Решение № 2-290/2024 2-6/2025 2-6/2025(2-290/2024;)~М-264/2024 М-264/2024 от 18 ноября 2025 г. по делу № 2-290/2024

Дело № 2-6/2025

(УИД) 58RS0034-01-2024-000413-04


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Шемышейка Пензенской области 07.11.2025

Шемышейский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Бибичева А.В.,

при секретаре Гуриной О.В.,

с участием истца – заместителя прокурора Шемышейского района Пензенской области Милованова Д.О.,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика администрации Шемышейского района Пензенской области – ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Шемышейского района Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1 и администрации Шемышейского района Пензенской области о признании незаконными действий администрации Шемышейского района Пензенской области по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка и передаче его на торги, исключении записи о земельном участке из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), признании недействительными результатов открытого аукциона от 01.02.2022, признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 14.02.2022 и применении последствий ничтожности сделки,

установил:

02.10.2024 прокурор Шемышейского района Пензенской области обратился в Шемышейский районный суд Пензенской области с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1 и администрации Шемышейского района Пензенской области о признании незаконными действий администрации Шемышейского района Пензенской области по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка и передаче его на торги, исключении записи о земельном участке из ЕГРН, признании недействительными результатов открытого аукциона от 01.02.2022, признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 14.02.2022, признании права собственности ФИО1 на земельный участок отсутствующим и исключении из ЕГРН записи о праве собственности. В обоснование иска прокурор указал, что администрацией Шемышейского района Пензенской области были допущены нарушения земельного и градостроительного законодательства при образовании, формировании и последующей постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером: номер, местоположение: <адрес>, площадью 237 366кв.м. При подготовке межевого плана кадастровый инженер использовал постановление администрации Шемышейского района от 04.10.2021 № 463 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории п. Янго-Пря», площадью 237 366,0кв.м., схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и постановление администрации Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области № 36 от 04.10.2021 «О предоставлении разрешения на увеличение предельно допустимой площади земельного участка для ведения огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, с 4500,0кв.м до 237 366,0кв.м.». Постановление администрации Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области № 36 принято с нарушением статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), без фактического наличия заявления администрации Шемышейского района Пензенской области, проведения публичных слушаний, а также подготовленного по их результатам заключения. При изложенных обстоятельствах земельный участок не мог быть образован, поставлен на кадастровый учет и являться предметом гражданского оборота как самостоятельный объект недвижимости. С учётом уточнения исковых требований в сторону их уменьшения, просил суд признать незаконными действия администрации Шемышейского района Пензенской области по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером: номер и передаче его на торги, исключить запись о земельном участке из ЕГРН, признать недействительными результаты открытого аукциона от 01.02.2022 и в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 14.02.2022, применить к нему последствия недействительности ничтожной сделки, обязать ФИО1 возвратить администрации Шемышейского района Пензенской области земельный участок, а администрацию Шемышейского района Пензенской области обязать возвратить ФИО1 денежные средства в размере 2 373 660 рублей.

В судебном заседании заместитель прокурора Шемышейского района Пензенской области Милованов Д.О., представляющий интересы истца, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что администрацией Шемышейского района Пензенской области были допущены грубые нарушения положений земельного законодательства, выразившиеся в необоснованном увеличении предельно допустимой площади спорного земельного участка, препятствующие утверждению схемы его расположения. С целью превышения допустимых параметров администрацией Стародемкинского сельсовета 04.10.2021 было вынесено постановление № 36 «О предоставлении разрешения на увеличение предельно допустимой площади земельного участка для ведения огородничества с 4500кв.м. до 237 366кв.м.», которое не соответствует требованиям градостроительного законодательства, так как принято без заявления администрации района, без проведения публичных слушаний и составления заключения по итогам их проведения. Обозначенные неправомерные действия должностных лиц повлекли существенные нарушения интересов муниципального образования Стародемкинский сельский совет и неопределенного круга лиц по рациональному использованию и охране земель, невозможность эффективного использования территории населенного пункта, так как фактически ФИО1 было продано 2/3 площади п. Янго-Пря.

Представитель ответчика администрации р.п. Шемышейка Шемышейского района Пензенской области ФИО3 в судебном заседании исковые требования прокурора признала, пояснив, что, действительно, администрация с нарушением действующего законодательства заключила с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 23,73га, расположенного в п. Янго-Пря. Данный участок не мог быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт, поскольку предельный размер участка для ведения огородничества, установленный правилами землепользования и застройки территории Стародемкинского сельсовета, составлял 45 соток. Правомочность установления комитетом местного самоуправления предельного размера земельного участка подтверждается решением Пензенского областного суда от 16.06.2025, которым дана оценка законности решения комитета местного самоуправления Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области от 11.06.2020 № 102-20/7 «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области». Администрация Стародемкинского сельсовета не имела право принимать решение об увеличении предельно допустимой площади земельного участка до 23га. Ответчик считает, что 45 соток достаточно для осуществления огородничества и организации отдыха. Полагают, что ФИО1 и не имел цель заниматься огородничеством, интерес представлял лес, который произрастает на части спорного земельного участка.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований прокурора района по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, который был представлен суду в письменном виде.

Согласно отзыву ФИО2 на исковое заявление от 15.10.2024 его доверитель ФИО1 является добросовестным и законопослушным гражданином, в 2021 году решил приобрести земельный участок в с. Янго-Пря, в этих целях им были осуществлены все необходимые действия. Считает, что порядок увеличения максимальных размеров площади земельных участков в правилах землепользования и застройки территории Стародемкинского сельсовета по существу не прописан и этими правилами не предусмотрен, а любые действия по проведению публичных слушаний носят исключительно рекомендательный характер. Земельный участок, проданный ФИО1, был оценен в 2 373 660 рублей, в соответствии с рыночными ценами, если бы были сформированы не один, а несколько участков, то их совокупная стоимость была бы такой же, в связи с чем, никакие права и интересы администрации, третьих лиц нарушены не были. ФИО1 является добросовестным приобретателем, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований прокурора просил отказать.

Ответчик ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – кадастровый инженер К.А.С., представители управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, администрации Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области и Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области, извещенные о месте и времени слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Заявления о проведении судебного заседания в их отсутствие либо об отложении судебного разбирательства в суд не поступали.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области ФИО4, в судебном заседании 06.11.2024 пояснил, что по указанию начальника отдела экономики администрации района было принято решение сформировать один большой участок, так как проведение кадастровых работ на небольшие участки было накладно для местного бюджета. С целью реализации данного плана были издано постановление «О предоставлении разрешения на увеличение предельно допустимой площади земельного участка с 4500кв.м. до 237366кв.м.», после чего направлено в администрацию. Публичные слушания по данному вопросу не проводились.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ФИО5 в судебном заседании 02.12.2024 пояснила, что с целью постановки на кадастровый учёт данного земельного участка обращалась администрация Шемышейского района Пензенской области, сомнений у регистраторов в данном случае не было. На момент принятия решения в 2021 году кадастровая палата осуществляла правовую экспертизу, государственный регистратор только подписывал данные документы, исходя из представленных документов и исходя из правил землепользования и застройки процедура была соблюдена, правила землепользования и материалы по составлению кадастровых карт зона Ж1 и земли населенных пунктов позволяли сформировать земельный участок.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области ФИО6 в судебном заседании 22.01.2025 пояснила, что увеличение предельно допустимой площади земельного участка, свыше предусмотренной правилами землепользования и застройки, как произошло в рассматриваемом случае, путем вынесения администрацией сельсовета постановления со ссылкой на статью 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является незаконным, так как данная норма применима в тех случаях, когда размеры земельного участка меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельного участка неблагоприятны для застройки. Увеличение предельно допустимой площади земельного участка, возможно, осуществить только путем внесения изменений в правила землепользования и застройки в этой части.

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 02.07.2021 (далее – ЗК РФ) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 и 3 ст. 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Пункт 3 части 16 статьи 11.10 ЗК РФ в качестве основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка предусматривает разработку схемы земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам.

Согласно п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 6 ст. 1 ГрК РФ в редакции от 02.07.2021 под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Пунктом 7 ст. 1 ГрК РФ предусмотрено, что территориальные зоны это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В свою очередь правила землепользования и застройки это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с п. 9 ст. 1 ГрК РФ под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (ч. 2 ст. 30 ГрК РФ).

Согласно п. 1 и 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Вышеприведенными положениями п. 8 ст. 1 ГрК РФ и п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ установлено, что органы местного самоуправления поселений утверждают правила землепользования и застройки поселений.

Судом установлено, что 11.06.2020 решением комитета местного самоуправления Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области (далее – КМСУ) № 102-20/7 были утверждены «Правила землепользования и застройки территории Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области» (далее – Правила землепользования и застройки).

Согласно положениям Правил землепользования и застройки установлена предельно допустимая площадь земельного участка для ведения огородничества, которая составляет 4 500кв.м.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 ГрК РФ, с учётом особенностей, установленных статьей 33 ГрК РФ (ч. 1 ст. 33 ГрК РФ).

Статьи 31 и 32 ГрК РФ предусматривают, что правила землепользования и застройки, в том числе и внесение в них изменений, перед их утверждением, проходят стадию общественных обсуждений или публичный слушаний, без наличия протокола общественных обсуждений или публичный слушаний и заключения об их результатах, правила землепользования и застройки не могут быть утверждены либо изменены.04.10.2021 администрация Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области вынесла постановление № 36 «О предоставлении разрешения на увеличение предельно допустимой площади земельного участка для ведения огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, с 4 500кв.м. до 237 366кв.м.» (далее – Постановление № 36), согласно которому администрации Шемышейского района Пензенской области разрешено увеличить предельно допустимую площадь земельного участка для ведения огородничества в п. Янго-Пря с 4 500кв.м. до 237 366кв.м.

В постановлении № 36 указано, что оно вынесено на основании ст. 40 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ, заявления администрации Шемышейского района, протокола публичных слушаний от 01.10.2021, заключения от 01.10.2021 о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на увеличение предельно допустимой площади земельного участка для ведения огородничества в поселке Янго-Пря с 4 500кв.м. до 237 366кв.м.

Часть 1 статьи 40 ГрК РФ предусматривает, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Таким образом, в рассматриваемом случае данная норма градостроительного законодательства не применима, поскольку регулирует иные правоотношения, что подтвердила в судебном заседании 22.01.2025 представитель Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области ФИО6

«Правила землепользования и застройки территории Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области», утверждённые решением КМСУ № 102-20/7 от 11.06.2020, не предусматривают возможность увеличения предельно допустимой площади земельного участка, какие-либо изменения в Правила землепользования и застройки в части увеличения предельной допустимой площади земельного участка, предназначенного для ведения огородничества свыше 4 500кв.м., не вносились.

Названное решение КМСУ № 102-20/7 от 11.06.2020 принято с соблюдением соответствующего порядка, надлежащим образом опубликовано и введено в действие, его положения соответствуют нормативно правовым актам, имеющим большую юридическую силу, в нём отсутствуют признаки неопределенности, что установлено вступившим в законную силу решением Пензенского областного суда от 17.06.2025 по административном делу по административному исковому заявлению ФИО1 о признании недействующим данного решения.

Судом также установлено, что публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на увеличение предельно допустимой площади земельного участка для ведения огородничества в поселке Янго-Пря с 4 500кв.м. до 237 366кв.м. не проводились, протокол слушаний и заключение по их результатам не составлялись, а заявление администрации района по данному вопросу в администрацию сельсовета не направлялось.

Данные обстоятельства подтвердил в судебном заседании глава администрации Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области ФИО4

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ процедура образования земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовки к проведению аукциона начинается с подготовки и утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории.

04.10.2021 администрация Шемышейского района Пензенской области вынесла постановление № 463 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории п. Янго-Пря, площадью 237 366кв.м.».

10.11.2021 кадастровым инженером К.А.С. по заказу администрации Шемышейского района были проведены кадастровые работы и подготовлен межевой план земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, распложенного по адресу: <адрес>.

09.12.2021 земельный участок площадью 237 366кв.м., распложенный по адресу: <адрес>, был постановлен на кадастровый учёт, ему присвоен кадастровый номер номер.

21.12.2021 администрация Шемышейского района Пензенской области вынесла постановление № 587 о проведении аукциона по продаже земельного участка, в соответствии с которым администрация района постановила провести аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером номер, площадью 237 366кв.м., распложенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ведение огородничества. Начальная цена земельного участка определена в 2 373 660 рублей.

Согласно протоколу № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 01.02.2022, постоянно действующая комиссия по проведению аукциона (конкурса) решила признать ФИО1 единственным участником торгов, признать аукцион несостоявшимся, заключить договор купли-продажи земельного участка с единственным заявителем ФИО1 по начальной цене.

14.02.2022 между администрацией Шемышейского района Пензенской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 1а и составлен акт приема-передачи земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2024-238571691 от 25.09.2024 право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 02.03.2022.

01.10.2024 прокурор Шемышейского района Пензенской области внес главе администрации Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области протест на постановление № 36, с требованием отменить данное постановление.

01.10.2024 администрацией Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области вынесено постановление № 54 «О признании утратившим силу постановления администрации Стародемкинского сельсовета № 36 от 04.10.2021».

Администрация Шемышейского района Пензенской области вынося 04.10.2021 постановление № 463 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории п. Янго-Пря, площадью 237 366кв.м.», основывалась на постановлении администрации Стародемкинского сельсовета Шемышейского района Пензенской области № 36 от 04.10.2021, которое признано утратившим силу, в связи с чем, постановление администрации района № 463 от 04.10.2021 также вынесено с нарушением действующего земельного и градостроительного законодательства.

Учитывая допущенные администрацией Шемышейского района Пензенской области нарушения земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что действия администрации района по формированию земельного участка с кадастровым номером номер и передаче его на торги являются незаконными, исковые требования прокурора в этой части подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 30.12.2021 (далее – Закон № 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Частью 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

С учётом изложенного, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования прокурора о признании незаконными действий администрацией Шемышейского района Пензенской области по постановке на кадастровый учёт земельного участка с кадастровым номером номер и об исключении из ЕГРН записи о данном земельном участке.

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункта 12 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019) в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

С учётом того, что суд признает действия администрации района по формированию земельного участка и передаче его на торги незаконными, данные нарушения являются существенными, исковое требование прокурора о признании недействительными результатов аукциона по извещению № 221221/0968949/01 от 01.02.2022 на право заключения договора купли-продажи названного земельного участка подлежит удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ч. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» предусмотрено, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Договор купли-продажи земельного участка № 1а от 14.02.2022 заключен между администрацией Шемышейского района Пензенской области и ФИО1 после признания последнего единственным участником торгов, признания аукциона несостоявшимся и принятия комиссией решения о заключении договора с ФИО1 как с единственным заявителем.

С учётом того, что суд признает торги, проведенные в виде открытого аукциона по извещению № 221221/0968949/01 от 01.02.2022 на право заключения договора купли-продажи земельного участка, недействительными, исковое требование прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка № 1а от 14.02.2022 недействительным в силу его ничтожности, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 168 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 3413/11 от 13.09.2011 по делу № А56-7754/2009 специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07.

С учётом названных правовых норм, требование прокурора о применении к договору купли-продажи земельного участка № 1а от 14.02.2022 последствий недействительности ничтожной сделки, подлежит удовлетворению, ФИО1 должен возвратить администрации Шемышейского района Пензенской области земельный участок с кадастровым номером номер, а администрация района должна возвратить ФИО1 денежные средства в размере 2 373 660 рублей, полученные в результате заключения данного договора.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования прокурора Шемышейского района Пензенской области к администрации Шемышейского района Пензенской области и ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконными действия администрации Шемышейского района Пензенской области по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером номер, площадью 237 366кв.м., местоположение: <адрес> вид разрешенного использования – ведение огородничества, передаче его на торги и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером номер.

Признать недействительными торги, проведенные в виде открытого аукциона по извещению № 221221/0968949/01 от 01.02.2022 на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером номер, площадью 237 366кв.м., местоположение: <адрес>, вид разрешенного использования – ведение огородничества.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 1а от 14.02.2022 (кадастровый номер земельного участка: номер, площадь 237 366 кв.м., местоположение: <адрес>, вид разрешенного использования – ведение огородничества), заключенный администрацией Шемышейского района Пензенской области с ФИО1, применить к нему последствия недействительности ничтожной сделки, обязать:

- ФИО1, <данные изъяты> возвратить администрации Шемышейского района Пензенской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) земельный участок с кадастровым номером номер, площадью 237 366кв.м;

- администрацию Шемышейского района Пензенской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) возвратить ФИО1, <данные изъяты> денежные средства в размере 2 373 660 (два миллиона триста семьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами, иными участвующими в деле лицами, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Шемышейский районный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения.

Мотивированное решение изготовлено 19.11.2025.

Председательствующий А.В. Бибичев