Решение № 3А-1788/2020 3А-374/2021 3А-374/2021(3А-1788/2020;)~М-1308/2020 М-1308/2020 от 19 июля 2021 г. по делу № 3А-1788/2020

дело № 3а-374/2021

32ОS0000-01-2020-001327-63


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор.Брянск 20 июля 2021 года

Брянский областной суд в составе:

председательствующего судьи Богородской Н.А.,

при секретаре Понкрашовой Т.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО3 - ФИО4, представителя административных ответчиков – управления имущественных отношений Брянской области и ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО3 обратился в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: административные и деловые центры, иные отдельно стоящие объекты учреждений и организаций общей площадью до 5000 кв.м., площадью 3378 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость которого составляет 13 231 017,96 руб., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца как арендатора земельного участка, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 798 043,64 руб.

Административный истец ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела не заявлено.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 - ФИО4 заявленные административные исковые требования поддержала в полном объеме, заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы на предмет соответствия представленного отчета об оценке рыночной стоимости указанного в административном иске земельного участка требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, ссылаясь на то, что в рамках проведенной по делу экспертизы представленный административным истцом отчет об оценке спорного земельного участка признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 9 258 000 руб., т.е. существенно увеличена по сравнению с рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке. Считает, что проведенное экспертом исследование произведено в недостаточном объеме, основано на некорректной и ложной информации, которая привела к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», что отражено в рецензии ООО «А-КЛАСС» № 21 от 12 июля 2021 года. Проведение повторной экспертизы просит поручить эксперту ФИО6, оплату за проведение экспертизы возложить на административного истца.

Представитель административных ответчиков - управления имущественных отношений Брянской области и ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО5 право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта в размере рыночной стоимости не оспаривала, против заявленных требований возражала, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. С выводами, изложенными в заключении эксперта ООО «Брянский Оценщик» ФИО1 от 24 мая 2021 года № 40, согласна, полагает, что оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы не имеется, т.к. представленное в суд заключение эксперта является обоснованным, достаточным, ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей.

Административный ответчик - управление Росреестра по Брянской области, заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, Брянская городская администрация о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представители указанных административного ответчика и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявлено.

В ходатайстве от 12 июля 2021 года представитель административного ответчика управления Росреестра по Брянской области ФИО7 просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя управления Росреестра по Брянской области. В ранее представленных возражениях на административное исковое заявление от 07 декабря 2020 года представителем управления Росреестра по Брянской области ФИО7 указано, что заявленные в суд требования сводятся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое управлением Росреестра по Брянской области не оспаривается, также не оспаривается представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Управление Росреестра по Брянской области в части привлечения в качестве административного ответчика административный иск не признает, поскольку как регистрирующий орган, права и законные интересы заявителя не нарушало, по существу заявленных требований не возражает.

Из возражений на административное исковое заявление от 04 декабря 2020 года представителя заинтересованного лица – заместителя директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области ФИО8 следует, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Брянской области право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, не оспаривает.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Брянский Оценщик» ФИО1 выводы, изложенные в составленном им заключении эксперта от 24 мая 2021 года № 40, поддержал в полном объеме, пояснив, что в ходе проведенного исследования в отчете были выявлены существенные нарушения требований оценочного законодательства Российской Федерации, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, оценщиком нарушены пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Считает, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца ФИО3, представителей административного ответчика – управления Росреестра по Брянской области и заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, Брянской городской администрации.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО3 - ФИО4, представителя административных ответчиков – управления имущественных отношений Брянской области и ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО5, эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу требований части 7 статьи 22 и пункта 3 части 9 статьи 22 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. К заявлению об оспаривании прилагается отчет об оценке рыночной стоимости.

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года N 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Брянской области, и результаты определения кадастровой стоимости земельных участков всех категорий земель, расположенных на территории Брянской области: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли полного фонда; земли запаса.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу ФИО3 на праве аренды принадлежит земельный участок, площадь 3378+/-15 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: административные и деловые центры, иные отдельно стоящие объекты учреждений и организаций общей площадью 5000 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес> (договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 40748 от 13 сентября 2007 года, дополнительное соглашение к договору аренды № 40748 от 13 сентября 2007 года земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 25 ноября 2009 года, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 40748 от 13 сентября 2007 года от 11 февраля 2014 года, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 02 июня 2014 года, договор уступки прав по договору аренды от 24 декабря 2014 года, договор уступки прав (цессии) по договору аренды от 26 марта 2015 года, соглашение о расторжении договора уступки прав (цессии) по договору аренды от 26 марта 2015 года от 17 марта 2020 года). Размер арендной платы за пользование указанным земельным участком определяется с учетом его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2020 года № КУВИ-002/2020-10670764 кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый №, адрес: <адрес>, составляет 13 231 017,96 руб. Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 26 января 2020 года, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 01 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 года

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца ФИО3, как арендатора, затронуты результатами определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, арендная плата за пользование которым рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, и он вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорного земельного участка рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 19 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Административный истец ФИО3, оспаривая кадастровую стоимость указанного в административном иске земельного участка, в обоснование заявленных требований представил отчет об оценке от 05 октября 2020 года № 01-186-2020, выполненный ООО «Брянский центр оценки и экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: административные и деловые центры, иные отдельно стоящие объекты учреждений и организаций общей площадью до 5000 кв.м., площадь 3378 кв.м., адрес (местоположение) объекта: <адрес>, кадастровый №, по состоянию на 01 января 2019 года составляет 4 798 043,64 руб.

В связи с существенной разницей между установленной кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, учитывая возражения представителя административных ответчиков – управления имущественных отношений Брянской области и ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» против удовлетворения заявленных требований, принимая во внимание, что для разрешения заявленных требований необходимы специальные познания, судом по ходатайствам представителя административного истца ФИО3 - ФИО4 и представителя административного ответчика – управления имущественных отношений Брянской области ФИО5 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке рыночной стоимости указанного в административном иске земельного участка требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, проведение которой поручено экспертам ООО «Брянский Оценщик».

Согласно заключению эксперта ООО «Брянский Оценщик» ФИО1 от 24 мая 2021 года № 40 отчет от 05 октября 2020 года № 01-186-2020, выполненный ООО «Брянский центр оценки экспертизы», об оценке рыночной стоимости земельного участка, категория земель-земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: административные и деловые центры, иные отдельно стоящие объекты учреждений и организаций, общей площадью до 5 000 кв.м, площадь 3378 кв.м, кадастровый №, адрес:<адрес>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 9 258 000 руб.

В ходе проведенного исследования в отчете были выявлены существенные нарушения требований оценочного законодательства Российской Федерации, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта: нарушены пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

В заключении эксперта указано, что при определении корректирующих коэффициентов по фактору «передаваемые имущественные права» по объекту –аналогу № 3 оценщиком установлена передача прав долгосрочной аренды, однако согласно данным сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по указанному объекту-аналогу установлено ограничение в виде аренды, сроки которой не указаны. Применение корректирующего коэффициента на передаваемые права долгосрочной аренды для объекта-аналога № 3 не обоснованно.

В рамках выполненного отчета объект оценки оценивается как условно-свободный (без улучшений), без учета имеющихся на нем сетей, коммуникаций и прочих инфраструктурных улучшений. Однако в пределах объекта оценки расположено действующее торговое здание, обеспеченное электроснабжением, водоснабжением, таким образом объект оценки обладает электроснабжением и водоснабжением. Объект-аналог № 1 обеспечен всеми коммуникациями. В текстах объявлений по продаже объектов-аналогов № 2 и № 3 отсутствует информация о наличии коммуникаций. Внесение (невнесение) корректирующих коэффициентов по указанному фактору привело к искажению стоимости оцениваемого объекта. Объект-аналог № 2 не сопоставим с объектом оценки, который расположен в <адрес>, по фактору местоположения. По данным, представленным в объявлении в отношении объекта-аналога №2, указано, что предлагаемый к продаже земельный участок расположен по адресу:<адрес> с ориентиром «недалеко от телецентра рядом с основной дорогой», однако указанная <адрес> относится к улицам <адрес>, что свидетельствует о расположении предлагаемого к продаже земельного участка за пределами областного центра – гор.Брянск.

Из рецензии эксперта ООО «А-КЛАСС» ФИО2 № 21 от 12 июля 2021 года на заключение эксперта № 40 от 24 мая 2021 года, представленной представителем административного истца, следует, что заключение эксперта ФИО1 произведено в недостаточном объеме, основано на некорректной и ложной информации, которая привела к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Так, для расчета рыночной стоимости земельного участка принят объект исследования № 3, датой публикации которого является 25 февраля 2016 года. Данный объект исследования, принятый с указанной датой публикации, экспертом не аргументирован и противоречит ФЗ № 135. В заключении эксперта не указаны факты и аргументы, по которым эксперт принимает данный объект исследования для расчетов, однако, дата оценки объекта оценки 01 января 2019 года. Ценообразование данного объекта-исследования существенно отличается от объекта оценки исходя из различия даты оценки объекта оценки и даты публикации объекта – исследования № 3 и никаким образом не корректируется в заключении эксперта. При использовании корректировки на масштаб, эксперт ФИО1 использует площадь для объекта - исследования №, как сумму трех земельных участков, что является неаргументированным и вводит в заблуждение. Возможность использования данного объекта-исследования № для расчетов является предположением эксперта, не дающем возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что приводит к существенному искажению рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении экспертом используется объект-исследования № 9. Исходя из материалов, представленных в объявлении, следует, что на земельном участке расположено здание, о чем свидетельствуют фотоматериалы, указанные в объявлении. На данном земельном участке расположен жилой дом ( кадастровый №, площадь дома 61,4 кв.м), о чем свидетельствуют данные публичной карты. Согласно данных портала https:// rosreestr.gov.ru, данные объекты недвижимости, земельный участок, с кадастровым №, и жилой дом, с кадастровым №, были проданы одновременно, о чем говорят данные портала https:// rosreestr.gov.ru. Экспертом нарушен ФСО №5, согласно которому, информация существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

В заключении эксперта приняты объекты-аналоги № 3 и № 8, 9, по удельному стоимостному показателю отличающиеся более чем на 50%, тем самым существенно различающиеся по фактору ценообразования. Согласно ФСО № 7, пункт 22, в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Таким образом расхождение по фактору ценообразования говорит о несоответствии объектов-аналогов недвижимости как единицы сравнения.

Из объяснений эксперта ООО «Брянский Оценщик» ФИО1 следует, что указанные в рецензии выводы о несоответствии заключения эксперта требованиям Федеральных стандартов оценки являются необоснованными. Анализ рынка в сегменте объекта исследования проводился исходя из принципа достаточности в период с 01 января 2018 года по 01 января 2019 года, поскольку дата, по состоянию на которую необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости - 01 января 2019 года. В указанный период было установлено незначительное количество предложений по продаже земельных участков, которые могли бы быть отнесены к сегменту объекта исследования и по которым имелось бы достаточное количество достоверной и достаточной для анализа подтвержденной информации. Согласно подпункту «б» пункта 11 ФСО №7, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением исследуемого объекта, не предоставляется возможным ввиду расположения объекта исследования в областном центре, вследствие чего экспертом был расширен период исследования с 01 января 2016 года по 01 января 2019 года, что отражено на страницах 9, 10 заключения эксперта.

В качестве образца для исследования №3 используется объект недвижимости, который относится к одному с исследуемым объектом сегменту рынка, следовательно, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным, что полностью соответствует требованиям пп. «б» пункта 22 ФСО № 7. При этом, согласно данным справочников оценщика, использованных при определении рыночной стоимости объекта исследования, ценообразующие факторы и их значимость для земельных участков в сегменте объекта исследования и образца для исследования № 3 тождественные, что свидетельствует о единообразии ценообразования для земельных участков в сегменте объекта исследования и образцов для исследования в 2016 году и в 2018 году.

При внесении корректирующего коэффициента по ценообразующему фактору «Общая площадь (фактор масштаба)» площадь образца для исследования №3 рассматривалась как сумма трех земельных участков, кадастровые номера которых представлены в объявлении о продаже, поскольку к продаже в объявлении предлагаются три земельных участка площадью 619 кв.м., 511 кв.м., 952 кв.м, цена предложения которых составляет 2 500 000 руб. Для подтверждения информации о площади образца для исследования проведен анализ предложений по продаже земельных участков с аналогичным в объявлении описанием и продавцом, контактный номер которого указан в объявлении о продаже образца для исследования №3. В результате анализа в архиве сайта объявлений avito.ru на более раннюю дату было выявлено предложение по продаже земельного участка площадью 20 соток, текст объявления которого полностью совпадает с текстом объявления по продаже образца для исследования №3, кроме того, указанный земельный участок предлагается к продаже продавцом, указанным в объявлении по продаже образца для исследования № 3. Указанная информация отражена на страницах 10-11 заключения. В указанном объявлении к продаже предлагается земельный участок, состоявший из трех земельных участков суммарной площадью 20 соток. Идентификация указанных в объявлении земельных участков произведена при помощи сервиса «Справочная информация в режиме online» сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и представлена на страницах 22-24 заключения. Таким образом, площадь образца для исследования №3 была определена как суммарная площадь указанных в объявлении и в сервисе «Справочная информация в режиме online» земельных участков, ввиду чего при внесении корректирующего коэффициента по ценообразующему фактору «Общая площадь (фактор масштаба)» экспертом площадь образца для исследования №3 рассматривалась как сумма трех земельных участков.

Считает, что возможность использования образца для исследования №3 при определении рыночной стоимости объекта исследования обосновано: в заключении изложена информация, существенная с точки зрения эксперта для определения стоимости объекта исследования, информация, приведенная в заключении, существенным образом влияющая на стоимость объекта исследования, подтверждена, содержание заключения не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В границах образца для исследования №9, согласно приложенным к объявлению фотоснимкам, размещен жилой дом, что отражено на иллюстрации 11 на странице 15 заключения. В ходе исследования дополнительно было выявлено предложение по продаже данного объекта с датой обновления 20 апреля 2016 года, в соответствии с которым установлено, что здание на момент продажи является ветхим, в связи с чем, согласно прикрепленным к предложениям от 28 июня 2019 года и 18 ноября 2019 года фотографиям, впоследствии было снесено. Таким образом, по состоянию на июнь и ноябрь 2019 года образец для исследования №9 являлся незастроенным земельным участком. Согласно данным объявления о продаже с датой обновления 13 августа 2018 года на странице 15 заключения, к продаже предлагается земельный участок с ценой предложения 4 500 000 руб., согласно данным объявления о продаже с датой обновления 28 июня 2019 года, что является наиболее близкой датой к дате предложения из выявленных дополнительных предложений по продаже указанного земельного участка, к продаже предлагается земельный участок с ценой предложения 4 700 000 руб. По результатам проведенного анализа цен дополнительно выявленных предложений по продаже образца для исследования №9 не было установлено зависимости стоимости земельного участка от наличия/отсутствия в его границах ветхого жилого дома. Учитывая данные обстоятельства, в том числе принимая во внимание назначение и физическое состояние снесенного впоследствии объекта капитального строительства - ветхого жилого дома, эксперт пришел к заключению о возможности использования образца для исследования № 9 как условно незастроенного.

В качестве образцов для исследования №3, №8 и №9 используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка, следовательно, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным, что полностью соответствует требованиям пп. «б» пункта 22 ФСО №7 ««Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Рынок земельных участков торгово-офисного назначения в областном центре – гор. Брянск, является неразвитым, количество предложений, имеющих полное описание ценообразующих факторов, т.е. адреса, подтверждённое назначение участка, наличие или отсутствие инженерных коммуникаций и др., ограниченно, в связи с чем в ходе проведения исследования были использованы наиболее сопоставимые образцы из доступных. Кроме этого, для расчета рыночной стоимости объекта исследования использовались указанные образцы для исследования ввиду наличия наиболее полной информации по ценообразующим факторам: местоположение земельного участка, функциональное назначение, а также ввиду схожести местоположения, расположения относительно «красной линии», таким образом, указанные образцы для исследования наиболее сопоставимы по указанным факторам с объектом исследования.

Выслушав пояснения эксперта ФИО1, исследовав указанное выше заключение эксперта от 24 мая 2021 года № 40 в соответствии с пунктом 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его надлежащим доказательством по делу, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы. Эксперт ФИО1 является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (МСНО-НП «ОПЭО»), членом экспертного совета МСНО-НП «ОПЭО», имеет квалификационный аттестат № 000254-006 от 08 июля 2015 года, выданный НОУ ВПО «Международная академия оценки и коналтинга», о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков, имеет необходимые дипломы и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований для сомнения в правильности, беспристрастности и объективности эксперта у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку заключение эксперта ООО «Брянский Оценщик» ФИО1 от 24 мая 2021 года № 40 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, и, учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка имеет пороки и признан не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, данные об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, которые могли бы опровергнуть заключение эксперта ООО «Брянский Оценщик» ФИО1 от 24 мая 2021 года № 40, отсутствуют, полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 3378+/-15 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: административные и деловые центры, иные отдельно стоящие объекты учреждений и организаций общей площадью 5000 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 258 000 руб.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Согласно статье 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление об оспаривании).

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов административного дела, ФИО3 обратился в суд с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 11 ноября 2020 года (л.д.90).

Таким образом, датой подачи ФИО3 заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости следует считать 11 ноября 2020 года, т.е. дату его обращения в суд.

С учетом указанных выше правовых норм настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доводы, изложенные в возражениях представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о том, что управление Росреестра по Брянской области является ненадлежащим ответчиком по настоящему административному делу, суд находит необоснованными по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 года на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (управление Росреестра по Брянской области).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадь 3378+/-15 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: административные и деловые центры, иные отдельно стоящие объекты учреждений и организаций общей площадью 5000 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 258 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 ноября 2020 года – дату обращения ФИО3 с настоящим административным иском в суд.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А.Богородская

Мотивированное решение суда изготовлено 28 июля 2021 года