Решение № 2-2151/2024 2-2151/2024~М-966/2024 М-966/2024 от 10 июня 2024 г. по делу № 2-2151/2024

Гражданское дело № ******

УИД 66RS0№ ******-13

Мотивированное
решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

«11» июня 2024 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Стоянова Р.В., при секретаре ФИО3, с участием представителя истца ФИО4, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи в публичных торгов и по встречному исковому заявлению ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, возложении обязанности,

установил:

ТУ Росимущества в <адрес> обратилось в суд с вышеуказанным иском, пояснив в обоснование требований, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: 66:41:0614015:968 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: садовые дома, летние сооружения, сады, огороды, общей площадью 1 134 кв.м., истец осуществляет полномочия собственника федерального имущества, расположенного на территории <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № ****** однократно для завершения строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1134 кв. м, местоположение: <адрес>, с разрешённым использованием – садовые дома, летние сооружения, сады, огороды. Арендатором на данном земельном участке возведён объект незавершенного строительства кадастровый № ******, площадь 8,6 кв.м., степенью готовности 20%. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка перешло к ответчику ФИО2 Заключая ДД.ММ.ГГГГ договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ ответчику было известно о прекращении ДД.ММ.ГГГГ арендных правоотношений. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ прекратил действие, однако, строительство объекта не завершено в установленный договором срок. Поскольку договор аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ прекратил действие, на основании п. 1 ст. 239.1 ГК РФ истец просит изъять у ФИО2 объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0614015:2112, площадью застройки 8,6 кв. м, местоположение: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным иском, в обоснование которого пояснил, что ему на праве собственности принадлежит объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0614015:2112, площадью 8,6 кв.м., степенью готовности 20%, проектируемое назначение: нежилое, местоположение: <адрес> (далее - ОНС № ******), который расположен на принадлежащем Российской Федерации земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614015:968. Ранее земельный участок на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ****** предоставлен в аренду ФИО5 сроком на 3 года на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства ОНС № ******. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** права и обязанности арендатора перешли к ФИО2 Вид разрешённого использования участка позволяет построить на нём садовый или жилой дом, при этом имеющийся на участке ОНС № ****** имел слишком маленькие габариты для жилого дома, в связи с чем ФИО2 принято решение о строительстве другого объекта - жилого дома, а существующий ОНС № ****** решено достроить позднее. До конца лета 2023 года ФИО2 построен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0614015:4227, площадью 220 кв.м., степень готовности 50%, проектируемое назначение - жилое (далее - ОНС № ******). Право собственности ФИО6 на ОНС № ****** зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, описание ОНС № ****** закреплено в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на участке в настоящее время расположено 2 объекта недвижимости: ОНС № ****** и ОНС № ******. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в ТУ Росимущества в <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:968 на основании подп. 10 п. 2. подп. 2 п. 5 cm. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). К заявлению, в том числе приложено сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, в соответствии с которым на участке расположены объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами 66:41:0614015:2112, 66:41:0614015:4227. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ******-АР-07/5265 ответчиком отказано в предоставлении земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства. По мнению истца по встречному иску, ТУ Росимущества в <адрес> обязано было рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка в аренду с учётом двух имеющихся на нем объектов незавершенного строительства и обязано было учитывать один из основных принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нём расположенного. Обратившись в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка об изъятии ОНС № ******, Управление не обратилось и иском об изъятии ОНС № ******. ФИО2 и ранее (ДД.ММ.ГГГГ) обращался в Управление с заявлением о предоставлении участка в аренду, однако, ему было отказано по причине несоразмерности испрашиваемого участка площади расположенного на нем объекта. После регистрации права на ОНС № ****** в ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вновь обратился в ТУ <адрес> с заявлением о предоставлении участка в аренду по причине наличия двух объектов недвижимости на участке, однако, письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ******-АР-07/634 ему отказано в предоставлении участка в аренду по причине того, что ФИО2 уже реализовано право на однократное предоставление в аренду земельного участка для целей завершения строительства. В связи с тем, что ТУ Росимущества в <адрес> не воспользовалось в течение 6 месяцев после истечения срока договора аренды правом на изъятие ОНС № ******, ранее ФИО2 не использовал право однократного продления договора аренды для завершения строительства, следовательно, он имеет право на предоставление участка в аренду для завершения строительства. ФИО6 просит признать незаконным отказ ТУ Росимущества в <адрес> в заключении договора аренды земельного участка, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ № ******-АР-07/5265, обязать ТУ Росимущества в <адрес> предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:968, площадью 1 134 кв.м., местоположение: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: садовые дома, летние сооружения, сады, огороды, для завершения строительства объектов незавершённого строительства с кадастровыми номерами 66:41:0614015:2112, 66:41:0614015:4227 на три года.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО4 поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям, пояснив, что ФИО2, являясь правопреемником предыдущего арендатора в арендных правоотношениях, использовал право однократного продления договора аренды для завершения строительства, право на изъятие земельного участка реализовано истцом в пределах шестимесячного срока после истечения срока действия договора аренды. То обстоятельство, что ФИО2 на земельном участке создан еще один объект незавершённого строительства, не предоставляет ему право на однократное продление договора аренды, следовательно, отказ управления в продлении договора аренды является законным и обоснованным, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО8 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск, поскольку управлению было известно о создании ФИО2 на земельном участке второго объекта недвижимости, однако, требование о его изъятии путем продажи с публичных торгов в пределах шестимесячного срока после истечения срока действия договора аренды в суд не предъявлено, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска. Вместе с тем, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, принимая во внимание возведение на арендованном земельном участке второго объекта недвижимости, ФИО2 имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка для окончания строительства. Удовлетворение первоначального иска фактически повлечет неопределённость правовой судьбы второго объекта незавершенного строительства, а в случае удовлетворения встречного иска ОНС № ****** будет достроен.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из содержания пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: 66:41:0614015:968 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: садовые дома, летние сооружения, сады, огороды, общей площадью 1 134 кв.м., истец осуществляет полномочия собственника федерального имущества, расположенного на территории <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № ****** однократно для завершения строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1134 кв. м, местоположение: <адрес>, с разрешённым использованием – садовые дома, летние сооружения, сады, огороды. Арендатором на данном земельном участке возведён объект незавершенного строительства кадастровый № ******, площадь 8,6 кв.м., степенью готовности 20%.

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 у ФИО5 приобретен объект незавершенного строительства кадастровый № ******, площадь 8,6 кв.м., степенью готовности 20%, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 1 134 кв.м., кадастровый № ******.

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка перешло к ответчику ФИО2

Заключая ДД.ММ.ГГГГ договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 очевидно было известно о прекращении ДД.ММ.ГГГГ арендных правоотношений, что следует из п. 3 указанного договора, а также подтверждается фактом приобщения к материалам дела совместно с возражениями на исковое заявление копии этого договора.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ прекратил действие, однако, строительство объекта незавершенного строительства кадастровый № ****** не завершено, что также подтверждается пояснениями ФИО2

Согласно п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Поскольку договор аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ заключен однократно для завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства кадастровый № ****** (п.п. 1.1, 1.2), следовательно, невыполнение его условий о завершении строительства в пределах срока действия договора является основанием для изъятия указанного объекта незавершенного строительства у собственника ФИО2 путем продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности первоначального иска и необходимости его удовлетворения в полном объеме.

Вместе с тем, суд не может признать обоснованными доводы ФИО2 об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска, а также не находит оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2

Доводы ФИО2 о том, что им не использовалось право однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства противоречат вышеуказанным положениям закона, а также фактическим обязательствам дела, поскольку объект незавершенного строительства кадастровый № ****** возведен его правопредшественником ФИО7 на земельном участке, предоставленном для данных целей на условиях договора аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, который является договором, заключенным в приоритетном порядке без проведения торгов в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть однократно на срок три года. Таким образом, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 связан с фактом реализации правопредшественником права однократного продления договора аренды земельного участка.

Факт возведения на переданном в аренду земельном участке еще одного объекта незавершённого строительства правового значения не имеет, поскольку на момент окончания ДД.ММ.ГГГГ срока действия договора аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ права на объект незавершенного строительства кадастровый № ****** не были зарегистрированы (пп. 2 ч. 1 ст. 8, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), объект поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности, то есть объект недвижимости возник юридически как таковой, только ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, в любом случае, вне зависимости от количества обращений ФИО2, управление не имело предусмотренных законом полномочий для предоставления земельном участка в аренду без проведения торгов.

Кроме того, суд отмечает, что договор аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ по своей сути заключен исключительно с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства кадастровый № ******, что прямо следует из п.п. 1.1, 1.2 договора, а постройка ФИО2 другого объекта недвижимости является нарушением обязанности арендатора, предусмотренной п. 5.2.2, - использовать участок в соответствии с условиями его предоставления. ФИО2 в материалы дела не представлено совокупности относимых, допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих невозможность завершения строительства объекта незавершенного строительства кадастровый № ****** площадью 8,6 кв.м., степенью готовности, принимая во внимание от обстоятельство, что в течение полутора лет владения земельным участком, он возвел еще один объект незавершенного строительства площадью 220 кв.м., степенью готовности 50%, следовательно, очевидно имел реальную возможность завершить строительство первого объекта.

Никаких иных правовых оснований для заключения с ФИО2 договора аренды земельного участка без проведения торгов, ни земельное, ни гражданское законодательство не содержит.

Дальнейшая правовая неопределённость объекта незавершенного строительства кадастровый № ******, принимая во внимание общеправовой принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, в данном случае, правового значения не имеет, поскольку, в противном случае, арендатор или каждый последующий арендатор, принимая меры к возведению нового объекта незавершенного строительства, фактически создают условия к бессрочному владению принадлежащим публичному образованию земельным участком, что является злоупотреблением правом. Арендодатель не лишен возможности в предусмотренном законом порядке решить судьбу второго объекта незавершенного строительства.

Вопреки доводам истца по встречному иску, из буквального содержания положений ст. 39.6 ЗК РФ следует, что земельный участок может однократно предоставляться без проведения торгов для завершения строительства объектов, права на которые уже были зарегистрированы на момент заключения такого договора, следовательно, путем возведения второго объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды заключить договор на новый срок невозможно.

Управление обратилось в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства кадастровый № ****** путем продажи с публичных торгов в пределах шестимесячного срока с момента истечения срока действия договора аренды.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания незаконным отказа ТУ Росимущества в <адрес> в заключении договора аренды земельного участка, выраженного в письме от ДД.ММ.ГГГГ № ******-АР-07/5265, а также правовых оснований для заключения с ним договора аренды спорного земельного участка на три года, в связи с чем отказывает в удовлетворении встречного иска.

Кроме того, на основании ст. 103 ГПК РФ, поскольку первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета в сумме 8766 руб. 35 коп., исчисленная из кадастровой стоимости изымаемого объекта незавершённого строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

решил:

Первоначальный иск удовлетворить.

Изъять у ФИО2 (паспорт гражданина России 6509 835623) объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0614015:2112, площадью 8,6 кв. м., расположенный на земельном участке с КН 66:41:0614015:968 по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать ФИО2 (паспорт гражданина России 6509 835623) государственную пошлину в доход бюджета в сумме 8766 руб. 35 коп.

В удовлетворении встречного иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Стоянов Р.В.