Решение № 2-2075/2019 2-376/2020 2-376/2020(2-2075/2019;)~М-1567/2019 М-1567/2019 от 25 ноября 2020 г. по делу № 2-2075/2019

№ 2-376/2020

УИД: 24RS0004-01-2019-002104-07


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

п. Березовка 26 ноября 2020 года

Березовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Пятовой Д.В.,

при секретаре Кузьминой Т.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли в квартире,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли в квартире. Требования, с учетом уточнений от <дата>, мотивировал тем, что он является долевым собственником, которому принадлежала 1/2 доля в праве собственности на жилое помещение (квартира), расположенная по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>18. Действующий по доверенности от его имени ФИО3 <дата> продал 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру ФИО2 Между тем о купле-продаже квартиры он не был извещен, денежные средства, вырученные от реализации доли в квартире, в размере № руб., он не получал. Договор купли-продажи квартиры в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства ему не переданы. С учетом уточнений просил: расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>18, заключенный между ФИО1 в лице ФИО3 и ФИО2; аннулировать запись от <дата> о регистрации 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире по указанному адресу в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним №; прекратить право ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по указанному адресу; признать за ФИО1 право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2 не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, обеспечили участие в судебном заседании своих представителей.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности от <дата>, в судебном заседании на исковых требованиях, с учетом уточнений, настаивала по доводам искового заявления, просила требования удовлетворить в полном объеме. Дополнительно суду пояснила, что доверенность на продажу квартиры была выдана истцом ФИО3 в связи с наличием у ФИО1 денежных обязательств перед ООО МФО «Займы под залог» в сумме № руб.; также на долю в квартире был оформлен залог. При этом намерений продать долю в квартире у истца не было, это его единственное жилище. Действительно у него имелись долговые обязательства. Однако он не давал никому распоряжения производить оплату его долговых обязательств. Денежные средства за реализованную долю в квартире истцу не были переданы. По условиям договора купли-продажи, факт подтверждения передачи денежных средств подтверждается распиской, которой в деле не имеется. Платежные документы, представленные ответчиком, не являются подтверждением передачи денежных средств за реализованную долю в квартире, в связи с чем не обоснованы и не имеют правового значения для дела. На требование об оплате товара, которую истец направил в виде претензии, ответчик не ответил.

Представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности от <дата>, в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил в иске отказать. Суду пояснил, что ФИО2 покупал долю в квартире у ФИО1 от которого по доверенности действовал ФИО3 ФИО1 выразил свою волю на продажу этой доли в квартире тем, что выдал доверенность на ФИО3 с правом продажи. ФИО2 передал ФИО3 денежные средства по договору в размере № руб., что следует из нотариально оформленного договора купли-продажи. Расписка о передаче денежных средств имелась, однако она не сохранилась в связи с давностью событий. Для перехода регистрации права собственности, ФИО3, действовавший по доверенности от ФИО1, часть денежных средств направил на погашение долгов ФИО1, что было необходимо для оформления сделки. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права как расторжение договора, он вправе требовать выплаты невыплаченной суммы по спорному договору купли-продажи в судебном порядке.

Третьи лица ФИО6, ФИО3, представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч. 1). Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 2). Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (ч. 3).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п. 1 ч. 2). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч. 1). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч. 4).

В соответствии с ч. 2 ст. 486 ГК РФ если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 550 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что <дата>г. между ФИО1 и ООО МФО «Займы под залог» заключен договор займа, по которому истец получил сумму кредита в размере № руб. сроком на 1 месяц. В тот же день по договору залога ФИО1 в обеспечение своевременного и надлежащего возврата денежных средств по указанному выше договору займа передана ? доли в праве собственности на <адрес> в п.Березовка <адрес> Красноярского края. В тот же день, <дата>. ФИО1 оформлена нотариальная доверенность, которой он уполномочил ФИО3 продать принадлежащую ему ? долю в праве собственности на указанную квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению.

<дата> между ФИО1 в лице ФИО3 и ФИО2, заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, согласно которому продавец продал всю принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>18, а покупатель ФИО2 купил указанную долю жилого помещения. Жилое помещение общей площадью № кв.м., расположено на первом этаже в двухэтажном панельном многоквартирном жилом доме, кадастровый №. Цена договора составляет № рублей. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской (п. 4 договора). ФИО3 обязуется передать причитающиеся ФИО1 денежные средства в сумме № руб. не позднее 2-х дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. Покупателю известно о наличии долга за жилищно-коммунальные услуги в размере №. ФИО1 обязуется погасить задолженность за жилищно-коммунальные услуги в течение одного месяца с момента подписания договора (п. 4 договора). Договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств. Договор зарегистрирован в Росреестре <дата>.

Расписки о получении истцом ФИО1 денежных средств в размере № руб. по заключенному от его имени договору суду не представлено, в материалах регистрационного дела она также отсутствует.

<дата> истец направил в адрес ответчика претензию, в которой уведомил ФИО2 о намерении расторгнуть договор купли-продажи в связи с нарушением покупателем условия об оплате. Претензия оставлена без ответа.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>18, собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру является ФИО2 с <дата>.

По смыслу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок оплату за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В данном случае по договору купли-продажи продавец (истец) не получил за проданный товар (долю в праве собственности на квартиру) от покупателя (ответчика) половины цены товара по договору, таким образом, на основании положений пункта 2 статьи 489 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора.

Из буквального толкования условий договора купли-продажи доли в квартире следует, что факт передачи денежных средств подтверждается распиской.

Однако расписка, подтверждающая передачу денежных средство по договору продавцу, то есть ФИО1, суду не представлена.

Указанное свидетельствует о том, что продавец не получил денежной суммы в размере № руб. за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Представленные в материалы дела квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг на сумму №. (4 платежа), а также квитанции о внесении платежей в иные организации на сумму № руб. не являются документами, подтверждающими факт исполнения обязательства по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. Кроме того, истец отрицает наличие каких-либо договоренностей между ним и ФИО3 либо ФИО2 об оплате последними долговых обязательств ФИО1

Доказательств обратного, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, стороной ответчика суду не представлено.

Довод представителя ответчика о том, что истцом выбран не верный способ защиты права. он может требовать только взыскания в его пользу не выплаченную ему по договору денежную сумму суд находит не состоятельным в силу следующего.

Вывод представителя ответчика основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Также не обоснован довод представителя ФИО2 о том, что денежные средства были переданы ФИО1 по расписке, однако расписка не сохранилась. Как указано выше, текст заключенного между сторонами договора не свидетельствует о фактической передаче денежных средств, а содержит условие о том, что факт передачи денежных средств подтверждается распиской. Кроме того, стороной ответчика представлены расписки об оплате долговых обязательств истца, что только подтверждает позицию ФИО1 о том, что деньги по договору купли-продажи ему переданы не были.

Поскольку ответчик свои обязательства по оплате приобретаемого имущества не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи, требования истца о расторжении договора являются законными и подлежат удовлетворению.

Удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО2 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости за ФИО1

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 6 700 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-198, 235 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли в квартире удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>18, заключенный между ФИО1 в лице ФИО3 и ФИО2.

Прекратить право ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>18.

Признать за ФИО1 право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>18.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в № рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Березовский районный суд Красноярского края.

Дата изготовления мотивированного решения <дата>.

Судья Д.В. Пятова