Решение № 2-1980/2019 2-55/2020 2-55/2020(2-1980/2019;)~М-1893/2019 М-1893/2019 от 1 июля 2020 г. по делу № 2-1980/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2020 года г. Павловский Посад

Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе:председательствующего судьи Рякина С.Е.,при секретаре судебного заседания Жуковой А.А., с участием истицы ФИО2 и ее представителя адвоката Гусева А.С., представителя ответчика Администрации городского округа Павловский Посад Московской области ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1980/2019

по иску ФИО2 к Администрации городского округа Павловский Посад Московской области о признании договора недействительным в части, о взыскании возмещения за жилое помещение, судебных расходов,

установил:

Истица ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением (уточненным 02.07.2020 года) кответчику Администрации городского округа Павловский Посад Московской области о признании недействительным п.2 Договораоб изъятии путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность городского округа Павловский Посад Московской области жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего истице ФИО2 на праве собственности, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО2 и ответчиком Администрацией городского округа Павловский Посад Московской области в части установления выкупной цены жилого помещения, взысканииразницы в стоимостивозмещения за жилое помещение: назначение- жилое помещение, 1 этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.метра, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в сумме 268 200 руб., взысканииуплаченной госпошлины в размере 5 872руб., взысканиирасходов на представителя в сумме 30 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании истица и ее представитель настаивали на удовлетворении предъявленного уточненного искового заявления.

Представитель ответчика заявленные уточненные исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, выслушал истицу, ее представителя, представителя ответчика, эксперта ФИО, суд находит, что данное исковое заявление является обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Истец ФИО2 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в квартире состоящей из трех комнат площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) <данные изъяты> кв.метра.

Данная комната принадлежит истице ФИО2 на основании Договора дарения комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации права №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома № по <адрес>, в котором находилось жилое помещение истицы ФИО2, было принято Постановление Администрации городского округа Павловский Посад Московской области №965 «О признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу».

На основании данного Постановления между истицей ФИО2 и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор об изъятии путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность городского округа Павловский Посад Московской области жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего истице ФИО2 на праве собственности.

Согласно п.2 Договора размер выкупной цены составляет <данные изъяты> руб. на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, включающего: жилое помещение, назначение- жилое помещение, 1 этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.метра, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Однако установленный в Договоре размер выкупной цены произведен неправильно, с нарушением требований действующего законодательства.

В соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6). При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество (ч.7).

Данные требования закона ответчиком не были соблюдены.

Согласно отчета об № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества», предметом оценки было только жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.метра, и не была учтена и оценена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истицы ФИО2 в праве общей собственности на такое имущество, а так же не была учтена и оценена рыночная стоимость доли истицы ФИО2 в праве собственности на земельный участок.

Так согласно свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ Даритель ФИО1 получил наследство в виде не только одной комнаты площадью <данные изъяты> кв.метра, но и <данные изъяты> в праве общей собственности на общее имущество в квартире. Это же указано и в техническом описании комнаты, где указана доля в праве общей собственности на общее имущество в размере <данные изъяты>. Соответственно, эти <данные изъяты> долей в праве общей собственности на общее имущество в квартире так же должны были быть учтены при определении рыночной стоимости жилого помещения.

Кроме того не определена и не оценена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истицы ФИО2 в праве общей собственности на такое имущество.

Как указано в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Соответственно, согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку ответчиком было предложено истице ФИО2 заключить Договор о переходе права собственности на помещение - комнату в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

Эти условия в Договоре не были учтены.

Кроме того, вызывает сомнения в обоснованности размера выкупной цены в сумме 382 000 руб., определенной на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества».

Посколькусогласно Отчета № об оценке рыночной стоимости комнаты истицы ФИО2, составленной по ее заказу в ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

На основании данного отчета истица ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с Протоколом разногласий к Договору об изъятии путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность городского округа Павловский Посад Московской области жилого помещения, где указала, что не учтена стоимость <данные изъяты> долей в праве общей собственности на общее имущество в квартире, предложив определить размер выкупной цены в размере <данные изъяты> руб.

В ответ на данный Протокол разногласий, ответчик указал, что выкупная цена определена на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества», и в случае несогласия с выкупной ценой предложил обратиться в суд.

Таким образом, при определении выкупной цены принадлежащего истице ФИО2 жилого помещения должна учитываться рыночная стоимость данного жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество на праве собственности, включая земельный участок.

Соответственно, для точного определения рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в доме, включая земельный участок, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли истицы в праве общей собственности на общее имущество в доме составляет <данные изъяты> руб. без учета стоимости земельного участка, так как земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, его границы не были определены в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании эксперт ФИО поддержала свое заключение в полном объеме. Каких-либо сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта ФИО у суда не имеется. Оснований сомневаться в квалификации эксперта ФИО. проводившего судебную экспертизу у суда так же не имеется, так как к заключению эксперта приложены все необходимые документы, ответчик не возражал против кандидатуры эксперта при проведении судебной экспертизы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, в судебном заседании подробно и полно ответил на вопросы сторон и суда. Стороны не оспаривали заключение эксперта.

Таким образом в п.2 Договораоб изъятии путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность городского округа Павловский Посад Московской области жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего истице ФИО2 на праве собственности, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО2 и ответчикомАдминистрацией городского округа Павловский Посад Московской области, размер выкупной цены указан не верно, не <данные изъяты> руб., а должно быть <данные изъяты> руб., соответственно разница в выкупной цене составляет <данные изъяты> руб.

Довод представителя ответчика о том, что оснований для оспаривания установленной в п.2 Договора выкупной цены не имеется, так как истица подписала Договор и была согласна на установленную выкупную цену за жилое помещение не обоснован и не основан на законе.

В соответствии с требованиями ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с требованиями ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с требованиями ст.180 ГК РФнедействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, п.2 Договораоб изъятии путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность городского округа Павловский Посад Московской области жилого помещения, является недействительным, нарушающим требования закона, так как выкупная цена жилого помещения определена с нарушением требований ст.32 ЖК РФ определяющей размер возмещения за жилое помещение, статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ, которыми установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам,расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При подаче искового заявления истцом ФИО2 была уплачена государственная пошлина от цены иска в размере 5 872 руб.

В судебном разбирательстве по делу интересы истицы представлял адвокат Гусев А.С. по договору об оказании юридических услуг, стоимость услуг представителя составила 30 000 руб., что подтверждается представленной квитанцией. Суд считает, что расходы на оплату услуг представителя с учетом категории дела, количества и продолжительности судебных заседаний, принципов разумности, справедливости и достаточности в размере 30 000 руб. являются обоснованными и подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

Стоимость расходов на проведение судебной оценочной экспертизы составила 13 000 руб., что подтверждается документами представленными экспертом ФИО Указанная сумма эксперту не выплачена и на основании его заявления подлежит взысканию с ответчика в пользу эксперта ФИО

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО2 к Администрации городского округа Павловский Посад Московской области удовлетворить:

Признать недействительным в п.2 Договораоб изъятии путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность городского округа Павловский Посад Московской области жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего истице ФИО2 на праве собственности, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО2 и ответчиком Администрацией городского округа Павловский Посад Московской области в части установления выкупной цены жилого помещения;

Взыскать с Администрации городского округа Павловский Посад Московской области в пользу ФИО2 разницу в стоимостивозмещения за жилое помещение: назначение- жилое помещение, 1 этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.метра, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> в сумме 267 200 (двести шестьдесят семь тысяч двести) рублей;

Взыскать с Администрации городского округа Павловский Посад Московской области в пользу ФИО2 уплаченную госпошлину в размере 5 872(пять тысяч восемьсот семьдесят два) рубля;

Взыскатьс Администрации городского округа Павловский Посад Московской области в пользу ФИО2 расходы на представителя в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Взыскатьс Администрации городского округа Павловский Посад Московской области в пользу эксперта ФИО расходы по оплате стоимости экспертизы в сумме 13 000 (тринадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через суд его принявший в течение месяца после его изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 07.07.2020 года.

Председательствующий С.Е.Рякин