Решение № 2-1221/2024 2-1221/2024~М-430/2024 М-430/2024 от 6 июня 2024 г. по делу № 2-1221/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«07» июня 2024 года г. Королев М.О.

Королевский городской суд Московской области в лице председательствующего судьи Климанова Е.А., при секретаре судебного заседания Яременко Е.В., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО5, представителя ответчика ФИО6, третьего лица ФИО14, представителей третьих лиц ФИО8, ФИО7, ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО18 к ФИО5 ФИО19 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав в обосновании, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (далее - квартира), по условиям которого ФИО5 продавала истцу вышеуказанную квартиру за 5 500 000 руб., гарантируя отсутствие обременения вышеуказанного объекта недвижимости, в частности отсутствие лиц, имеющих право проживания в квартире. Истец передал ответчику 11 700 000 руб. в наличной форме, из которых 5 500 000 руб. - в счет исполнения договора купли продажи, 6 200 000 руб. – в счет оплаты неотделимых улучшений квартиры. Переход права собственности на квартиру ФИО1 был зарегистрирован органами Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ истец получил выписку из домовой книги на квартиру, в которой имелись сведения о зарегистрированных в квартире лицах ФИО14, ФИО20 ФИО4 ФИО21 В последствие истцу стало известно о том, что ФИО14 и два его несовершеннолетних сына имеют право проживания в квартире в силу отказа от участия в приватизации квартиры. Поскольку договор был заключен истцом под воздействием обмана относительно существенных условий договора, истец просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, применить последствия недействительности сделки: взыскать в его пользу с ФИО5 11 700 000 руб., прекратить право собственности ФИО1 на квартиру; а также взыскать с ФИО5 понесенные истцом расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО5, ее представитель ФИО6 в судебном заседании возражали против иска, указывали на то, что квартира была продана ФИО5 ФИО1 за 5 500 000 руб., иных денежных средств ФИО5 не получала, расписку о получении 6 200 000 руб. она написала по просьбе ФИО1, риелтора и сотрудника Банка <данные изъяты>, фактически в банковскую ячейку закладывались 9 945 000 руб., представленные ФИО1 банком по ипотеке, иных денежных средств в ячейке не было, сумму, превышающую 5 500 000 руб. забрали себе риелторы, действующие со стороны ФИО1 и ФИО5, ФИО5 до заключения сделки не скрывала от ФИО1 факт проживания в квартире третьих лиц – семьи ФИО15, пункт об отсутствии лиц, имеющих право проживания в квартире, был включен в договор по просьбе сотрудников Банка <данные изъяты>, поскольку они отказывались предоставлять ФИО1 кредит под покупку квартиры с обременениями, кто изготовил подложную выписку из домовой книги, в которой отсутствовали сведения о зарегистрированных в квартире лицах, ФИО5 достоверно неизвестно.

Третье лицо ФИО14, выступая в суде от своего имени и имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 ФИО22 и ФИО3 ФИО23., поддержал исковые требования ФИО1

Представители третьего лица ООО «<данные изъяты>О.» ФИО9, ФИО7 возражали против иска по тем же основаниям, что и ответчик ФИО5

Представитель третьего лица ПАО «<данные изъяты>» ФИО8 возражал против иска, ссылаясь на то, что ФИО5 не имела умысла на введение ФИО1 в заблуждение относительно условий сделки, действия истца ФИО1 при заключении сделки не соответствуют требованиям разумности и добросовестности, так истец самостоятельно не осматривал приобретаемую квартиру, не вел переговоров напрямую с продавцом.

Представитель третьего лица <данные изъяты><данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как разъяснено в п. 99 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договор подписан сторонами <данные изъяты>

Согласно п. 1.4 договора определена стоимость продаваемой квартиры – 5 500 000 руб.

Согласно п.п. 1.5, 1.6 договора продавец гарантирует покупателю, что объект недвижимости никому не продан, не заложен, в споре, под арестом, или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, брачный договор в отношении него не составлялся, лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости в соответствии со ст. 558 ГК РФ не имеется, а также лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости не имеется. По адресу объекта недвижимости зарегистрированных по месту жительства лиц не имеется.

При этом, ФИО5 достоверно было известно, что по адресу квартиры зарегистрированы лица, сохраняющие право проживания в квартире: ФИО14 и несовершеннолетние ФИО24 что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцами ФИО10, ФИО11 и покупателем ФИО5, согласно которому ФИО5 приобрела вышеуказанную квартиру, обремененную правом пользования вышеуказанных лиц (п.п. 13, 18 договора от ДД.ММ.ГГГГ). Сама ФИО5 в судебном заседании не оспаривала того факта, что была осведомлена о наличии данного обременения продаваемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах очевиден умысел ФИО5 на внесение в договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ заведомо для нее ложных сведений об отсутствии прав третьих лиц на продаваемую квартиру.

Факт внесения данных сведений в п.п. 1.5, 1.6 договора купли-продажи дезориентировал ФИО1 относительно существенных условий сделки. Как следует из пояснений ФИО1, он намеревался приобрести квартиру для собственного проживания и не имел намерений приобретать квартиру, обремененную правами третьих лиц, его заблуждение относительно условий сделки было столь существенно, что он, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Доводы стороны ответчика о том, что ФИО1 был осведомлен о действительном положении дел основаны лишь на пояснениях участников процесса (ответчика, представителя третьего лица ООО «<данные изъяты> что не является надлежащим способом доказывания при наличии заключенного в письменной форме договор купли-продажи.

Письменные материалы дела, напротив, свидетельствуют о том, что ФИО1 не было известно о правах третьих лиц на квартиру. Так, в приложенной к договору купли-продажи выписке из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ указано: «по данному адресу никто не зарегистрирован» <данные изъяты> согласно отчету об оценке <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ цена объекта недвижимости установлена, исходя из того, что обременения (ограничения) на объекте недвижимости отсутствуют, и составила 11 709 624 руб., исходя из данной цены квартиры ПАО «Банк ВТБ» представило ФИО1 индивидуальные условия кредитного договора <данные изъяты>

Доводы ответчика о том, что она не изготавливала подложную выписку из домовой книги правового значения не имеют, поскольку ФИО5 своими действиями подтверждала ее содержание, а именно подписала договор купли-продажи, содержащий те же сведения, что и подложная выписка.

Таким образом, материалы дела подтверждают факт совершения ФИО1 сделки под влиянием обмана, причем обстоятельства, относительно которых он был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. Также, суд находит доказанным умысел ФИО5 на совершение обмана. В связи с изложенным, договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, признается судом недействительным.

Довод о недобросовестном поведении ответчика, выразившемся в отказе от осмотра квартиры до заключения договора купли-продажи, суд находит несостоятельным, поскольку закон не возлагает на покупателя такой обязанности, покупатель делал выводы о приобретаемом объекте на основании имевшихся в его распоряжении документов, не дававших ему оснований сомневаться в соблюдении существенных условий сделки. Кроме того, данный довод не опровергает явно факта совершения обмана со стороны ответчика.

Истец передал ответчику 11 700 000 руб., из которых 5 500 000 руб. – в счет оплаты установленной договором стоимости квартиры, 6 200 000 руб. – в счет оплаты неотделимых улучшений объекта недвижимости, что подтверждается расписками о передаче денежных средств (<данные изъяты>

Факт получения денежных средств в размере 5 500 000 руб. ФИО5 признается, в силу чего принимается судом без дополнительной проверки (ч. 2 ст. 68 ГПК РФ).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в счет оплаты капитального ремонта и иного неотделимого улучшения квартиры по адресу: <адрес> сумме 6 200 000 руб. от ФИО1 <данные изъяты>

Довод ответчика о том, что данная денежная сумма не подлежит возврату истцу в порядке реституции, поскольку договор купли-продажи не включал неотделимые улучшения, суд находит неосновательным, поскольку неотделимые улучшения следуют судьбе улучшаемого объекта, факт оплаты таких улучшений истцом, подтверждается надлежащими в смысле ст. 162 ГК РФ доказательствами.

Доводы о неполучении ФИО5 денежных средств в размере 6 200 000 руб. опровергаются собранными по делу доказательствами.

Ответчик не оспаривала своего авторства относительно указанных расписки о получении денежных средств, поясняла, что она написана ею добровольно без какого-либо принуждения.

Как следует из пояснений ответчика, она присутствовала при закладке и извлечении денежных средств из индивидуального банковского сейфа, то есть не была лишена возможности проверить количество денежных средств в ячейке. При этом никаким образом не оспаривала содержание данной ею расписки вплоть до начала рассмотрения дела в суде.

Кроме того, сторонами до заключения договора произведена оценка квартиры (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ), по итогам которой стоимость квартиры определена в 11 709 624 руб. Переданные истцом, согласно распискам, денежные суммы (5 500 000 руб. + 6 200 000 руб. = 11 700 000 руб.) соответствуют цене квартиры, установленной на основании отчета об оценке.

Часть денежных средств (9 945 000 руб.), заложенных истцом в индивидуальный банковский сейф, получены им на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ с ПАО «<данные изъяты>». Пункты 11, 12 данного договора определяют предмет ипотеки (залоговое обеспечение исполнения договора), которым является спорная квартира, стоимость которой для целей кредитного договора определяется в 11 709 624 руб.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований полагать, что фактическая оплата квартиры была осуществлена в меньшем размере, чем указано в представленных расписках.

Ссылка ответчика на агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого принципал ФИО5 поручает агенту ООО <данные изъяты>.» приискать покупателя на квартиру стоимостью 5 500 000 руб. не опровергает вышеприведенные доказательства получения ФИО5 денежных средств в размере 11 700 000 руб. Вопросы распоряжения ФИО5 денежными средствами после их получения, а также вопросы выплаты ею агентского вознаграждения ООО «<данные изъяты>.» не являются предметом настоящего судебного разбирательства.

Ссылка ответчика на справку об операциях по банковскому счету ФИО5, открытому в ПАО «Сбербанк», за ДД.ММ.ГГГГ о зачислении на счет 5 380 000 руб. также не опровергает вышеприведенные доказательства получения ФИО5 денежных средств в размере 11 700 000 руб.

Ссылка ответчика на ранее данные ею объявления о продаже квартиры с обременением за 5 500 000 руб. не может быть принята судом, поскольку данные обстоятельства не относятся к рассматриваемому делу.

Доводы ответчика о неплатежеспособности ФИО1 опровергаются исследованными материалами дела. Так, согласно выписке из ОГРНИП ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является индивидуальным предпринимателем, согласно выписке по счету дебетовой карты на имя ФИО1 за 10 месяцев, предшествующих покупке квартиры, поступление денежных средств на банковский счет составило 3 438 592 руб., что свидетельствует о наличии у него стабильного заработка и о возможности произвести накопления в сумме 1 755 000 руб.

Доводы ответчика об отсутствии в период, предшествующий заключению договора купли-продажи, операций по снятию крупных сумм денежных средств со счета истца не опровергают доводов истца о наличии у него накоплений на соответствующую сумму.

При таких обстоятельствах суд находит доказанным факт передачи истцом ответчику денежных средств в размере 11 700 000 руб. в счет исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Продавцом ФИО5, также произведено исполнение по договору купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ органами Росреестра зарегистрирован переход права собственности на спорную квартиру ФИО1 <данные изъяты>

Согласно ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Поскольку суд пришел к выводу о признании недействительным договора купли продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1, в силу вышеприведенных положений закона, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Удовлетворяя исковые требования ФИО1 и применяя последствия недействительности сделки, суд взыскивает с ответчика в пользу истца 11 700 000 руб., уплаченные по недействительному договору; прекращает право собственности истца на спорную квартиру, признает право собственности ответчика на данную квартиру.

Суд разъясняет, что настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО5 на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Частью 1 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб. (л.д. 8).

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 ФИО25 - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 ФИО26 и ФИО1 ФИО27.

Взыскать с ФИО5 ФИО28 (паспорт РФ серия № №) в пользу ФИО1 ФИО29 (паспорт РФ: серия № №) денежные средства, уплаченные по недействительному договору в размере 11 700 000 (одиннадцать миллионов семьсот тысяч) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 ФИО30 (паспорт РФ: серия № №) на квартиру по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО5 ФИО31 (паспорт РФ серия № №) на квартиру по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО5 ФИО32 на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королевский городской суд Московской области в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья Е.А. Климанов

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.