Решение № 2-1157/2019 2-69/2020 2-69/2020(2-1157/2019;)~М-1002/2019 М-1002/2019 от 19 января 2020 г. по делу № 2-1157/2019

Дело № 2-69/2020


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 января 2020 года город Лаишево

Лаишевский районный суд Республики Татарстан

под председательством судьи Рябина Е.Е.

при секретаре судебного заседания Барышевой Н.Ю.

с участием ответчика (истца по встречному иску) ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» к ФИО1 о взыскании долга по договору аренды, неустойки, расторжении договора аренды,

по встречному иску ФИО1 к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» о расторжении договора аренды, обязании представить письменное согласие на сдачу помещения в аренду,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» обратилось в суд с иском к ФИО1 и просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 19 012,90 руб., пени 977,13 руб., расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ФИО1, освободить нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, и передать его по акту приема-передачи. Требования мотивированы тем, что между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» и ФИО1 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ, размер ежегодной арендной платы составляет 66 038,70 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет 19 012,90 руб. Ответчику направлялось письмо от ДД.ММ.ГГГГ №/КЗИО о расторжении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложено освободить занимаемое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ и вернуть по акту приема-передачи. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму задолженности начислены пени в размере 977,13 руб.

ФИО1 обратился со встречным иском, в котором просил расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды объекта нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» и ФИО1, и обязать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» представить письменное согласие на сдачу в аренду помещений <адрес>. Встречные требования мотивированы тем, что в ноябре ДД.ММ.ГГГГ арендуемое помещение было затоплено канализационными, фекальными водами, о чем были составлены соответствующие акты. ДД.ММ.ГГГГ им было направлено в адрес истца письмо с просьбой расторгнуть договор аренды, так как помещение не пригодно для использования. Данное письмо было проигнорировано. Сдаваемое в аренду помещение стоит в затопленном канализационными нечистями на протяжении 13 месяцев. Возложение на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта договором аренды не предусмотрено.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» в судебное заседания не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, свой иск поддерживает, просили в удовлетворении встречного иска отказать. Указал о том, что в соответствии с условиями договора аренды на арендатора возложена обязанность по использованию помещения в надлежащем санитарном и техническом состоянии, обеспечивать его сохранность и производить текущий ремонт.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 просил отказать в удовлетворении иска МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>», свои встречные исковые требования поддержал. Показал, что арендодатель не производил капитальный ремонт, все заявления и просьбы привести помещение в надлежащее состояние оставлены без удовлетворения. Представитель МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» неоднократно был на месте, производил фотографирование, однако какие-либо действия совершать отказался, в том числе принять ключи от помещения. С ноября 2018 года помещение не используется по назначению, поскольку является непригодным. Представители коммунальных служб сказали, что производить ремонт бесполезно, нужно производить только капитальный ремонт.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со статьёй 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

Из материалов дела следует, что между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» и ФИО1 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ, размер ежегодной арендной платы составляет 66 038,70 руб. (л.д. 14-16).

В соответствии с пунктом 1.1 договора целью аренды является использование нежилого помещения для оказания юридических услуг, организация бытового обслуживания населения, офиса. Целевое использование имущества является окончательным и не подлежит изменению.

По акту приема-передачи помещение передано арендатору ФИО1 (л.д. 17).

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность в размере 19 012,90 руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму задолженности начислены пени в размере 977,13 руб.

Арендодатель направил арендатору письмо от ДД.ММ.ГГГГ №/№ расторжении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложено освободить занимаемое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ и вернуть по акту приема-передачи (л.д. 11).

Поскольку арендатор не ответил на данное уведомление, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности и о расторжении договора арены.

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией в составе ООО «УютСервис» ФИО2 в присутствии представителей порядной организации ООО «Комфорт-С» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ в ходе осмотра подвала жилого <адрес> обнаружены следы замены старых канализационных труб на новые пластиковые, причина затопления будет установлена экспертами (л.д. 42).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в ООО «УютСервис» с заявлением о направлении представителя для составления акта о затоплении подвального помещения. Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией в составе представителя ООО «Водоканал», мастера УКХ ФИО3 и арендатора ФИО1, в подвале <адрес> имеется течь воды и канализации, подвал затоплен водой на <данные изъяты>., дворовая канализационная сеть работает удовлетворительно (л.д. 38,39).

Факт затопления арендованного помещения подтверждается также фототаблицей, где отражены затопленное помещение, места затопления и испорченное имущество (л.д. 44-48,55-58).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>», в котором указал, что с начала ДД.ММ.ГГГГ года подвальное помещение затоплено канализационными водами, он четырежды звонил в диспетчерскую службу для прочистки колодца и откачки воды, однако аварийная служба так и не приехала, просил прислать представителя для составления акта о затоплении. Данное заявление принято и зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>», в котором просил действие договора аренды № года приостановить, приостановить взимание с него арендной платы за непригодное для использования помещение, также просил прислать представителя для составления акта о затоплении (л.д. 40).

На данное заявление МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» ответило отказом письмом от ДД.ММ.ГГГГ №/КЗИО-исх.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>», в котором просил расторгнуть договор аренды помещения, либо отсрочить арендную плату на один год и включить стоимость восстановительного ремонта в стоимость аренды помещения, либо продать помещение в собственность (л.д. 41).

На данное заявление МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» также ответило отказом письмом от ДД.ММ.ГГГГ №-исх.

Указанные обстоятельства и отказ арендодателя от выполнения требований арендатора послужили основанием для предъявления ФИО1 встречного иска о расторжении договоров аренды.

Таким образом, судом установлено, что арендованное помещение вследствие затопления стало непригодным для использования по целевому назначению, указанному в договоре аренды. Данное обстоятельство подтверждается совокупностью исследованных доказательств и не оспаривается МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>», каких-либо доказательств в опровержение доводов о наличии соответствующих технических неисправностей и о причинах, их послуживших, ответчиком в суд не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено. При этом требования арендатора оставлены без удовлетворения.

Виды работ, относящиеся к капитальному ремонту, определены в приложении N 8 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Государственного комитета СССР по строительству и инвестициям от ДД.ММ.ГГГГ N №). К капитальному ремонту относятся, в частности: частичная или полная смена трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации.

Согласно требованиям статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на арендодателя возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт.

Согласно условиям договора аренды (пункты 4.4.7, 4.4.8 и 4.4.9) на арендатора возлагается обязанность содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии. При этом имеется прямой запрет на осуществление капитального ремонта без письменного согласия арендодателя.

Как следует из договора, каких-либо сведений о наличие течи воды или несоответствии помещения его целевому назначению не имелось. Более того, арендодатель обязан предоставить в аренду только такое помещение, которое отвечает его целевому назначению.

Согласно пункту 3 статьи 620 ГК РФ в случае невыполнения арендодателем обязанности по выполнению капитального ремонта арендованного имущества арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Поскольку арендодатель не исполнил предусмотренную заключенными сторонами договорами аренды зданий обязанность по осуществлению капитального ремонта зданий, несмотря на неоднократные уведомления арендатора о необходимости проведения ремонта, что повлекло невозможность дальнейшего использования арендатором спорного объекта в целях, предусмотренных договором, является правомерным основанное на положениях статей 616 и 620 ГК РФ требование ФИО1 о досрочном расторжении договоров аренды.

Заявление (требование) о прекращении договора аренды направлено и получено МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем с указанного срока договор является расторгнутым.

Требование в этой части подлежит удовлетворению частично, поскольку ранее ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не обращался с заявлением о расторжении договора.

В связи с расторжением договоров аренды не подлежит удовлетворению требование МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» о взыскании задолженности за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, и пени, а также требование о расторжении договора по основанию невнесения арендной платы.

Требования ФИО1 об обязании МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» представить письменное согласие на сдачу в аренду помещений <адрес> не подлежат удовлетворению, поскольку не мотивированы истцом и в суд не представлялись какие-либо доводы и доказательства относительно данного требования. ФИО1 не заявлено, что спорное имущество ему передано незаконно и что МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» является ненадлежащим арендодателем, не имел права заключать с ним договор аренды, соответствующих требований не заявлялось.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Руководствуясь статьями 198-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» к ФИО1 о взыскании долга по договору аренды, неустойки, расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО1 к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» удовлетворить частично.

Расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды объекта нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» и ФИО1.

В удовлетворении требования ФИО1 об обязании МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» представить письменное согласие на сдачу в аренду помещений <адрес> отказать.

Взыскать с МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО <адрес>» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Лаишевский районный суд РТ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.Е. Рябин