Апелляционное определение № 33-25870/2025 от 16 декабря 2025 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... Судья: <...> А.А.

78RS0№...-89


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рябко О.А.

судей

при помощнике судьи

ФИО1, ФИО2

<...> И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 декабря 2025 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе ООО «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда <адрес> от <дата> по исковому заявлению <...><...><...> к ООО «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» о взыскании убытков, компенсации морального вреда, почтовых и судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

<...> З.К. обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> с иском к ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в котором, уточнив требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просила взыскать с ответчика убытки в размере 236 671 рубль, денежную компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, расходы, понесенные на оплату услуг представителя, в размере 30 000 рублей, почтовые расходы в сумме 595 рублей 44 копейки, расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 35 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывала на то, что на основании договора долевого участия в строительстве №...-З17.2 от 23 апреля 2021 года, заключённого с ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>, наб. реки <...>, <адрес>, стр. 1, <адрес>. В период гарантийного срока эксплуатации в указанной квартире выявлен ряд недостатков отделочных и строительно-монтажных работ, стоимость устранения недостатков в соответствии с заключением специалиста ООО «КТК» составила 393 699 рублей 82 копейки. Ссылаясь на то, что направленная в адрес ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» претензия о возмещении стоимости устранения недостатков в добровольном порядке не удовлетворена, <...> З.К. обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от 10 февраля 2025 года исковые требования <...> З.К. удовлетворены частично: с ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в пользу <...> З.К. взысканы убытки в сумме 236 671 рубль, денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы, понесенные на оплату досудебной оценки ущерба в сумме 35 000 рублей и на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, почтовые расходы в размере 260 рублей 44 копейки. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Также решением суда ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» предоставлена отсрочка исполнения решения в части убытков на срок по 30 июня 2025 года включительно; с ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в сумме 7 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, ответчик ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В возражениях на апелляционную жалобу истец <...> З.К. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец <...> З.К., ответчик ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не направили.

На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что между <...> З.К. и ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» 23 апреля 2023 года заключён договор участия в долевом строительстве №...-З17.2, согласно условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, Орлово-<...> (юго-восточнее пересечения с <адрес>), и после завершения строительства и получения разрешения на ввод указанного дома в эксплуатацию передать истцу по акту приема-передачи квартиру-студию с техническими характеристиками и отделочными работами, перечень которых содержится в пунктах 2.2 и 2.3 договора участия в долевом строительстве, а дольщик - оплатить стоимость квартиры в размере 3 697 353 рубля и после осмотра и подписания смотровой справки принять объект долевого строительства по акту приема-передачи; одновременно ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» приняло на себя гарантийные обязательства на построенный объект недвижимости в течение 5 лет с даты передачи дольщику квартиры по акту приёма-передачи (пункты 4.1, 4.2, 5.1, 6.2.7, 7.2-7.5 договора участия в долевом строительстве).

После введения жилого дома в эксплуатацию объекту долевого участия присвоен милицейский адрес: <адрес>, наб. реки <...>, <адрес>, стр. 1, <адрес>; указанная квартира 15 февраля 2023 года была принята истцом по акту приёма-передачи без замечаний.

В подтверждение доводов о наличии в квартире по адресу: <адрес>, наб. реки <...>, <адрес>, стр. 1, <адрес>, строительных дефектов истец представил заключение ООО «КТК» №... от 21 февраля 2024 года.

Суд первой инстанции посчитал, что данное заключение не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства в подтверждение действительного объёма строительных недостатков, имеющихся в квартире истца, и стоимости работ по их устранению, так как осмотр проведён в отсутствие ответчика, кроме того, отсутствует подробное описание объектов исследования, размеры и локализация выявленных дефектов, описание методов, применённых при проведении исследований, приложенная к заключению смета не содержит подписи составившего её лица. Указанные обстоятельства не позволяют верифицировать изложенные в заключении выводы специалиста, с достоверностью определить объём, порядок возникновения и характер выявленных недостатков жилого помещения, стоимость ремонтных работ, необходимых для их устранения.

С целью определения объёма строительных недостатков переданного истцу объекта долевого строительства, а также стоимости их устранения определением суда первой инстанции от 05 ноября 2024 года по ходатайству ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро строительных экспертиз и независимой оценки «ТЕХНОПОЛИС».

Согласно заключению судебной экспертизы №... от 13 декабря 2024 года в принадлежащей истцу квартире, расположенной по адресу: <адрес>, наб. реки <...>, <адрес>, стр. 1, <адрес>, выявлены следующие недостатки:

- в комнате/кухне-шине: наличие вздутия линолеумного полотна по значительной поверхности пола, на отдельных участках некачественной укладки линолеума имеются разрывы и повреждения, отслоение обоев в местах стыка полотен, наличие шелушения окрасочного слоя на потолке по периметру помещения, отклонение кромки балконной двери величиной 5 мм на всю длину, отклонение дверного блока от вертикали величиной 4 мм на 1 м;

- в прихожей: на окрасочной поверхности коробки входного дверного блока имеются три ровные царапины, расположенные в линии стыка обоев откоса, наличие шелушения окрасочного слоя на потолке по периметру помещения, отклонение поверхности потолка от горизонтальной плоскости величиной 4 мм на 1 м;

- в санузле: установлена неровность плавного очертания облицовки перегородки смежной с прихожей величиной 2 мм, отклонение поверхности облицовки стен от вертикали перегородки смежной с прихожей величиной 2 мм, и справа от входа в помещение величиной 3 мм на 1 м, наличие местных неровностей на окрасочной поверхности потолка, отклонение поверхности потолка от горизонтальной плоскости величиной 7 мм на 1 м, отклонение дверного блока от вертикали величиной 5 мм на 1 м.

Согласно выводам экспертов выявленные дефекты свидетельствуют о несоответствии отделочных и строительно-монтажных работ требованиям таб. 7.4, 7.5, 7.6 и 8.15 и п.п. 7.4.13, 7.6.12, 7.6.15 СП 71.13330.2017 «Изоляция отделочных покрытий», п. 7.7 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов», прил. «Е» ГОСТ 31173-2003, Г.6 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия», таб. 7 ТР 122-1 «Технологические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри зданий», п.п. 3.2, 4.5, 7.1, 7.3 ТР 114-01, п.п. 5.20 и 5.21 СП 29.13330.2011, п.п. 6.3, 6.4, 6.5, 6.7 и 6.9 ТР 98-99, причиной их возникновения является некачественное выполнение застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства многоквартирного жилого дома, то есть недостатки являются производственными. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения производственных недостатков, имеющихся в квартире по адресу: <адрес>, наб. реки <...>, <адрес>, стр. 1, <адрес>, составляет в текущих ценах 236 671 рубль.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскания с ответчика в пользу истца убытков в виде расходов, которые он вынужден будет понести на устранение строительных недостатков, в сумме 236 671 рубль.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что обнаруженные в помещениях квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, наб. реки <...>, <адрес>, стр. 1, <адрес>, дефекты скрытыми не являлись, могли быть обнаружены при приемке квартиры и подписании акта приема-передачи от 15 февраля 2023 года, отклонения от технических регламентов, строительных норм и правил являются незначительными, поскольку, как указано в заключении экспертов ООО «Бюро строительных экспертиз и независимой оценки «ТЕХНОПОЛИС» № 63-3342/2024 от 13 декабря 2024 года, для обнаружения дефектов требовалось специализированное оборудование, которым истец не обладает, кроме того, данное обстоятельство само по себе не подтверждает факт передачи истцу объекта долевого строительства надлежащего качества.

Обжалуя решение суда в части размера взысканной в пользу истца суммы убытков, ответчик ссылается на то, что к настоящим правоотношениям подлежат применению положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем подлежащая взысканию в пользу истца сумма не может превышать 110 394 рубля 90 копеек, составляющих 3% от цены договора.

Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания данные доводы апелляционной жалобы ответчика с учетом следующего.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных чч. 2 и 2.1 ст. 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2025 года.

В части 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 ГК РФ предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. Иных указаний названная норма не содержит.

Таким образом, права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии или в дату составления досудебного исследования, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца – участника долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Следовательно, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Поскольку в данном случае решение суда первой инстанции принято 10 февраля 2025 года, то есть после вступления в законную силу новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ, учитывая, что в соответствии с актом приема-передачи цена договора определена сторонами в размере 3 679 830 рублей, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежала взысканию сумма убытков в размере 3% от цены договора, что составляет 110 394 рубля 90 копейки (3 679 830 х 3%), в связи с чем решение суда в части размера взысканной суммы убытков подлежит изменению.

Разрешая требование истца о взыскании компенсации морального вреда, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела подтверждён факт нарушения ответчиком права истца на получение объекта долевого строительства, качество которого соответствует техническим регламентам, строительным нормам и правилам, в связи с чем пришел к выводу о том, что требование о компенсации морального вреда является правомерными (часть 2 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ).

Принимая во внимание положения статьи 1101 ГК РФ, обстоятельства дела, отсутствие доказательств в подтверждение степени нравственных страданий, причинённых передачей объекта долевого строительства ненадлежащего качества, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу <...> З.К. подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в сумме 10 000 рублей.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что в сумму, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца, которая в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ не может превышать три процента от цены договора, подлежит включению сумма компенсации морального вреда, отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает, что при расчете общей суммы, подлежащей взысканию с застройщика, которая не может превышать три процента от цены договора, подлежит учету и сумма компенсации морального вреда.

Руководствуясь положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года (в ред. постановления Правительства РФ № 925 от 19 июня 2025 года) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд первой инстанции предоставил ответчику отсрочку исполнения решения суда, в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до 31 декабря 2025 года включительно.

Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом первой инстанции при правильном применении положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не является предметом апелляционного обжалования.

Изменение решения суда в части размера взысканной с ответчика суммы также не влечет изменения подлежащей взысканию государственной пошлины, поскольку в соответствии с положениями статьи 103 ГПК РФ и статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины составит 7 000 рублей и был взыскан судом первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда <адрес> от <дата> изменить в части размера взысканной суммы убытков.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу <...><...><...> убытки в размере 110 394 рубля 90 копеек.

В остальной части решение Октябрьского районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>