Апелляционное определение № 33-2078/2026 33-35051/2025 от 14 января 2026 г.

УИД: 23RS0037-01-2024-002599-79

Судья Кириленко И.В. Дело № 33-2078/2026

2-77/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кузьминой А.В., Бендюк А.К.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре-помощнике судьи Демине Ф.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ХОРС» о признании за истцом права собственности на объекты недвижимого имущества парковочные места,

по встречному иску ООО «ХОРС» к ФИО1 о признании договора уступки права требования от 06.03.2023 г. недействительным

по апелляционной жалобе ООО «Хорс» на решение Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 04 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ХОРС» о признании за истцом права собственности на объекты недвижимого имущества трех парковочных мест №........, расположенных в многоквартирном доме ЖК «ОРИОН-2» на земельном участке с кадастровым номером ........, находящимся по адресу: .............

В обоснование заявленных исковых требований Истец указывает, что в соответствии с Договором уступки права требования от 06.03.2023 г. к нему перешли права требования ФИО2 к ООО «ХОРС» по Предварительному договору купли-продажи (инвестирования) от 27.02.2023 г., также Истцом выполнены все обязательства по договору и полная стоимость парковочных мест оплачена. Однако Ответчик отказывается зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты, несмотря на выполнение всех условий договора.

Ответчик ООО «ХОРС» предъявило к Истцу ФИО1 встречный иск о признании договора уступки права требования от 06.03.2023 г. недействительным, т.к. ООО «ХОРС» не уведомлено о состоявшейся уступке права требования, отсутствует оплата по Предварительному договору купли-продажи (инвестирования) от 27.02.2023 года.

Решением Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 04 сентября 2025 года исковые требования - удовлетворены.

Суд признал за ФИО1 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

- парковочное место (место на плане ........), назначение - нежилое, общей площадью - 13,3 кв.м., расположенное в многоквартирном доме ЖК «ОРИОН-2» на земельном участке с кадастровым номером ........, находящимся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, .............

- парковочное место (место на плане ........), назначение - нежилое, общей площадью - 13,3 кв.м., расположенное в многоквартирном доме ЖК «ОРИОН-2» на земельном участке с кадастровым номером ........, находящимся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, .............

- парковочное место (место на плане ........), назначение - нежилое, общей площадью - 13,3 кв.м., расположенное в многоквартирном доме ЖК

«ОРИОН-2» на земельном участке с кадастровым номером ........, находящимся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, .............

В удовлетворении встречного иска ООО «ХОРС» отказано.

Указано, что настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, ООО «Хорс» в лице генерального директора ФИО3 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции генеральный директор ООО «Хорс» - ФИО3 на доводах жалобы настаивал.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание стороны не известили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

По смыслу положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), части 1 статьи 3 ГПК РФ судом осуществляется судебная защита нарушенных, оспариваемых гражданских прав и законных интересов, за которой в суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Любое заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты. Свобода выбора означает, что никто не может быть понуждён к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует основным началам гражданского законодательства, согласно которым гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе (статьи 1, 9 ГК РФ).

На основании ст.ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества. Если одна из сторон договора уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику и от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что в соответствии с условиями Предварительного договора купли- продажи (инвестирования) от 27.02.2023 г. Ответчик (Продавец/Застройщик) обязуется заключить в будущем с Истцом (Покупателем) основной договор купли-продажи объектов недвижимости, в качестве которых будут выступать: парковочное место (место на плане ........), назначение - нежилое, общей площадью - 13,3 кв.м., парковочное место (место на плане ........), назначение - нежилое, общей площадью - 13,3 кв.м., парковочное место (место на плане ........), назначение - нежилое, общей площадью - 13,3 кв.м., расположенные в многоквартирном доме ЖК «ОРИОН-2» на земельном участке с кадастровым номером ........, находящимся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ............. Правовое основание заключения Предварительного договора: Разрешение на строительство ........, выданное .......... Управлением Архитектуры и градостроительства муниципального образования город Новороссийск Краснодарского края.

Согласно п. 2 Предварительного договора купли-продажи (инвестирования) от 27.02.2023 г. стоимость Парковочных мест №........ составляет 950 000 (Девятьсот пятьдесят тысяч) рублей. В подтверждение проведения расчетов в полном объеме

Истцом приобщена к материалам дела справка от 10.04.2023 г., выданная ФИО2 застройщиком и Продавцом ООО «ХОРС» в лице генерального директора ФИО3, подписанная его руководителем и имеющая печать организации (т.1 л.д.19).

В указанной справке содержатся сведения о том, что цена предварительного договора от 27.02.2023г. за объекты недвижимости в виде парковочных мест ........ расположенные в многоквартирном доме ЖК «Орион-2» оплачены досрочно и в полном объеме.

В соответствии с Договором уступки права требования от 06.03.2023 г. к ФИО1 перешли права требования ФИО2 к ООО «ХОРС» по Предварительному договору купли-продажи (инвестирования) от 27.02.2023 г.

В соответствии со ст. 389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. В рассматриваемом случае иное договором не предусмотрено, в связи с чем требование по договору перешло от цедента ФИО2 к цессионарию ФИО1 в полном объеме на основании договора уступки права от 06.03.2023 г.

В качестве доказательств отсутствия проведения оплаты по Предварительному договору Ответчиком представлены в материалы дела приказы о прекращении приема наличных денежных средств (№ 2/1 от 01.07.2018 г.), о проведении внутренних проверок своей же деятельности (№ 6 от 25.12.2023 г., № 7 от 28.12.2023 г.) справка от 08.08.2024 год.

Суд обоснованно критически отнесся к данным доказательствам Ответчика, т.к. они являются внутренними локальными актами Застройщика, с которыми Истец не ознакомлен и предварительном договоре отсутствуют ссылки на данные приказы. Также в Ответчиком не представлены в материалы дела какие-либо журналы, книги регистрации учета приказов, ведение которой является обязательным.

Единственными лицами, кто ознакомился с приказом № 2/1 от 01.07.2018 г. являются только ФИО5 (супруга генерального директора, по совместительству бухгалтер) и ФИО6 (сын генерального директора и по совместительству заместитель генерального директора). Иные лица с приказом ознакомлены не были, в общем доступе данный приказ нигде не размещен, каким-либо общедоступным способом узнать о его существовании невозможно. Также данный приказ относится к приказам по организации работы предприятия, оформляемых внутри компании в процессе ее хозяйственной деятельности, и не распространяется на права и обязанности третьих лиц, в то время как Предварительный договор является двухсторонним документом, в котором закреплены все основные права и обязанности сторон.

Доказательства по делу должны оцениваться судом не произвольно, а исходя из норм Гражданского Кодекса РФ, федеральных законов, а также положений заключенного между сторонами Предварительного договора купли-продажи (инвестирования) от 27.02.2023 г.

При этом истец по мнению суда на покупателя не может быть возложена ответственность за неисполнение генеральным директором ФИО3 собственного приказа о прекращении приема наличных денежных средств.

Довод Ответчика о неполучении им оплаты за парковки опровергается подписанными им же документами: актом получения денежных средств, справками, содержащими однозначный вывод о том, что все расчеты проведены и стороны не имеют финансовых претензий. Подлинность подписи истца по встречному иску в справке от 10.04.2023 г. не оспаривается.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 43 ГК РФ принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом форма документа не имеет значение.

В соответствии со ст. 861 ГК РФ, расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140 ГК РФ) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

Пунктом 18 Предварительного договора предусмотрено, что при необоснованном уклонении одной из сторон от заключения обязательств по договору, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор купли-продажи путем обращения в судебном порядке с соответствующим требованием.

В нарушение условий Предварительного договора купли-продажи (инвестирования) от 27.02.2023 г., основной договор с Истцом (Покупателем) не заключен, парковочные места №№ ........ не переданы, от регистрации права собственности на машиноместа за Истцом (Покупателем) Ответчик ( Продавец) уклоняется.

В рассматриваемом споре между Ответчиком (Застройщиком) и Истцом (Инвестором) возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования Застройщик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

При рассмотрении вопроса, связанного с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи необходимо исходить из следующего: покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, в связи с чем данные требования следует квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом Предварительного договора (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Определением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 01.04.2025 г. рассмотрение гражданское дела № 2-77/2025 (2-2343/2024) приостанавливалось до рассмотрения Четвёртым кассационным судом общей юрисдикции кассационной жалобы представителя ФИО4 по гражданскому делу № 2-2313/2024 между ООО «ХОРС» и ФИО7 о признании права собственности на машиноместа, рассмотренному в Октябрьском районном суде г. Новороссийска.

Судом принято во внимание, что Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции Постановлением по делу № 88-8216/2025) от 21.05.2025 г. вернул на новое рассмотрение гражданское дело № 2-2313/2024, указав, что инвестиционный договор является не только инвестиционным договором, но и договором создания будущей вещи, то есть к нему должны быть применены соответствующие нормы права и разъяснения Пленумов Верховного Суда Российской Федерации.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2013 г. N 9738/13 указывает, что принцип свободы договора является фундаментальным частноправовым принципом, основополагающим началом для организации современного рыночного оборота; его ограничения могут быть допущены лишь в крайних случаях в целях защиты интересов и экономических ожиданий третьих лиц, слабой стороны договора (потребителей), основ правопорядка или нравственности или интересов общества в целом. Т.е. суды не должны отступать от принципа свободы договора при оценке смешанных непоименованных договоров и подводить их под поименованные в законодательстве договорные конструкции с целью применения к ним норм, относящихся к соответствующим видам договоров. Подобный подход порочен по своей сути, поскольку лишает стороны свободы самостоятельно и по своему усмотрению определять, какой именно договор они хотят заключить, ограничивая волю сторон на заключение договора лишь кругом известных закону договоров.

На практике, согласно разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", споры, вытекающие из инвестиционных договоров, должны оцениваться через призму норм, относящихся к договорам купли-продажи будущей вещи. При этом суды не должны избегать глубокого анализа смешанных непоименованных договоров и должны стремятся выяснить цель заключения именно смешанного непоименованного договора вместо поименованного договора, в результате чего применять нормы, регулирующие не только главное обязательство, но и второстепенное.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 5 Постановления от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" указал, что при оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. При этом нормы об отдельных видах договоров могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В случае если ни один из элементов смешанного договора не отражает тот или иной возникший вопрос, следует обратить внимание на общие положения обязательственного права, а в случае недостижения цели правового регулирования - применить аналогию права. Фактически в данной ситуации необходимо прибегнуть к способу регулирования непоименованного договора, имеющего схожие признаки с договорами, поименованными в законодательстве.

С учетом разъяснений п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", на основании гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации суды должны квалифицировать Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Таким образом, при квалификации инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

В рассматриваемом случае Предварительный договор является не только инвестиционным договором, но и договором создания будущей вещи, т.е. к нему должны быть применены указанные нормы права и разъяснения Пленумов РФ.

Определением Верховного Суда РФ от 3 октября по делу № 20-КГ23- 10-К5 разъяснены случаи, когда заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимости можно расценивать как основной договор купли-продажи. Постановлением Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» Верховный Суд РФ разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, предварительный договор фактически является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку Предварительный договор был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договоров и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, однако до настоящего времени переход права собственности на недвижимое имущество не зарегистрирован, в связи с чем Истец обратился в суд с настоящим иском.

Верховный Суд РФ в преамбуле "Обзора практики разрешения судами

споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) разъяснил, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон.

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001 г. N 132-0, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее ФЗ № 214 от 30.12.2004 г., установлено, что Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании ст. 4 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 2 ст. 12 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

Для признания договоров различного вида договорами долевого участия необходимо соблюдение двух фактов:

- соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику, и

- соблюдение существенных условий договора долевого участия.

В рассматриваемом деле вышеуказанные факты соблюдены:

- Ответчик является Застройщиком, что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ и отраженными в ней сведениями о видах деятельности (коды ОКВЭД) ООО «ХОРС», а также Разрешением на строительство № 23- 308000-1829-2018, выданным Ответчику 27.04.2018 г. Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город Новороссийск Краснодарского края.

- Существенные условия договора долевого участия в Договоре инвестирования соблюдены.

Таким образом, Предварительный договор отвечает еще и признакам договора участия в долевом строительстве, соответственно, к нему применимы положения ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на объект недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Поскольку в данном случае государственная регистрация права собственности Истца, как акт признания государством возникновения у него этого права, не может быть произведена в силу уклонения Застройщиком от госрегистрации договора долевого участия, то существует необходимость в признании возникшего у Истца права собственности в судебном порядке, что полностью согласуется с требованиями ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты права является признание права.

В соответствии с п. 21 Предварительного договора указанный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами своих обязательств по договору. Также Предварительный договор никем не оспорен, в связи с чем является действующим. Согласно представленным в материалы дела документам и позициям следует, что обе стороны продолжают признавать его действительность, никто не инициировал процедуру расторжения или признания недействительным.

Указанные доводы подтверждаются не только п. 21 Предварительного договора, а также подкреплены нормами гражданского законодательства, в частности ст.ст. 408 (п.1), 425 (п. 3) ГК РФ, в соответствии с которыми договор действует до исполнения обязательств сторонами и прекращает свое действие при условии, что обязательства по нему исполнены надлежащим образом. Так как Застройщиком до настоящего времени обязательства по Предварительному договору в добровольном порядке не выполнены, права дольщика подлежат защите в судебном порядке.

Разрешая встречные исковые требования суд первой инстанции исходил из следующего

Договор уступки права требования от 06.03.2023 г. был добровольно заключен обеими сторонами: ФИО1 и ФИО2. Доказательств нарушения процедуры передачи прав или несоблюдения обязательных требований к заключению договора Ответчиком не представлено.

В обоснование встречного иска о признании договора недействительным, Ответчиком приведен довод об отсутствии уведомления Ответчика (Застройщика) о передаче права требования.

Вместе с тем, исходя из положений ст.382 ГК РФ не уведомление ООО «Хорс» о заключении договора цессии не влечёт его недействительности.

Также согласно ст. 173.1 ГК РФ, отсутствие согласия третьих лиц на сделку само по себе не делает её ничтожной. Законодательством не предусмотрена необходимость получения одобрения застройщиком (ООО «ХОРС») при заключении договора уступки права требования. Таким образом, ссылка на этот довод несостоятельна.

Также материалами дела опровергается довод Ответчика об отсутствии оплаты по предварительному договору, которая подтверждается справкой, выданной непосредственно Ответчиком, а также пояснениями ФИО2, в связи с чем указанные доводы Ответчика отклоняются, т.к противоречат материалам дела и представленным доказательствам.

Кроме того, отсутствие оплаты также не является основанием для признания договора недействительным.

Судебная коллегия согласна с приведенными в решении суда выводами, поскольку они основаны на материалах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей оценке и сделаны в соответствии с нормами права, подлежащими применению в данном случае.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 ГПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 04 сентября 2025 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.01.2026 года.

Председательствующий: Попова Е.И.

Судьи: Бендюк А.К.

Кузьмина А.В.