Решение № 2-120/2018 2-1990/2017 от 7 февраля 2018 г. по делу № 2-120/2018

Гражданское дело 2-120/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач-на-Дону 08 февраля 2018 года

Калачевский районный суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи Евдокимовой С.А., при секретаре Рабадановой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39 ФИО40 Валентина Павловича, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75 ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО152, ФИО153, ФИО154, ФИО155, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167 ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО150, ФИО180, ФИО10, ФИО181, ФИО182, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, ФИО187, ФИО188, ФИО189, ФИО190, ФИО191, ФИО192, ФИО193, ФИО194, ФИО195, ФИО196, ФИО197, ФИО198, ФИО199, ФИО200, ФИО201, ФИО202, ФИО203 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фермалэнд» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Лица, указанные во вводной части решения, обратились с иском к ООО «Фермалэнд», в котором сообщают следующее.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателей (далее по тексту – договор аренды) с ОАО «Рассвет», сроком на <данные изъяты> Земельному участку был присвоен кадастровый номер <данные изъяты>, площадь участка составляет <данные изъяты> расположен: <адрес><адрес>, из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения. Всего по договору участвовало 617 участников общей долевой собственности. Договор аренды был зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ согласно договору № о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ произошла передача прав и обязанностей по договору аренды от ОАО «Рассвет» на ООО «Фермалэнд». С ДД.ММ.ГГГГ арендатором по договору аренды стало ООО «Фермалэнд».

Начиная с 2013 года арендатором систематически нарушаются условия п.2.2 договора, в части своевременной выплаты или выплаты в целом арендной платы. Данный факт подтверждается неоднократными обращениями истцов к руководству ООО «Фермалэнд», а также коллективным заявлением участников общей долевой собственности на земельный участок в <адрес> в октябре 2016 года.

В связи с неоднократным и ненадлежащим исполнением со стороны арендатора условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также окончанием срока его действия (ДД.ММ.ГГГГ) истцы приняли решение не продлевать с ООО «Фермалэнд» договорные отношения на новый срок. Выполняя требования ст.452 ГК РФ, истцами предприняты попытки в добровольном порядке расторгнуть договор аренды, а именно: в феврале 2017 года в адрес ответчика направлены уведомления о расторжении договора аренды и дополнительное соглашение о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, которые были получены адресатом. До настоящего времени в адрес истцов не поступило согласия в ответ на полученные уведомления и не подписаны дополнительные соглашения о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ по инициативе истцов было организовано собрание собственников общедолевой собственности спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в повестке дня которого главным вопрос был о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Согласно протоколу общего собрания собственников общедолевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ вопрос о расторжении договора аренды был вынесен на обсуждение, но в связи с явным преимуществом ООО «Фермалэнд» по количеству голосов, вопрос повестки дня о расторжении договора аренды не принят.

По мнению истцов, в добровольном порядке ответчик ООО «Фермалэнд» не намерен расторгать договор аренды, чем нарушаются права и законные интересы истцов, ставя их в безвыходное положение своими действиями в части отказа в прекращении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды заканчивается, истцы не намерены продолжать договорные отношения с ответчиком и намерены по своему распорядится принадлежащей собственностью. Просят расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Фермалэнд».

В судебном заседании представитель истцов по доверенностям ФИО204 поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель истцов по доверенностям ФИО205 не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Фермалэнд» ФИО206 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истцами не доказан факт невыплаты им арендной платы, в течение срока действий договора к нему, как к арендатору, никаких претензий со стороны арендодателей не было. По его мнению, в случае расторжения договора аренды будут нарушены права остальных 205 участников долевой собственности, которые желают продолжать сдавать в аренду землю. Кроме того, на момент рассмотрения спора в суде срок договора аренды истек, соответственно требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора.

Представитель третьего лица Росреестра ФИО207 в судебное заседание не явилась, представила заявление, согласно которому просит вынести решение на усмотрение суда.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон могут участвовать одно или несколько лиц одновременно.

Согласно ст. 606 ГК РФ одной из сторон договора аренды является арендодатель, другой - арендатор.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> Ляпичевская административная территория, из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателей в количестве 617 человек с ОАО «Рассвет», сроком на <данные изъяты>

Договор аренды был зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.135-146).

ДД.ММ.ГГГГ согласно договору № о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ произошла передача прав и обязанностей по договору аренды от ОАО «Рассвет» на ООО «Фермалэнд». С ДД.ММ.ГГГГ арендатором по договору аренды стало ООО «Фермалэнд» (том 2 л.д.147-148).

Заявляя требования, сторона истцов исходит из того, что они являются самостоятельными субъектами гражданско-правовых отношений и в силу ст. 421 ГК РФ свободны в заключении договора. Ввиду того, что они уведомили арендатора о прекращении договора аренды, он подлежит прекращению.

Суд не может согласиться с таким доводом по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников земельных долей, на котором рассматривался вопрос расторжения договора аренды (том 2 л.д.51-53).

На собрании присутствовало 411 участников долевой собственности, что составляет 86,53% от общего числа, владеющие 90,54% долей в праве долевой собственности на земельный участок.

Согласно п. 5 ст.14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Таким образом, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок являлось правомочным.

В соответствии с п. 8 ст.14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ, на повестку дня был вынесен следующий вопрос: расторжение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателей б/н от 12.03.2007г., заключенного с ООО «Фермалэнд».

По результатам голосования, было установлено, что 206 (двести шесть) участников долевой собственности присутствующих на собрании и владеющие в совокупности 40,64 (сорок целых шестьдесят четыре сотых) % долями от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности, проголосовали за расторжение договора, 205 (двести пять) участников долевой собственности присутствующих на собрании и владеющие в совокупности 59,36 (пятьдесят девять целых тридцать шесть сотых) % долями от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности, проголосовали против расторжения договора.

В итоге, по вопросу повестки дня было принято решение: не расторгать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателей б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Фермалэнд»».

При этом, согласно тексту протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, доводов о неоднократной невыплате арендатором арендной платы арендодателями озвучено не было.

Протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не обжаловался.

Таким образом, из представленных материалов следует, что сторона арендодателя в спорном договоре аренды земельного участка представлена в виде 475 сособственников земельного участка, однако, за расторжение договора аренды выступили только 206 участников долевой собственности, владеющие в совокупности 36,80 % долей от общего числа долей. Остальные собственники, в том числе 205 участников долевой собственности присутствующие на общем собрание собственников земельных долей и владеющие в совокупности 53,74 % долей от общего числа долей, фактически выразили согласие на пролонгацию договора. При таких обстоятельствах, мнение истцов о том, что они, как сторона арендодателя, высказались за расторжение договора аренды является необоснованным.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно: когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существо ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, такое письменное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды, оно должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок. Соответственно право требования расторжения договора возникнет у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств обращения истцов к арендатору по вопросу выплаты арендной платы, а также оставления без удовлетворения соответствующих требований истцов более 2 раз подряд, в материалы дела не представлено.

Доказательств того, что сторона арендодателя (то есть все 475 собственников земельного участка) направляла свои возражения (уведомления) арендатору о прекращении договора, в судебное заседание также не представлено.

Доводы истцов о направлении ими уведомлений о прекращении арендных отношений не являются основанием для удовлетворения их требований по вышеизложенным основаниям.

Как установлено в судебном заседании, на момент заключения договора аренды земельного участка его собственниками являлись 617 человек, в настоящее время – 475 человек. Спорный земельный участок им принадлежит на праве общей долевой собственности. ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников земельных долей, на котором большинством голосов, было принято решение: не расторгать договор аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Фермалэнд»».

В соответствии с п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как видно из материалов дела, сособственники не пришли к согласию о порядке дальнейшего использования имущества в частности земельного участка.

Между тем, в соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Конституция РФ, закрепляя право частной собственности и раскрывая его содержание в статье 35, включающее правомочия иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться, распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, выделяет в качестве самостоятельного конституционного права право граждан иметь в частной собственности землю (ст. 36 ч. 1) и, конкретизируя применительно к данному праву предписание ст. 17, устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляется ее собственниками свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36 ч. 2).

Из приведенных положений Конституции РФ вытекает обязанность соблюдать при регулировании земельных отношений, возникающих в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе при правоприменении, баланс частных и публичных интересов, которые затрагиваются реализацией права частной собственности на землю, на основе конституционного принципа пропорциональности, с тем чтобы и обеспечить охрану законом права частной собственности, и представлений о земле как основе жизни и деятельности народа.

Наиболее рациональное использование земельных участков и сохранение их целевого назначения - один из принципов, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения (ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Указанный конституционно-правовой смысл норм закона неоднократно был отражен Конституционным Судом РФ в своих постановлениях и определениях, в том числе Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 1-П "По делу о проверке конституционности положений п. п. 2, 3, 4 ст. 13 и абз. 2 п. 1.1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки ФИО238".

Согласно п. 1 резолютивной части данного Постановления приведенный конституционно-правовой смысл указанных законоположений является общеобязательным, что исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

Однако, указанные положения не учтены в полной мере истцами при обращении в суд.

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как установлено в судебном заседании, соглашение о порядке пользования земельным участком сособственниками не достигнуто.

Спорное имущество имеет специальный режим, является земельным участком сельскохозяйственного назначения.

Сособственниками спорного земельного участка также являются не только истцы, но и другие лица, при этом их доля в праве общей собственности на земельный участок составляет 63,2 % долей, то есть подавляющее большинство. На общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ большинство были против расторжения договора аренды с ООО «Фермалэнд», фактически настаивали на надлежащей обработке земельного участка. При таких обстоятельствах, суд не может согласиться с доводами истцов о том, что расторжением договора аренды между истцами и ООО «Фермалэнд» интересы остальных собственников не будут затронуты.

Прекращение договора аренды в целом на весь земельный участок существенным образом нарушает их права как сособственников земельного участка, которые против расторжения договора аренды, в том числе на получение арендных платежей, иной прибыли, сельхозпродукции, а также ведет к нерациональному использованию сельскохозяйственных земель, вступает в противоречие с положениями Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36, часть 2).

Каких-либо сведений свидетельствующих о том, что арендатором не соблюдается установленный режим использования земли или ухудшаются ее качественные характеристики, истцами не приведено. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истцов в количестве 213 человек не подлежат удовлетворению.

При этом, истцы не лишены возможности реализации своего волеизъявления на свободное распоряжение своим имуществом после выдела его из состава общей долевой собственности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39 ФИО40 Валентина Павловича, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75 ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО152, ФИО153, ФИО154, ФИО155, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167 ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО150, ФИО180, ФИО10, ФИО181, ФИО182, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, ФИО187, ФИО188, ФИО189, ФИО190, ФИО191, ФИО192, ФИО193, ФИО194, ФИО195, ФИО196, ФИО197, ФИО198, ФИО199, ФИО200, ФИО201, ФИО202, ФИО203 к Обществу с ограниченной ответственностью «Фермалэнд» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Калачёвский районный суд.

Председательствующий: