Решение № 3А-0108/2026 3А-0108/2026(3А-2181/2025)~МА-1256/2025 3А-108/2026 3А-2181/2025 МА-1256/2025 от 18 января 2026 г. по делу № 3А-0108/2026

77OS0000-02-2025-009890-51 № 3а-108/2026


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 января 2026 года адрес

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить по состоянию на 01 января 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001001:69, площадью 2 450 кв.м, расположенного по адресу адрес, равной рыночной.

В обоснование требований административные истцы ссылаются на то, что являются арендаторами указанного объекта недвижимости; установленная кадастровая стоимость объекта не соответствует его рыночной стоимости; административные истцы обратились к независимому оценщику за определением рыночной стоимости земельного участка; завышенное определение арендных платежей административных истцов, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка, нарушает их права.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела, административные истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001001:69, площадью 2 450 кв.м, расположенного по адресу адрес на основании договора аренды М-05-016592 от 31.01.2001г. и дополнительного соглашения к нему от 23.08.2011г.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2024 года утверждена распоряжением Департамента городского имущества Москвы № 177470 от 29 октября 2024 года в размере сумма.

Административные истцы уплачивают арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы административных истцов.

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административные истцы представили в суд отчет об оценке от 31.01.2025 года № 008, составленный оценщиком фио, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2024 года определена в размере сумма.

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований административного истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУ «БТИ адрес».

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке от 31.01.2025 года № 008, составленный оценщиком фио, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

На 01.01.2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001001:69, площадью 2 450 кв.м, расположенного по адресу адрес, составляет сумма.

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены, истцы представили возражения относительно экспертного заключения.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводившие судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Вместе с тем, представленный истцами отчет об оценке содержит противоречия и неточности в описании характеристик объекта оценки, влияющих на его итоговую стоимость, а также существенные ошибки при подборе аналогов при сравнительном подходе.

Суд не соглашается с доводом возражений истцов относительно заключения судебного эксперта о том, что эксперт выбрал несоответствующий аналогам метод оценки сравнительным подходом, поскольку в качестве аналогов эксперт использовал сведения о предложении к продаже единых объектов недвижимости (ЕОН), не использовав при этом метод выделения и/или метод распределения, при этом выбранные экспертом аналоги не являются земельными участками с ветхими строениями, а сделанное экспертом допущение об их ветхости и возможности сноса, ошибочно и субъективно.

Так, в соответствии с п.п. 1-3 раздела I Федерального стандарта оценки: «Подходы и методы оценки (ФСО V)» и ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Эксперт использовал для оценки метод сравнения продаж. В качестве аналогов подбирались земельные участки с назначением для эксплуатации административных зданий, расположенные в адрес и адрес, площадью от 1000 до 5000 кв.м, без строений или со строениями под снос, что максимально сопоставимо с объектом исследования.

При этом эксперт проанализировал назначение, состояние и инвестиционный интерес расположенных на данных земельных участков строений, учитывая ограниченное количество в адрес предложений по продаже абсолютно свободных земельных участков.

Следует отметить, что состояние имеющихся на земельных участков строений является существенным фактором, влияющим на стоимость, особенно для земельных участков под бизнес-центры, деловые центры, торговые центры. Суждение эксперта в данной части не является голословным и субъективным, а основано на анализе предложений о продаже приведенных объектов-аналогов, что экспертом также подробно разъяснено в судебном заседании.

Таким образом, утверждение истцов о том, что исследования, проведенные экспертом не объективны, так как в стоимости земельных участков, использованных в качестве аналогов, содержатся стоимости ОКС, расположенных на данных земельных участках, не обоснованно. В объявлениях, использованных экспертом, указаны цены исключительно на земельные участки, как и указано в тексте объявлений, указание на наличие зданий и строений носит информационный характер.

То обстоятельство, что приведенные экспертом отобранные объекты-аналоги экспонировались в 2016, 2017 годах, само по себе не указывает на то, что все это время до даты оценки они были в продаже. В тот период были абсолютно иные рыночные предпосылки, которые уже не актуальны на дату определения рыночной стоимости и находятся за рамками исследований проводимых экспертом. Вопреки мнению истцов эксперт выбрал актуальные на дату оценки цены сопоставимых земельных участков. Завышение результата оценки относительно рынка, на которое указывают истцы, объективно ничем не подтверждается.

Несогласие истцов с отказом эксперта от использования доходного подхода, суд также не может принять во внимание. Отказ от доходного подхода экспертом обоснован возможностью существенных искажений при использовании данного подхода, что не нарушает статью 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (Объективность, всесторонность и полнота исследований).

Данное заключение эксперт поддержал и в судебном заседании, исчерпывающим образом ответив на заданные ему вопросы.

С учетом изложенного, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001001:69 должна быть установлена по состоянию на 01.01.2024 года в размере, определенном в заключении эксперта – сумма.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 18 апреля 2025 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Расходы по оплате экспертизы в размере сумма были предварительно возложены на Департамент городского имущества адрес и им оплачены.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу, а возникающие в связи с этим расходы, как правило, определяются соблюдением императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда, т.е. не обусловлены процессуальным поведением самого этого лица.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Таким образом, при распределении судебных расходов, правовое значение имеет установление того обстоятельства, является ли расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки столь значительным, что бесспорно указывает на ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки стоимости имущества.

В данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта превышает рыночную на 2,4%, то есть признак многократного превышения кадастровой стоимости над рыночной отсутствует, что не позволяет прийти к выводу об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца.

Таким образом, необходимость разрешения вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не вызвана незаконностью действий лиц, участвующих в деле и нарушением ответчиком прав истца.

Учитывая изложенное, по настоящему делу судебные расходы должны быть отнесены на административных истцов и подлежат взысканию в солидарном порядке в пользу Департамента городского имущества адрес.

Руководствуясь статьями 175-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001001:69, расположенного по адресу: адрес. стр. 5, в размере сумма.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 апреля 2025 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу в пользу Департамента городского имущества адрес расходы по оплате судебной экспертизы в размере сумма.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья В.В. Беднякова