Решение № 2-418/2017 2-418/2017~М-391/2017 М-391/2017 от 4 сентября 2017 г. по делу № 2-418/2017

№ 2-418/17


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

5 сентября 2017г. ст. Милютинская

Морозовский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Целованьевой Н.А.,

при секретаре Ивановой Л.А.,

с участием: истца ФИО1, представителя истцов – адвоката Салимова А.Ш., действующего по ордеру № 89018, представителя ответчика ФИО2, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1, ФИО3 к ООО агрофирма «Топаз» о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с данным иском, обосновывая свои требования тем, что 21 марта 2014 года ими были заключены договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с агрофирмой «Топаз», согласно которым, в пользование арендатора были переданы следующие земельные участки:

-по договору № ФИО3 передал во временное пользование земельный участок общей площадью 12000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, ЗАО «Березовое», поле 60/88, 8/110, земельный участок общей площадью 121000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, земли ЗАО «Березовое» пашня поле №60/88.

- по договору № ФИО1 передала во временное пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 112000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, земли ЗАО Березовое», пашня, пастбище поле 17/92,8/110.

Согласно заключенным договорам, имущество предоставляется сроком на 10 лет для производства сельскохозяйственной продукции.

С момента передачи в пользование земельных участков арендатор существенно нарушает условия договора. Земельные участки до настоящего времени не обрабатываются, удобрения не вносятся. Земельные участки зарастают сорняками.

Арендатор нарушает п. 3 договора аренды: не использует земельный участок для производства продукции; п. 4: не соблюдает установленный режим использования земель, не использует землю в соответствии с договором; п. 10: выплачивает арендную плату с нарушением условий договора, не компенсирует средства, затраченные на уплату земельного налога, а также взимает плату за доставку сельхозпродукции, предоставляемой в качестве арендной платы.

По данному факту истцы неоднократно обращались к руководству агрофирмы «Топаз» о необходимости исполнения договорных обязательств. Однако до настоящего времени ничего не изменилось. В конце 2016 года истцы узнали, что агрофирма «Топаз» в Милютинском районе не работает, а на его месте работает Зерновая Компания «Ресурс». Об изменениях их не уведомляли.

В соответствии с условиями договора аренды ими были направлены по адресам агрофирмы «Топаз» и агропредприятия «Ресурс» претензия о нарушении ими условий договора аренды и предупреждение о необходимости исправления допущенных нарушений при пользовании арендованными земельными участками и в случае не исправления нарушений будут требовать досрочного расторжения договора аренды.

Все ранее направленные указанным предприятиям претензии остались без ответа.

В договорах аренды земельных участков № и № стороны о праве арендатора на передачу земельных участков в субаренду или по уступке права аренды земельных участков третьим лицам не договаривались, то есть ООО агрофирма «Топаз» нарушила условия договора аренды земельных участков в одностороннем порядке, передав их в пользование агропредприятию «Ресурс».

Полагают, что тем самым арендатором нарушены также требования ч.1.ч.2 ст. 615 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь нормами Гражданского кодекса РФ, просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №, заключенный между ФИО1 и ООО агрофирмой «Топаз» и договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №, заключенный между ФИО3 и ООО агрофирмой «Топаз».

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель обоих истцов – Салимов А.Ш. исковые требования поддержали, обращая внимание на то, что к основным нарушениям условий договора аренды земельных участков со стороны ответчика, они относят, что их земельные участки не обрабатываются арендатором, а обрабатываются иным лицом (один из участков); в 2015 году истцам выдали пшеницу ненадлежащего качества, а в 2016 году выдали постное масло с просроченным сроком годности. У ФИО3 в аренде агрофирмы «Топаз» два земельных пая, но арендную плату, установленную договором, ему как пенсионеру выплачивают в размере 3000 рублей, а не как раньше по 6000 руб.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, направив в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 56)

В судебном заседании представитель ответчика ООО «РЗК «Ресурс» (прежнее наименование ООО агрофирмой «Топаз») ФИО4 возражала против удовлетворений исковых требований ФИО1 и ФИО3 о досрочном расторжении договоров аренды на земельные участки по следующим основаниям.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания участников ООО агрофирма «ТОПАЗ» от 09.11.2015 г. агрофирма переименована в ООО «РЗК «Ресурс».

14.02.2017 г. в адрес ООО «РЗК «Ресурс» поступила претензия от ФИО1 и ФИО3, согласно которой, по мнению арендодателей общество ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по выплате арендной платы, а именно: ФИО1 и ФИО3 оплачивали доставку сельскохозяйственной продукции, предусмотренной в качестве арендной платы, а также оплата земельного налога была произведена частично.

Полагают, что арендодатели не учитывают тот факт, что ООО «РЗК «Ресурс» является налоговым агентом. Согласно пп.4 п.1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, а так же п.1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ, доход, который получен физическим лицом - налоговым резидентом РФ, не являющимся индивидуальным предпринимателем, от сдачи в аренду находящейся в РФ недвижимости, признается объектом обложения и учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ.

Пунктами 1,2 ст. 226 НК РФ предусмотрено, что организация, которая арендует объект недвижимости у физического лица и выплачивает ему арендную плату, обязана в качестве налогового агента исчислить, удержать у физического лица и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы такого дохода.

Исчисление НДФЛ с дохода арендодателя - физического лица, являющегося налоговым резидентом РФ, производится по налоговой ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 211 НК РФ при получении доходов в натуральной форме налоговая база определяется как стоимость товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из цен, которые определяются по правилам ст. 105.3 НК РФ. По общему правилу для целей налогообложения цена товаров (работ, услуг), применяемая сторонами сделки, признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).

Приказами директора ООО «РЗК «Ресурс» на основании анализа рыночных цен и отчетов отдела плановой экономики устанавливаются цены реализации продукции урожая, согласно которым, в том числе цены на 2016 г.

Таким образом, вся арендная плата при исчислении НДФЛ переводится в денежное выражение, с которого и исчисляется налог.

То есть, денежные средства в размере 1073р. - за зерно, 234р. - за сорго, 234р. - за масло, 99 р. - за муку, о которых истцы пишут в претензии № 2 от 14.02.2017 г., являются налогом на доходы физических лиц, а не платой за доставку продукции.

Претензии о ненадлежащем исполнении своих обязанностей ООО «РЗК «Ресурс» как арендатора так же не состоятельные, в силу того, что имеются ведомости на выдачу арендной платы за земельные доли, согласно которым и ФИО1, и ФИО3 получили арендную плату, предусмотренную договорами аренды, в полном объеме и в установленные сроки. Доказательств обратного истцы не предоставили.

В качестве одного из оснований для расторжения договоров аренды ФИО1 и ФИО3 указывают на невыполнении ООО «РЗК «Ресурс» обязанностей по обработке земельных участков.

Указывают, что земельные участки включены в производственную программу ООО «РЗК «Ресурс» и обрабатываются с учетом вида разрешенного использования.

Неиспользование земельного участка по назначению с одновременной выплатой арендной платы за земельный участок является для ООО «РЗК «Ресурс» экономически нецелесообразным и противоречит принципам предпринимательской деятельности.

Обращают внимание суда, что согласно нормам ГК РФ и п. 7.1. договоров аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

В поступившей в адрес ООО «РЗК «Ресурс» претензии от14.02.2017г. не содержаться заявления о ненадлежащей обработке земельных участков, следовательно, ссылка на данные обстоятельства при требовании о досрочном расторжении договоров аренды не может быть рассмотрена в силу несоблюдения претензионного порядка.

Полагают, что все основания, по которым истцы требуют досрочно расторгнуть договоры аренды № от 21.03.2014 г. и № от 21.03.2014 г., не соответствуют фактическим обстоятельствам и не подтверждены документально.

ООО «РЗК «Ресурс» надлежащим образом обрабатывает земельные участки, своевременно и в полном объеме выплачивает арендную плату, согласно условиям договора. В соответствии с вышеизложенным, просят отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд рассмотрел дело в отсутствие истца ФИО3, от которого поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав истца ФИО1, представителя истцов Салимова А.Ш., представителя ответчика ФИО2, изучив материалы дела, пришел к следующему выводу.

Как предусмотрено ч. 1, п. 2, п. 3 ч. 2, ч. 5 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Из материалов дела, исследованных в суде установлено, что между ООО агрофирма «ТОПАЗ» и ФИО3 заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения находящихся в собственности № от 21.03.2014 г. на земельные участки с кадастровыми номерами №, общей площадью 120 000 кв. м., местоположение: <адрес>, из земель ЗАО "Березовое" (поле 60/88; 8/110) и №, общей площадью 121 000 кв. м., <адрес>, ЗАО "Березовое" пашня поле № 60/88, пастбище поле № 8/110, регистрационный номер договора № от 29.04.2014 г.

21.03.2014 г. между ООО агрофирма «ТОПАЗ» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения находящихся в собственности № 40 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 112000 кв.м, местоположение: <адрес>, из земель ЗАО "Березовое", пашня, пастбище поле №17/92,8/110, регистрационный номер договора № от 29.04.2014 г.(л.д. 9-31)

Срок аренды земельных участков по договорам аренды составляет 10 лет с 21.03.2014 г., то есть до 20.03.2024 г. включительно.

Пунктами 7.1. Договоров аренды предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а именно:

- если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

14.02.2017 года от ФИО1 и ФИО3 в ООО агрофирма «ТОПАЗ» поступило две претензии, в которых они указывают, что их земельные участки не обрабатываются, фирмы заключившей с ними договора уже не существует, а арендную плату им выдают в ООО агропредприятие «Ресурс», но им не сообщили о передаче земельных участков третьему лицу. Арендную плату арендатор вносит в течении трех лет с грубыми нарушениями, уменьшая размер арендной платы, удерживает часть денег на налоги. В связи с неоднократным, более двух раз подряд неисполнением условий договоров аренды земельных участков, желают досрочно расторгнуть договора аренды земельных участков. В случает отказа в расторжении договоров аренды, будут вынуждены обратиться в суд (л.д. 41-45).

В опровержение доводов истцов, ООО «РЗК «Ресурс» представило следующие документы:

- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «РЕСУРС 24.07.2015г. (л.д. 103),

- Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года ООО агрофирма «ТОПАЗ» (л.д. 104),

- запись в Единый государственный реестр юридических лиц о внесении записи о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, из которого следует, что ООО агрофирма «ТОПАЗ» представило Устав в новой редакции, согласно которого она изменила наименование ООО «РЗК «Ресурс».

Таким образом, в судебном заседании из представленных документов было установлено, что ООО агрофирма «ТОПАЗ» с основным государственным регистрационным номером (ОГРН) № сменило наименование на ООО «РЗК «Ресурс», при этом ОГРН остался прежним. Из чего, следует, что арендатор земельных участков, принадлежащих ФИО1 и ФИО3 остался прежним, изменилось лишь наименование организации и данные обстоятельства не влекут перезаключения договоров аренды с собственниками земельных участков.

ООО «РЗК «Ресурс» были представлены в судебное заседание копии ведомостей на выдачу арендной платы за земельные доли ФИО3 и ФИО1 с 2014 по 2016 годы (л.д. 68-102).

Из представленных ведомостей следует, что от суммы арендной платы, с арендодателей удерживалось 13% налога на доходы.

Таким образом, судом усматривается, что существенных нарушений сроков оплаты арендного договора не нашло подтверждения при рассмотрении возникшего спора, и истцами не представлено допустимых доказательств своих утверждений.

Удержания из арендной платы в виде налога на НДФЛ можно урегулировать во внесудебном порядке, путем направления истцами соответствующего заявления арендатору об отказе от удержаний денежных средств, ввиду их самостоятельной оплаты налогов.

Также одним из доводов о ненадлежащем исполнении договора аренды истцами указано на неполучение арендной платы, положенной пенсионерам в денежном выражении в размере предусмотренным договором. Так, указывают, что ФИО3, сдавший в аренду два земельных пая, должен получать 6000 руб. вместо 3000 руб.

Как усматривается из договора аренды, арендатор с целью разграничить арендную плату, выплачиваемую в виде продукции, и арендную плату, выдаваемую в виде денежных средств либо путем оказания услуг, раздел 10 договора аренды поделил на два блока.

Так, к первому блоку относится арендная плата, выдаваемая в натуральном выражении из расчета на одну земельную долю, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения (п.п. 1-5 договора): зерно фуражное 1500 кг - до 01 октября текущего года; 300 кг (сорго, овес или кукуруза на усмотрение арендатора) - до 01 ноября текущего года; 30 л подсолнечного масла (рафинированное) - до 01 декабря текущего года; мука в/с - 50 кг - до 01 декабря текущего года; солома - 1000 кг (по заявлению).

Ко второму блоку отнесена арендная плата, выплачиваемая в виде оказания услуг, предоставления материальной компенсации, в следующем виде и размере: «Услуги»: вспашка огорода -1 раз в год по заявлению (до 0,5 га); транспортные услуги (перевозка угля, дров, зерно, и т.д.) 1 раз в год по заявлению (в пределах Миллютинского района); компенсация за оплату земельного налога за арендуемую долю в размере, установленном законодательством РФ осуществляется до 01 декабря текущего года, при условии предоставления Арендодателем в адрес Арендатора в срок до 01 ноября текущего года квитанции, подтверждающей оплату земельного налога; ритуальные услуги - по заявлению (4000 руб.); 3 000 руб. денежные выплаты пенсионерам, инвалидам 1-2 группы; материальная помощь первоклассникам в размере 1 500 руб. 1 раз в год по заявлению до 25 августа текущего года.

Проанализировав содержание договора № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения находящегося в собственности от 21.04.2014, суд приходит к выводу о том, что исходя из буквального содержания п.п 5 п.10 договора аренды, материальная помощь подлежит выплате арендатором ООО «РЗК «Ресурс» в размере 3 000 руб. вне зависимости от того, обладает ли арендодатель полной земельной долей, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения, либо частью земельной доли, либо несколькими земельными долями. Данная выплата осуществляется именно арендодателям-пенсионерам с учетом их социального статуса и из расчета 3 000 руб. на человека.

Таким образом, никаких нарушений договора в это части не имеется, иное содержание порядка выплаты арендной платы, предусмотренного договором, из его текста не усматривается, в связи с чем доводы истцов в этой части являются несостоятельными.

Истцами не представлены в нарушение ст. 56 ГПК РФ объективно доказательства того, что их земельные участки не обрабатываются. Границы земельного участка ФИО1 не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Земельные участки ФИО3 в 2016-2017г.г. были обработаны ФИО5, который выступая в суде в качестве свидетеля пояснил, что не знал чьи это участки, пока ему не поступила претензия от ООО «РЗК «Ресурс» и в порядке досудебного урегулирования спора он расплатился с ними за свое незаконное вторжение на земельные участки.

По смыслу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Доказательств того, что невыплата арендной платы арендодателем носила систематический характер по всем договорам аренды, имела место более двух раз, земельные участки не обрабатывались арендатором, что повлекло существенные для арендодателей нарушения их прав, влекущим расторжение договора аренды истцами суду не представлено.

При таких, обстоятельств оснований для удовлетворения заявленных исковых требований суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3 к ООО агрофирма «Топаз» о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Морозовский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2017 года.

Судья: