж 1.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 и <данные изъяты>ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>, на дату кадастровой оценки – <данные изъяты>.

Из выписок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020106:0002 определена по состоянию на <данные изъяты> и утверждена в размере 102 830 000.00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 50:41:0020106:10 определена по состоянию на <данные изъяты> и утверждена в размере 12 787 284,98 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, подготовленные оценщиком ООО «КорпоратФинанс», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020106:0002 составляет 67 675 000.00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 50:41:0020106:10 составляет 7 489 000,00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО1 Ю..

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере: земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020106:0002 определена в размере 102 260 246.00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 50:41:0020106:10 определена в размере 12 672 247,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1 согласились административные ответчики, представитель административного истца выразил несогласие с экспертным заключением представил возражения относительно выводов эксперта, где указал, что: эксперт не провел осмотр объекта исследования; при расчете стоимости земельного участка эксперт применяет только один подход, обоснование отказа от применения доходного подхода отсутствует; при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода эксперт применяет исключительно объекты-аналоги, используемые оценщиком в отчете; неприемлем подход эксперта к определению удаленности объекта от МКАД; некорректно произведен расчет удаленности объектов-аналогов от МКАД; не учтена железнодорожная ветка у объектов-аналогов <данные изъяты>, <данные изъяты>; не учтены коммуникации у объекта-аналога <данные изъяты>; эксперт некорректно указывает технические характеристики объектов-аналогов, использованных для расчета стоимости нежилого здания; эксперт не вычел коммунальные платежи из арендной ставки, чем завысил рыночную стоимость объекта исследования.

В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО1, полностью поддержал свое заключение и пояснил, что вопреки доводов представителя истца в заключение эксперта на стр. 14 указано, что осмотр объекта экспертизы экспертом лично не проводился в виду ретроспективной даты оценки. Материалов дела достаточно для идентификации объекта экспертизы. Нормами ФСО проведение осмотра не является обязательным.

На стр. 27 заключения экспертом подробно описан выбор подходов к оценке рыночной стоимости земельного участка, при этом эксперт в судебном заседании пояснил, что оцениваемый участок имеет низкую плотность застройки – участок площадью 5 га застроен объектом площадью 1485,9 кв.м., таким образом, застройка является неэффективной и расчет по имеющимся параметрам в рамках доходного подхода приведет к получению искаженного результата.

Также эксперт не согласился с замечанием представителя административного истца о том, что в рамках сравнительного подхода им применялись объекты-аналоги, используемые оценщиком в отчете об оценке 37/К-00/18 от <данные изъяты> пояснив, что использовал совершенно иные аналоги, на стр. 61 заключения им приведено итоговое согласование, а не расчет в рамках сравнительного подхода. Добавив, что анализу подлежал отчет с другим номером - <данные изъяты>/К-03/2-19 от <данные изъяты>.

Кроме того, вопреки мнения представителя административного истца о том, что экспертом не учтена железнодорожная ветка у объектов-аналогов <данные изъяты>, <данные изъяты> эксперт пояснил, что аналоги <данные изъяты> и <данные изъяты> сопоставимы с объектом экспертизы – ж/д ветка на участке отсутствует, наличие примыкания по аналогу <данные изъяты> не может расцениваться как наличие ж/д ветки на участке, так как для пользования ею необходимо получение согласований и дополнительных затрат.

По аналогу <данные изъяты> в публикации говорится, что ж/д ветка будет подведена к соседнему участку и имеется возможность строительства ж/д пути, т.е. текст публикации четко информирует, что на дату продажи ж/д ветка отсутствует, а имеющаяся возможность ничем не подтверждена как с финансовой, так и с юридической стороны.

Также эксперт не согласился с замечанием, что экспертом не учтены коммуникации у объекта-аналога <данные изъяты> пояснив, что в тексте публикации указано «Возможность подключения коммуникаций», водоснабжение – проходит по границе, то есть коммуникации на участке, в том числе вода, отсутстсвует. В таком случае ни о какой полноценной канализации речь идти не может. Наличие автономной канализации (сортира) не может расцениваться как канализация для промышленного участка.

Кроме того, эксперт отметил, что на стр. 31 заключения имеет место быть техническая ошибка, строка с указанием удаленности от МКАД не относится к аналогам (лишняя). На стр. 42 заключения экспертом приведено верное описание корректировки и удаления от МКАД. Исходя из того, что объект-аналог <данные изъяты> расположен в <данные изъяты>, то его удаление расценивается как до 10 км от МКАД, удаление аналога <данные изъяты> также указано верно – от 10 км от МКАД. При этом эксперт добавил, что техническая описка на стр. 31 не повлияла на расчеты, к расчетам принят верный диапазон удаления объектов от МКАД.

Для определения операционных расходов эксперт использовал Справочник оценщика недвижимости (Справочник оценщика недвижимости – 2017. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Под редакцией ФИО2, Н.Новгород, 2017., с. 72, согласно которому на содержание объекта включают коммунальные услуги.

В ходе пояснений эксперт указал, что расстояние от МКАД до объектов при проведении экспертизы эксперт он измерял по прямой, вместе с тем выразил согласие по устранению неполноты заключения в данной части и измерения расстоянию по дороги путем предоставления дополнительного заключения.

Согласно дополнительной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> (с учетом устранения технической ошибки в выводах) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020106:0002 составила 97 255 950.00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 50:41:0020106:10 осталась не изменой - 12 672 247,00 рублей.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца также не согласился с результатами экспертизы, просил о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, представители административных ответчиков ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и Министерство имущественных отношений МО не оспаривая заключение эксперта, разрешение вопросов оставили на усмотрение суда.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-10 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости земельного участка путем применения сравнительного подхода, нежилого здания путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы суд, исходит в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, дополнительной судебной оценочной с учетом пояснений эксперта ФИО1, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, проведенное экспертом, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы, а также выводов и суждений эксперта на замечания стороны, у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны административного истца, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1 имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

При разрешении настоящего спора, суд признает убедительным заключение эксперта ООО "Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО1

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанные отчеты оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ПСБ Вест-Строй», поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020106:0002, площадью 50 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: территория производственно-складской базы, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 97 255 950.00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером 50:41:0020106:10, назначение: нежилое, общая площадь 1 485,9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 12 672 247.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «ПСБ Вест-Строй» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020106:0002 равной рыночной стоимости в размере 67 675 000,00 рублей и нежилого здания с кадастровым номером 50:41:0020106:10 в размере 7 489 000,00 рублей определенной в отчете ООО «КорпоратФинанс» - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова