Решение № 3А-10/2025 3А-10/2025(3А-139/2024;)~М-147/2024 3А-139/2024 М-147/2024 от 10 сентября 2025 г. по делу № 3А-10/2025

УИД: 78OS0000-01-2024-000312-82

Дело № 3а-10/2025


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

28 августа 2025 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Куприк С.В.,

при секретаре Ахмедовой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Агентство территориального развития «М10» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Агентство территориального развития «<...>» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения заявленных требований, просит пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков и установить ее равной их рыночной стоимости по состоянию на <дата>: в размере 5 155 000,00 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> (далее - Объект 1), в размере 1 030 000,00 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> (далее – Объект 2), ссылаясь на то, что утвержденная по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в отношении указанных объектов недвижимости кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что влечет для административного истца увеличение налоговой нагрузки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости Объекта по состоянию на <дата>, административный истец предоставил отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №...-К от 05.09.2023г., выполненной оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс», об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества – земельных участков с кадастровыми номерами №...

В судебном заседании представитель административного истца, действующий по доверенности, выразил согласие с определенной заключением судебной экспертизы №... от <дата> кадастровой стоимостью земельного участка, площадью 731 153 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 300 000 000 (триста миллионов) рублей по состоянию на <дата>, кадастровой стоимостью земельного участка, площадью 146 167 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 97 200 000 (девяносто семь миллионов двести тысяч) рублей по состоянию на <дата>.

Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Кадастровая оценка», действующий по доверенности, представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий по доверенности, не возражали относительно установления кадастровой стоимости объекта в указанном заключением судебной экспертизы №... от <дата>.

Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, заявлений, ходатайств не направлял.

Выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от <дата> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от <дата> №...-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> (далее - Объект 1), в размере 432 476 560,81 (четыреста тридцать два миллиона четыреста семьдесят шесть тысяч пятьсот шестьдесят) рублей по состоянию на <дата> (Т.1 л.д. 102), кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> (далее – Объект 2) в размере 167 992 188,71 (сто шестьдесят семь миллионов девятьсот девяносто две тысячи сто восемьдесят восемь) рублей по состоянию на <дата> (Т.1 л.д. 103).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) установлено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование заявленных требований, административный истец представил отчет об оценке №...-К от 05.09.2023г., выполненной оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс», с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества – земельных участков с кадастровыми номерами №... по состоянию на <дата>.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости по состоянию на <дата>.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО1

<дата> в Санкт-Петербургский городской суд поступило заключение эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО1 от <дата>.

При проверке соответствия отчета об оценке №...-К от 05.09.2023г., выполненного оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс», экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и содержания отчета на соответствие требованиям.

Согласно заключению эксперта, проведенный анализ позволил сделать вывод о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Проводя исследование и отвечая на вопрос о рыночной стоимости земельных участков по состоянию и в ценах на 01 января 2022 года, эксперт ошибочно применил положения п. 20 ФСО №7 для определения рыночной стоимости незастроенных объектами капитального строительства объектов оценки.

Представленная информация о возможных видах использования оцениваемых объектах была проанализирована экспертом не полностью, что свидетельствует о нарушении экспертом положений п. 13 ФСО № 17.

Сопоставив объект оценки с выбранными объектами-аналогами, выполнив ряд корректировок, с учетом того, что все объекты-аналоги, как и объекты оценки являются незастроенными земельными участками, используемыми для сельскохозяйственных целей, с ВРИ «для сельскохозяйственного использования, применение экспертом понижающей поправки в размере «-98.94%» на функциональное использование участков, не является обоснованным и подтвержденным.

Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» выразили несогласие с заключением эксперта в части расчета рыночной стоимости объектов, в связи с чем представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга просил назначить по делу повторную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частями 6, 7 статьи 82 КАС РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе суда эксперт, в том числе входящий в комиссию экспертов, может быть вызван в судебное заседание. После оглашения заключения эксперт может дать по нему необходимые пояснения и обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В силу частей 1, 2 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Таким образом, после составления экспертного заключения и представления его в суд действующим процессуальным законом возможность его изменения экспертом применительно к содержанию и объему проведенного исследования и, соответственно, основанных на них выводов не предусмотрена, а недостатки заключения подлежат устранению в порядке, установленном приведенными положениями статьи 83 КАС РФ.

Установленные обстоятельства являются основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы в части проведения исследования по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию и в ценах на 01 января 2022 года.

При этом, исходя из самостоятельности предмета исследования по первому вопросу (о соответствии отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении в суд, законодательству об оценочной деятельности), отсутствия замечаний к соответствующей части заключения эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО1 у участвующих в деле лиц, оснований для проведения повторного экспертного исследования в вышеуказанной части судом не установлено.

Проведение повторной судебной экспертизы, назначенной определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по вопросу определения рыночной стоимости по состоянию и в ценах на <дата>: земельного участка, площадью 731 153 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка, площадью 146 167 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, было поручено эксперту ООО «Бизнес-Тема» ФИО2

Принимая во внимание указанные обстоятельства, заключение эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО1 от 22.07.2024 в части ответа на вопрос о рыночной стоимости земельного участка не может быть принято в качестве достоверного и допустимого доказательства, а утверждение представителя административного истца о возможности установления рыночной стоимости Объекта на основании этого заключения эксперта подлежит отклонению как необоснованное и противоречащее материалам дела.

Экспертом ООО «Бизнес-Тема» ФИО2 представлено заключение эксперта от 27 июня 2025 года № 05-2025.

Согласно выводам повторной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> определена в размере 300 000 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на <дата> определена в размере 97 200 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключения судебных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная экспертиза эксперта ФИО1 от 22.07.2024 в части ответа на вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и повторная экспертиза эксперта ФИО2 № 05-2025 от 27 июня 2025 года соответствуют положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы экспертов в указанной выше части не противоречивы, аргументированы и последовательны.

Заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик земельных участков, проведены анализ рынка Объектов и анализ наиболее эффективного использования Объектов, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Заключение не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки; исследование проведено всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; учтена специфика объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, – земельных участков под общественно-деловую застройку, расположенных в Санкт-Петербурге, за период предшествующий дате оценки и подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам; определено наиболее эффективное использование объекта оценки; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки.

В заключении повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебных экспертиз подготовлены экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу решения о рыночной стоимости должно быть положено заключение повторной экспертизы, и не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта ООО «Бизнес-Тема» ФИО2

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление подано в Санкт-Петербургский городской суд 07 марта 2024 года, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 731 153 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> равную его рыночной стоимости в размере 300 000 000 (триста миллионов) рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка, площадью 146 167 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> равную его рыночной стоимости в размере 97 200 000 (девяносто семь миллионов двести тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 07 марта 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Куприк

Мотивированное решение суда изготовлено 10.09.2025 года

Копия верна:

Судья С.В. Куприк