Апелляционное определение № 33-13125/2026 от 20 мая 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-13125/2026

УИД: 78RS0019-01-2024-007918-94

Судья: Орлова К.Е.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шиловской Н.Ю.

судей

ФИО1

ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 мая 2026 года гражданское дело № 2-1460/2025 по апелляционным жалобам ФИО4 и ООО «Сэтл Сити» на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2025 года по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Сэтл Сити» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Сэтл Сити" с требованиями о взыскании стоимости устранения строительных недостатков в размере 209 815 рублей 05 копеек по квартире, находящейся по адресу: <адрес>, неустойки за период с 01.09.2024 по 31.12.2024 в размере 34157 рублей 89 копеек, стоимости устранения строительных недостатков в размере 151 521 рубля 46 копеек по квартире по адресу: <адрес>, неустойки за период с 01.09.2024 по 31.12.2024 в размере 24 667 рублей 69 копеек, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, штрафа, расходов по оплате стоимости проведения технической экспертизы в размере 64 000 рублей, почтовых расходов в размере 1 829 рублей 08 копеек, расходы по нотариальному удостоверению доверенности в размере 1700 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 26.02.2018 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №.... В процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены недостатки, в связи с чем истец обратился к эксперту с целью определения стоимости устранения выявленных недостатков. Из заключения специалиста следует, что в квартире имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 280 414 рублей 21 копейка.

28.02.2018 г. между Ф.И.О. и ООО "Сэтл Сити" заключен договор участия в долевом строительстве №....

14.09.2021 г. право собственности на указанную квартиру перешло к ФИО4 на основании договора купли-продажи. В процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены недостатки, в связи с чем истец обратился к эксперту с целью определения стоимости устранения выявленных недостатков. Из заключения специалиста следует, что в квартире имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 270 897 рублей 22 копейка.

28.03.2024 истцом в адрес ответчика направлены претензии с требованиями о возмещении стоимости устранения строительных недостатков. Требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 7 апреля 2025 года исковые требования ФИО4 удовлетворены частично.

С ООО "Сэтл Сити" в пользу ФИО4 взыскана стоимость устранения строительных недостатков по договору №... в размере 209815 рублей 05 копеек, по договору №... в размере 151521 рубля 46 копеек, в случае неисполнения решения суда до 30.06.2025 начислять неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ с 01.07.2025 на сумму 209815 рублей 05 копеек и на сумму 151521 рубль 46 копеек до даты их фактической уплаты, компенсация морального вреда в размере 10000 рублей, расходы на проведение досудебного исследования в размере 55 039 рублей 56 копеек, почтовые расходы в размере 1573 рубля.

В оставшейся части исковые требования ФИО4 оставлены без удовлетворения.

С ООО "Сэтл Сити" в доход территориального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7 113 рублей 37 копеек.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца о взыскании неустойки за период с 01.09.2024 по 31.12.2024, а также взыскать неустойку на будущий период.

В апелляционной жалобе ООО «Сэтл Сити» просит решение суда в части взыскания стоимости устранения недостатков по каждому договору изменить, отменить в части взыскания неустоек.

Истец ФИО4, ответчик ООО «Сэтл Сити» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в соответствии с положениями ст. 113, 117 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия в соответствии со ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).

Частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик в силу ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26.02.2018 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №..., согласно условиям которого ЗАСТРОЙЩИК обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором Цену и при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости принять Объект долевого строительства.

Цена договора составляет 2 650 018 рублей (п. 5.1 договора).

24.12.2020 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

Истцом в материалы дела представлено техническое заключение ООО "<...>", согласно которому в объекте долевого строительства были выявлены строительные недостатки, стоимость устранения которых составила 280 414 рублей 21 копейка.

26.02.2018 между Ф.И.О. и ООО "Сэтл Сити" заключен договор участия в долевом строительстве №..., согласно условиям которого ЗАСТРОЙЩИК обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором Цену и при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости принять Объект долевого строительства.

14.09.2021 г. право собственности на указанную квартиру перешло к ФИО4 на основании договора купли-продажи.

Истцом в материалы дела представлено техническое заключение ООО "<...>", согласно которому в объекте долевого строительства были выявлены строительные недостатки, стоимость устранения которых составила 270 897 рублей 22 копейка.

28.03.2024 истцом в адрес ответчика направлены претензии с требованиями о выплате стоимости устранения недостатков. Требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были.

По ходатайству представителя ответчика, в связи с несогласием с представленным истцами заключением, определением суда от 01.10.2024 по делу назначена судебная экспертиза, порученная ООО "<...>".

Согласно заключению экспертов №... в объектах имеются строительные недостатки. Рыночная стоимость устранения строительных недостатков с учетом материалов и работ в квартире №..., составляет на дату проведения экспертизы 151 521 рублей 46 копеек. Рыночная стоимость устранения строительных недостатков с учетом материалов и работ в квартире №..., составляет на дату проведения экспертизы 209 815 рублей 05 копеек.

Суд оценил экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение эксперта в полной мере отвечает требованиям статей 55, 59-60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание исследования материалов дела, сделанные в результате их исследования выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, данное исследование составлено по результатам осмотра спорного объекта в присутствии сторон, содержит перечень используемой литературы и сведения об образовании экспертов, эксперты имеют соответствующее образование и необходимую квалификацию.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов, необходимых для устранения недостатков квартиры, в размере 209 815 руб. 05 коп. по договору №..., и на сумму 151521 руб. 46 коп. по договору №....

Разрешая требования в части взыскания неустойки за нарушения срока удовлетворения требований истца, суд первой инстанции, руководствуясь Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", пришел к выводу об отказе во взыскании неустойки за период с 01.09.2024 по 31.12.2024, поскольку в указанный период действовал мораторий на взыскание неустоек и иных финансовых санкций, установленных вышеназванным Постановлением.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки, начисленной на сумму основного долга в размере 209815 руб. 05 коп. и на сумму 151521 руб. 46 коп. в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, в случае, если ответчиком в срок до 30 июня 2025 г. (срок окончания действия моратория на начисление застройщикам финансовых санкций) не будет выплачена истцу компенсация стоимости устранения строительных недостатков в полном объеме, поскольку после окончания срока действия моратория на стороне истца возникнет право требовать уплаты ответчиком неустойки за нарушение срока выплаты компенсации стоимости устранения строительных недостатков.

Установив факт нарушения прав истца, как потребителя, в соответствии с положениями ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей с учетом принципа разумности и справедливости исходя из фактических обстоятельств дела.

Также суд первой инстанции не усмотрел оснований для взыскания штрафа, принимая во внимание положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которыми установлен мораторий на начисление неустоек и иных штрафных санкций в период со дня вступления в силу настоящего постановления (22.03.2024) до 30.06.2025 включительно.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на необходимость применения предельного размера общего взыскания стоимости устранения недостатков в размере 3 процентов от цены договора, установленного ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве.

Судебная коллегия принимает во внимание указанные доводы апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения статьи 10 названного Федерального закона дополнены частью 4 в соответствии с Федеральными законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Исходя из изложенного, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Таким образом, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Из акта приема-передачи к договору №... следует, что стоимость квартиры составляет 2650018,00 руб. соответственно, 3% составляют сумму в размере 79 500 руб. 54 коп.

Из акта приема-передачи к договору №... следует, что стоимость квартиры составляет 2950048,00 руб. соответственно, 3% составляют сумму в размере 88 501 руб. 44 коп.

Таким образом, стоимость устранения недостатков, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, не может превышать 79 500 руб. 54 коп. по договору №..., и 88 501 руб. 44 коп. – по договору №....

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания с ответчика в пользу истцов стоимости устранения недостатков, с принятием в указанной части нового судебного постановления о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков в размере 79 500 руб. 54 коп. по договору №..., и 88 501 руб. 44 коп. – по договору №....

Также судебная коллегия полагает об отсутствии оснований для взыскания неустойки на будущее время.

Требования истца были удовлетворены судом после 1 января 2025 года, в связи с чем при принятии решения судом первой инстанции подлежала применению нормы закона, которая определяла, что общий размер строительных недостатков, неустойки и штрафа не может превышать 3% от цены договора, в связи с чем доводы жалобы истца подлежат отклонению.

Учитывая, что истцу определена ко взысканию сумма в размере 3% от цены договора, в большей сумме неустойка взысканию не подлежит, то оснований для взыскания неустойки на будущее время у суда первой инстанции не имелось. В связи с чем решение суда в части взыскания неустойки на будущее время подлежит отмене с отказом в иске в данной части.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату проведения досудебного заключения в размере 64 000 руб., суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, учитывая, что несение истцом расходов в указанном размере подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, и данные расходы понесены истцом вынужденно в связи с защитой нарушенных прав, признал данные расходы на составление технического заключения обоснованными и необходимыми, в связи с чем взыскал расходы в размере 55 039,56 руб. с учетом применения принципа пропорциональности распределения судебных расходов.

Руководствуясь положениями п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принимая во внимание, что из содержания представленной в материалы дела доверенности прямо усматривается, что она выдана на представление интересов истца во всех судах судебной системы Российской Федерации, иных учреждениях, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в данной части.

Также суд первой инстанции взыскал в пользу истца почтовые расходы в размере 1 576 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7 113 руб. 37 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2025 года изменить в части взыскания стоимости устранения недостатков, неустойки, государственной пошлины.

Взыскать с ООО «Сэтл Сити» в пользу ФИО4 стоимость устранения недостатков, неустойки по договору №... в общем размере 88 501 руб. 44 коп., по договору №... в общем размере 79 500 руб. 54 коп.

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2025 года отменить в части взыскания неустойки на будущий период.

Взыскать с ООО «Сэтл Сити» в пользу бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 7560 руб. 04 коп.

В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>