Решение № 2-595/2020 2-595/2020~М-671/2020 М-671/2020 от 22 сентября 2020 г. по делу № 2-595/2020

УИД 42RS0035-01-2020-001672-02 Дело № 2-595/20


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Таштагол 23 сентября 2020 года

Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе

председательствующего Ширениной А.И.,

при секретарях Сухоруковой Л.П., Зимине А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании,

с извещением лиц, участвующих в деле,

гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к ФИО3, ФИО4 о признании договора передачи прав и обязанностей недействительным, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района обратился с иском к ФИО3, ФИО4 о признании договора передачи прав и обязанностей недействительным, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени, мотивируя свои требования тем, что на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка победителем признана ФИО3. Между ней и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района (далее КУМИ) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды муниципального земельного участка №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес участка: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, №; кадастровый №<данные изъяты>, назначение: индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1. настоящего договора устанавливался с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды прошел регистрацию в соответствии с действующим законодательством.

В <данные изъяты> от ответчика ФИО3 поступило письмо о намерении передачи прав и обязанностей арендатора третьему лицу, в ответ, истцом был направлен отказ в даче согласия.

В начале <данные изъяты> в связи с образовавшейся значительной задолженностью по арендной плате, истцу стало известно, что права и обязанности по договору аренды переданы третьему лицу- ФИО4 путем заключения ДД.ММ.ГГГГ договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировало данный договор передачи прав ДД.ММ.ГГГГ. Согласие арендодателя - КУМИ на заключение договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, не было получено.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В данном случае договор аренды по итогам проведения аукциона заключен с определенным лицом, которое лично должно исполнять свои обязанности, передача прав и обязанностей по договору от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка с кадастровым <данные изъяты> недопустима.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нарушение требований п.2 ст. 615, ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.5, 9 ст. 22 ЗК РФ влекут недействительность договора передачи прав и обязанностей, как не соответствующего требованиям закона.

Согласно ч.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В адрес ответчиков были направлены претензии от ДД.ММ.ГГГГ №№, №, с требованием расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4, однако удовлетворить указанные требования ответчики отказались.

Кроме того, арендная плата ответчиком ФИО3 после подписания договора вносится с серьезными нарушениями.

В претензии от ДД.ММ.ГГГГ №, в адрес ответчика ФИО3 было направлено также соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, однако удовлетворить указанные требования ответчик отказалась.

Согласно расчета по арендной плате и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по арендной плате составляет – <данные изъяты> рублей, размер пени – <данные изъяты> рублей.

На основании вышеуказанного договора аренды земельного участка ФИО5 является арендатором. Пользование арендованным имуществом арендатором должно осуществляться в соответствии с условиями вышеуказанного договора, а именно согласно п.п. 3.1, 3.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в сумме и сроки, определенные договором за пользование земельным участком, но ответчик пренебрег данными требованиями.

Просит суд признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, с кадастровым <данные изъяты>, а также применить последствия недействительности сделки, аннулировав сведения о государственной регистрации указанного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, с кадастровым <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. <адрес><адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., заключенный между КУМИ и ФИО3 Взыскать с ФИО3 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумму задолженности по арендной плате в размере 358482,15 рубля, пеню в размере 33859,27 рублей.

В судебном заседании представитель истца КУМИ– ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на <данные изъяты>, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив суду, что заключенный ответчиками ДД.ММ.ГГГГ договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является законным. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Пояснила также, что не получала уведомление КУМИ от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО8, действующий на основании доверенности, удостоверенной нотариусом <адрес><адрес> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №, выданной сроком на <данные изъяты>, со всеми правами в гражданском процессе, возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, месте и времени судебного заседания.

Выслушав представителя истца КУМИ ФИО7, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3 - ФИО8, изучив письменные материалы дела, суд считает, исковые требования КУМИ к ФИО3, ФИО4 о признании договора передачи прав и обязанностей недействительным, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка победителем признана ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № по <адрес>, пгт. <адрес><адрес> с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (далее – договор аренды, договор) для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1. договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расчета, предоставленного КУМИ Таштагольского муниципального района сумма задолженности арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанный участок составила – 358 482,15 рублей, пени – 33 859,27 рублей.

В соответствии с п. 1, п.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Суд, проверив расчет, предоставленный истцом, соглашается с ним. При этом отмечает, что ответчиком ФИО3 иной расчет долга не представлен.

Таким образом, учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, в отсутствие доказательств погашения задолженности, требование истца о взыскании с ответчика арендной платы заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд установил, что в адрес ответчика ФИО3 вместе с претензией от ДД.ММ.ГГГГ №, было направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, однако каких-либо действий по устранению нарушений ФИО3 не произведено.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Указанная обязанность использования участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием также предусмотрена п. 4.4.2. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 4.1.1 указанного договора аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора аренды в случаях невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с п. 3.2 арендная плата вносится арендатором равными долями от начисленной годовой арендной платы в следующем порядке: в случае если годовой размер арендной платы не превышает <данные изъяты> рублей, один раз в квартал до 10-го числа первого месяца текущего квартала; в случае если годовой размер арендной платы превышает <данные изъяты> рублей, ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как установлено судом, ФИО3 не исполняются условия договора аренды № по внесению арендной платы, данное обстоятельство установлено достоверно в судебном заседании и не оспорено сторонами.

Как считает суд, обязанность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не исполняет, а потому указанный договор аренды земельных участков подлежит расторжению.

Разрешая требование истца о признании договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно п.4.3.2 Договора аренды муниципального земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать обязанности третьим лицам.

Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ, арендатор обязан уведомить арендодателя за десять дней с целью получения письменного согласия последнего о намерении передать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу и передать участок в субаренду.

Судом установлено, что уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ (вх. КУМИ № от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО3 уведомила КУМИ о заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, указывая нового арендатора – ФИО4.

При этом, следует отметить, что срок уведомления арендодателя, установленный п. ДД.ММ.ГГГГ арендатором ФИО3, соблюден не был.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ КУМИ в адрес ответчика ФИО2 дан ответ за №, согласно которого Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района поясняет, что договор аренды заключен с ФИО2 по итогам проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Дана ссылка на пункт 7 статьи 448 ГК РФ, согласно которой, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Указано на установленные ограничения при заключении договора аренды земельного участка путем проведения торгов, а также на нарушение п. 7 ст. 448 ГК РФ, поскольку положения указанной нормы направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущении предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, а также на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Довод ответчика ФИО2 о том, что она не получала вышеназванный ответ, суд находит несостоятельным, поскольку в материалах дела имеется данное уведомление и оснований подвергать его сомнению, не имеется, поскольку оно подписано председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района, заверено надлежащим образом. В установленном порядке не оспорено.

Суд приходит к выводу, что договор от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, так как заключен с нарушением требований п. 7 ст. 448 ГК РФ, посягает на публичные интересы, поскольку положения указанной нормы направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Таким образом, оценив все представленные по делу доказательства, суд считает, что истцом предоставлено в судебное заседание достаточно доказательств для удовлетворения требований.

Истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины в связи с тем, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции в качестве истцов и ответчиков.

Поскольку истцом заявлено требование о взыскании с ФИО3 по договору аренды суммы задолженности по арендной плате и пени, ответчик ФИО3 от уплаты судебных расходов не освобождена, следовательно, государственная пошлина, исходя из суммы удовлетворенных требований, в размере 7123,41 (семь тысяч сто двадцать три) рубля 41 копейка подлежит взысканию с ответчика ФИО3

Кроме того, истцом заявлено требование неимущественного характера в адрес ответчиков ФИО3, ФИО4, которые от уплаты судебных расходов не освобождены, следовательно, государственная пошлина, по требованию не имущественного характера в размере 300 (триста) рублей, подлежит взысканию с ответчиков ФИО3, ФИО4 солидарно.

В соответствии с ч.2 ст.61.1 Бюджетного Кодексе РФ в бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, в том числе налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами: по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации).

С ответчика ФИО3 подлежит взысканию в доход Таштагольского муниципального района госпошлина в сумме 7123,41 (семь тысяч сто двадцать три) рубля 41 копейка (ст.333.19 НК РФ).

С ответчиков ФИО3, ФИО4 подлежит взысканию в доход Таштагольского муниципального района солидарно государственная пошлина в размере 300 (триста) рублей (п.3 ч.1 ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты>

Взыскать с ФИО2 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумму задолженности по арендной плате в размере 358482,15 (триста пятьдесят восемь тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 15 копеек, а также пеню в размере 33859,27 (тридцать три тысячи восемьсот пятьдесят девять) рублей 27 копеек.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 государственную пошлину в доход Таштагольского муниципального района в размере 300 (триста) рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход Таштагольского муниципального района госпошлину в сумме 7123,41 (семь тысяч сто двадцать три) рубля 41 копейка.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Таштагольский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.И. Ширенина

Решение в окончательной форме изготовлено 25.09.2020.