Решение № 3А-356/2021 3А-356/2021~М-369/2021 М-369/2021 от 18 октября 2021 г. по делу № 3А-356/2021

Дело № 3а-356/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 октября 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А.,

при секретаре Ахмировой А.Р.,

с участием представителя ФИО5, ФИО6 – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО5, ФИО6 об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО5, ФИО6 через представителя по доверенности ФИО7 обратились в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участия с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 24 680 810 руб. по состоянию на 29 июля 2019 года. Также просили определить, что установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации по 31 декабря 2020 года.

В обоснование заявленных требований указали, что являются арендаторами вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, отраженная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете ООО ОК «Гудвилл», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из нее рассчитывается арендная плата в завышенном размере.

Определением судьи Челябинского областного суда от 27 сентября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Челябинской области, Администрация г. Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Представитель административных истцов – ФИО7 в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления.

Административные истцы ФИО5, ФИО6, представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области», представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили. Административные истцы ФИО5, ФИО6 просили рассмотреть дело без их участия.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно выпискам из ЕГРН об объекте недвижимости от 21 августа 2018 года, 06 мая 2021, копии договора долгосрочной аренды земельного участка г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора <данные изъяты> от 01 июля 2016 года ФИО5, ФИО6 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 8 435 руб., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 11-12, 13-17, 18-25).

В соответствии с расчетами арендной платы последняя рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 26-31).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 21 августа 2018 года кадастровая стоимость земельного участка на указанный период составляла 10476270 руб.

Исходя из пояснения представителя административных истцов, а также копии заявления о внесении изменений в ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка от 23 июля 2019 года кадастровая стоимость земельного участка была изменена 29 июля 2019 года.

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> указана в размере 69 373 741,85 руб. по состоянию на 29 июля 2019 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 29 июля 2019 года (л.д. 10).

Вместе с тем в отчете № <данные изъяты> об оценке недвижимого имущества, составленном оценщиками ООО ОК «Гудвилл» ФИО1., ФИО2. 28 июня 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 29 июля 2019 года определена в размере 24 680 810 руб. (л.д. 43-85).

Согласно сведениям, содержащимся в публичной кадастровой карте, приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-п утверждены результаты очередной государственной кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях Челябинской области на дату 01 января 2020 года, и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 30 602 180 руб., сведения внесены в ЕГРН 30 июня 2021 года, дата применения – 17 января 2021 года.

Таким образом, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости с 30 июня 2021 года имеют статус «архивные».

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемый административным истцом результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> был внесен в государственный кадастр недвижимости 29 июля 2019 года. С настоящим административным иском в суд административные истцы обратились 23 сентября 2021 года, следовательно, установленный законом пятилетний срок не пропущен.

Также в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административными истцами были приложены расчеты суммы задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды земельного участка г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора <данные изъяты> от 01 июля 2016 года за период с 01 марта 2018 года по 31 декабря 2020 года, содержащие, в том числе расчет задолженности исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 69 373 741,85 руб. начиная с 29 июля 2019 года.

Таким образом, у административных истцов имеется обязанность по уплате арендных платежей и до момента ее исполнения в добровольном порядке либо принудительного взыскания в судебном порядке сумм задолженности, рассчитанной, в том числе исходя из кадастровой стоимости в размере 69 373 741,85 руб., у них сохраняется возможность пересмотра архивной кадастровой стоимости земельного участка в целях перерасчета арендных платежей за период, начиная с 29 июля 2019 года.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административными истцами представлен отчет № <данные изъяты> от 28 июня 2021 года, выполненный оценщиками ООО ОК «Гудвилл» ФИО3., ФИО4., которые являются членами Ассоциации СРОО «СВОД» и НП СРО «Деловой Союз Оценщиков», имеют квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшие ответственность в ООО Страховая компания «Гелиос» по полису № <данные изъяты> и ООО «Абсолют Страхование» по полису № <данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с 2012 года и с 2010 года соответственно.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, имеющими специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 28 июня 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщики использовали сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновали.

Оценщиками были проанализированы 19 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на 50-52 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщики провели по 14 элементам характеристик, из которых по 7 элементам применил корректировку, а именно: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки), условия рынка (скидки к ценам предложений), местоположение (местонахождение в пределах города), местоположение (расположение относительно красной линии), физические характеристики объекта (площадь), другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (наличие коммуникаций). По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по ним являются сопоставимыми с объектом оценки.

Выводы оценщиков основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщиков либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административных истцов, обратившихся в защиту охраняемых законом интересов и, представивших в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23 сентября 2021 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 2 п. 25 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 8 435 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 24 680 810 руб. по состоянию на 29 июля 2019 года.

Датой подачи заявления считать 23 сентября 2021 года.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки, т.е. до 17 января 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов